สิทธิและหน้าที่ ส่วนกลางของลูกบ้าน เจ้าของร่วมคอนโด

จะเลือกซื้อบ้าน คอนโด นอกจากขนาดพื้นที่ ราคา สิ่งอำนวยความสะดวก พื้นที่ส่วนกลางของโครงการเป็นอีกส่วนในการตัดสินใจซื้อ ทั้งโครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโด ที่มักมาพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายในพื้นที่ส่วนกลาง ให้การใช้ชีวิตเป็นเรื่องง่ายขึ้น เป็นสิทธิของลูกบ้านในการใช้พื้นที่ส่วนกลาง และความสะดวกสบายต่างๆ ก็มาพร้อมกับค่าใช้จ่าย หน้าที่และความรับผิดชอบส่วนกลางร่วมกัน เราลองมาทำความเข้าใจสิทธิในพื้นที่ส่วนกลางไปพร้อมๆกันดีกว่า

ความสำคัญของส่วนกลาง

เมื่อพูดถึงส่วนกลางนั้นแล้วบางคนอาจนึกถึงสระว่ายน้ำ ฟิตเนส ล็อบบี้ ห้องสมุด สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่เพิ่มเติมเข้ามาเพื่อเอื้ออำนวยให้ผู้อยู่อาศัยสามารถใช้ชีวิตได้มากขึ้นภายในโครงการ ซึ่งไม่ใช่สิ่งจำเป็นชนิดที่ไม่สามารถขาดได้ แต่ความจริงแล้วในทางกฎหมายนั้นแบ่งทรัพย์สินของอาคารชุดออกเป็น 2 ส่วนหลักๆ ได้แก่ ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง โดยทรัพย์ส่วนบุคคลนั้นคือ พื้นที่ในห้องชุดอย่างที่ทุกคนเข้าใจ และยังรวมไปถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินซึ่งจัดไว้ให้เป็นของเจ้าของแต่ละราย ส่วนทรัพย์ส่วนกลางนั้นก็คือพื้นที่ทั้งหมดนอกเหนือจากทรัพย์ส่วนบุคคล ดังนั้นเพียงแค่ก้าวเท่าออกจากประตูห้องชุดมาที่ทางเดินหน้าห้องก็คือพื้นที่ส่วนกลางแล้ว นอกจากนั้นลิฟท์และที่จอดรถก็จัดอยู่ในพื้นที่ส่วนกลางเช่นกัน รวมไปถึงระบบรักษาความปลอดภัยต่างๆ ก็จัดเป็นพื้นที่ส่วนกลางอีกด้วย จะเห็นว่าแท้จริงแล้วส่วนกลางนั้นเป็นสิ่งสำคัญและจำเป็นมากสำหรับการอยู่อาศัยในคอนโดทุกคน

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 นิยามความหมายของทรัพย์ส่วนกลางเอาไว้ดังนี้

ทรัพย์สินต่อไปนี้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

1. ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด

2. ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

3. โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคง และเพื่อการป้องกันความเสียหายต่เอตัวอาคารชุด

4. อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

5. เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

6. สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด

7. ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

หน้าที่และความรับผิดชอบของเจ้าของร่วมต่อทรัพย์สินส่วนกลาง

นอกจากลูกบ้านจะมีสิทธิในฐานะเจ้าของร่วมที่จะใช้ประโยชน์จากพื้นที่ส่วนกลางแล้ว ก็ต้องมีหน้าที่ร่วมกันเพื่อรับผิดชอบในพื้นที่ส่วนกลางดังนี้ เพื่อคงไว้ซึ่งความสมบูรณ์และพร้อมใช้งานของพื้นที่ส่วนกลาง และมีบริการต่างๆ อยู่ตลอดเวลา

ออกค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นส่วนกลาง และเงินอื่นๆ

เจ้าของร่วมมีหน้าที่ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในส่วนกลาง ซึ่งค่าใช้จ่ายนี้มาจากการให้บริการส่วนรวม เช่น การจ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย พนักงานรักษาความสะอาดส่วนหลาง และช่างซ่อมบำรุงส่วนกลาง เป็นต้น นอกจากนี้คือค่าใช้จ่ายจากการดูแลรักษาส่วนกลาง เช่น ซ่อมแซมอาคาร อุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ เช่น ลิฟท์ เครื่องเล่นฟิตเนส เฟอร์นิเจอร์ในล็อบบี้ สุขภัณฑ์ในห้องน้ำ เป็นต้น

เจ้าของร่วมแต่ละคนนั้นมีหน้าที่รับผิดชอบจ่ายค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง โดยจะขึ้นอยู่กับพื้นที่ของห้องชุดที่เจ้าของร่วมเป็นเจ้าของ เช่น คอนโดแห่งหนึ่งกำหนดเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ตารางเมตรละ 35 บาทต่อเดือน เจ้าของห้องชุดพื้นที่ 60 ตารางเมตร จะต้องชำระค่าส่วนกลาง 2,100 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นจำนวนที่มากกว่าเจ้าของร่วมที่เป็น เจ้าของร่วมที่เป็นเจ้าของห้องชุด 40 ตารางเมตรซึ่งจะต้องชำระค่าส่วนกลาง 1,400 บาทต่อเดือน

นอกจากเงินค่าใช้จ่ายแล้ว ยังมีเงินทุนและเงินอื่นเพื่อดำเนินกิจการตามมติของที่ประชุมใหญ่ ภายใต้เงื่อนไขที่ที่ประชุมใหญ่อำหนดอีกด้วย

ติดตาม ตรวจสอบการทำงานของนิติบุคคลอาคารชุด

หลังจากที่โครงการสร้างแล้วเสร็จจะมีการนำอาคารเข้าจดทะเบียนอาคารชุด ซึ่งอาคารชุดที่จดทะเบียนจะมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดดังกล่าว ซึ่งในนิติบุคคลของอาคารชุดนั้นเองจะมีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดทำหน้าที่เป็นตัวแทนของนิติบุคคลอาคารชุดในการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ดำเนินการออกกฎระเบียบข้อบังคับและนโยบายต่างๆ เรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากเจ้าของร่วม บริหารเงินกองทุนส่วนกลางที่เจ้าของร่วมจ่ายล่วงหน้า นำเงินต่างๆ ไปใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์ส่วนกลาง จัดซื้อวัสดุอุปกรณ์ และจัดจ้างบุคคลเข้ามาให้บริการต่างๆ ในส่วนกลาง ซึ่งการทำงานของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนั้นจะได้รับการตรวจสอบโดยคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด โดยเจ้าของของร่วมมีบทบาทในการติดตามและตรวจสอบการทำงานของนิติบุคคลอาคารชุด ดังนี้

1. เข้าร่วมประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเพื่อลงมติแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งจะต้องได้รับคะแนนเสียงมากกว่า ¾ ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

2. เข้าร่วมประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเพื่อจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

3. มอบฉันทะทำเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนในการประชุมได้

4. อนุมัติรายงานงบการเงินประจำปีของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งจะต้องจัดให้มีการแถลงทุกๆ 12 เดือน

5. พิจารณารายงานประจำปีของนิติบุคคล

6. ลงมติจัดต้องผู้ตรวจสอบบัญชี

7. เข้าชื่อกันให้ได้คะแนนเสียง 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงทั้งหมดของเจ้าของร่วม เพื่อให้ผู้จัดการและคณะกรรมการนิติบุคคลเรียกประชุมใหญ่วิสามัญ

มีส่วนร่วมตัดสินใจประเด็นต่างๆ ที่เกิดขึ้น และกระทบต่อส่วนรวม

เจ้าของร่วมมีบทบาทตัดสินใจประเด็นต่างๆ ที่กระทบต่อการอยู่อาศัยของเจ้าของร่วมในโครงการ ด้วยการลงมติในที่ประชุม ในประเด็นต่างๆ ต่อไปนี้

1. การขออนุญาตก่อสร้างหรือต่อเติมที่มีผลต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารโดยเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่ง

2. การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด และคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

3. การแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องจ่ายร่วมกัน

4. การแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบข้อบังคับ

5. จัดตั้งกองทุนเพื่อดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางภายใต้กฎระเบียบและมติของที่ประชุม

6. การซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือรับให้อสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีภาระติดพันเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง

7. การก่อสร้างที่ทำให้เกิดความเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงส่วนกลางนอกเหนือจากข้อบังคับ

8. การจำหน่ายทรัพย์สินส่วนกลาง

9. การซ่อมแซมหรือก่อสร้างในกรณีที่อาคารชุดได้รับความเสียหาย

10. การหาผลประโยชน์จากพื้นที่ส่วนกลาง

11. การยกเลิกอาคารชุด

เมื่อทราบสิทธิ หน้าที่และความรับผิดชอบ ในฐานะเจ้าของร่วมแล้ว เจ้าของร่วมทุกคนก็สามารถมีส่วนร่วมในการจัดการส่วนกลางคอนโดของตนเองได้ เพื่อให้นิติบุคคลอาคารชุดสามารถดำเนินงานต่อไปได้อย่างถูกต้อง โปร่งใส

รายการอ้างอิง:

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551

ขอขอบคุณบทความจาก ddproperty