การประกาศใช้กฎกระทรวงกำหนดประเภทอาคารที่ต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบ พ.ศ.2548 พร้อมกับกฎกระทรวงกำหนดคุณสมบัติเฉพาะของผู้ตรวจสอบ หลักเกณฑ์การขอขึ้นทะเบียนและการเพิกถอนการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบ และหลักเกณฑ์การตรวจสอบอาคาร พ.ศ.2548 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้วันที่ 29 ธันวาคม 2550 ที่ผ่านมา ย่อมส่งผลกระทบอย่างกว้างขวางต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในส่วนของเจ้าของอาคาร ผู้พัฒนาโครงการ และรวมไปถึงบุคลากรวิชาชีพในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นสถาปนิกหรือวิศวกร

ที่มาของกฎกระทรวง

แต่เดิมกรมโยธาธิการและผังเมืองมีเครื่องมือในการควบคุมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แค่เพียงขั้นตอนการออกแบบและก่อสร้างเท่านั้น ภายหลังการเกิดเหตุการณ์ไม่ถึงประสงค์จากการใช้อาคาร เช่น ไฟไหม้และตึกถล่ม จึงผลักดันให้มีการออกกฎกระทรวงฉบับใหม่เพื่อสร้างระบบตรวจสอบและดูแลในการใช้อาคารให้มีความปลอดภัยต่อผู้ใช้อาคารและสาธารณชนมากขึ้น

ข้อดีของกฎหมายตรวจสอบอาคาร

กฎกระทรวงทั้ง 2 ฉบับข้างต้นมีข้อดีทั้งในทางตรงและทางอ้อมดังตัวอย่างต่อไปนี้

- เพิ่มความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของทั้งเจ้าของอาคาร ผู้ใช้อาคาร และสาธารณชน

- เพิ่มความสะดวกในการดูแลรักษา หรือซ่อมแซมอาคาร และอุปกรณ์ประกอบ

- ยืดอายุการใช้งานของอาคาร และอุปกรณ์ประกอบให้ยาวนานขึ้น

- เจ้าของอาคารมีหลักฐานที่ชัดเจนไปแสดงต่อบริษัทประกันภัย เพื่อขอลดหย่อนเบี้ยประกันภัย

- เพิ่มความน่าเชื่อถือ ในกรณีใช้อาคารเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันสินเชื่อต่อสถาบันการเงิน

- ช่วยสร้างภาพลักษณ์ที่ดีในการแข่งขันทางธุรกิจ

- เพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว

ปัจจุบันอัตราค่าตรวจสอบขึ้นอยู่กับชนิดและความซับซ้อนของการตรวจและข้อตกลงระหว่างเจ้าของอาคารกับผู้ตรวจโดยมีราคาอยู่ในช่วง 1-10 บาทต่อตารางเมตร กรณีตัวอย่างอาคารอสังหาริมทรัพย์ขนาดพื้นที่ 30,000 ตารางเมตร จะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 300,000 บาทต่อ 1 รอบของการตรวจ (ใช้ราคาเฉลี่ย 10 บาทต่อตารางเมตร) คิดเป็นค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 1% ของค่าใช้จ่ายในการบริหารอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น

กำหนดการของการตรวจ

การตรวจนั้นจะแบ่งเป็นการตรวจใหญ่และการตรวจย่อย โดยการตรวจใหญ่ กฎหมายกำหนดให้ตรวจในครั้งแรก และทำการตรวจทุกๆ 5 ปี และระหว่าง 5 ปีนั้นๆ ให้ทำการตรวจย่อย ซึ่งผู้ตรวจสอบอาคารต้องจัดทำคู่มือการตรวจให้เจ้าของอาคารสำหรับการตรวจย่อยนั้นๆ เองได้ คุณสมบัติของผู้ตรวจสอบอาคาร

กฎกระทรวงระบุคุณสมบัติของผู้ที่จะทำหน้าที่เป็นผู้ตรวจสอบอาคารไว้หลายประการ โดยมีคุณสมบัติที่สำคัญดังนี้

- ถือใบอนุญาตประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุมหรือสถาปัตยกรรมควบคุม

- ผ่านการสอบขึ้นทะเบียนการเป็นผู้ตรวจสอบอาคารจากคณะกรรมการควบคุมอาคารกรมโยธาธิการและผังเมือง

รายการที่จะต้องตรวจสอบ

ตามกฎหมายได้กำหนดให้มีการตรวจสอบอย่างน้อย 4 รายการหลักๆ คือ

- ความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร

- ระบบและอุปกรณ์ประกอบอาคาร

- ระบบและอุปกรณ์ต่างๆ เพื่ออพยพผู้ใช้อาคาร

- ระบบบริหารจัดการความปลอดภัยในอาคาร

บทลงโทษตามกฎหมาย

บทลงโทษตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารฯ ผู้ใดไม่ส่งรายงานตรวจสอบอาคาร ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ นอกจากนี้ ยังต้องระวางโทษปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง และยังมีผลกระทบในกรณีที่ต้องใช้ใบรับรองอาคารประกอบในเอกสารขออนุญาตอื่น เช่น ใบอนุญาตประกอบการโรงงาน และใบอนุญาตประกอบการโรงแรม เป็นต้น

สิ่งที่ควรทำสำหรับเจ้าของอาคาร

เจ้าของอาคาร/อสังหาริมทรัพย์ ควรทำการตรวจสอบว่าอาคารของตนจัดอยู่ในประเภทอาคารที่ต้องตรวจสอบหรือไม่ โดยอาศัยข้อมูลในเว็บไซต์ http://www.dpt.go.th/48_law/,law_building/contents_bd.html หรือตรวจสอบไปยังท้องที่ที่อาคารของท่านขึ้นทะเบียนอยู่ ซึ่งถ้าอาคารของท่านอยู่ในข่ายที่จะต้องตรวจสอบนั้น ท่านจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องรีบดำเนินการให้ทันตามกำหนด

ทั้งนี้ ควรระลึกอยู่เสมอว่า กฎหมายนี้มีประโยชน์อย่างยิ่งกับตัวท่านเองและไม่ควรหลีกเลี่ยงเพื่อประโยชน์เพียงแค่ลดค่าใช้จ่าย แต่สุดท้ายเมื่อเกิดเหตุร้ายขึ้นตัวท่านเองจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบและจะได้ไม่คุ้มเสียกับสิ่งที่หลีกเลี่ยงไป

สิ่งที่ควรทำสำหรับผู้ใช้อาคาร

สำหรับผู้อยู่อาศัยหรือผู้ใช้อาคารเหล่านั้นควรมีส่วนร่วมในการสอดส่องตรวจตราแทนภาครัฐอีกทางหนึ่ง ถ้าอาคารที่ท่านเกี่ยวข้องเข้าข่ายที่ต้องตรวจสอบแล้ว ควรสอบถามไปยังเจ้าของอาคารถึงใบอนุญาตการที่ได้รับการรับรองการตรวจสอบอาคาร และใช้สิทธิที่พึงควรในการกระตุ้นให้มีการดำเนินการให้เรียบร้อยโดยเร็ว ทั้งนี้ ก็เพื่อประโยชน์ต่อตัวท่านและครอบครัวอันเป็นที่รักของท่านเอง

บทสรุป

การตรวจสอบอาคารเป็นเรื่องที่จำเป็นต้องดำเนินการให้อยู่ในวิสัยปกติของทุกอาคารเพื่อประโยชน์ต่อทั้งเจ้าของอาคาร ผู้ใช้อาคาร และสาธารณชนอยู่แล้ว เพียงแต่ภาครัฐได้นำมาเรียบเรียงในรูปกฎหมายเพื่อบังคับใช้อันเป็นแนวทางที่จะทำให้เกิดมาตรฐานที่เท่าเทียมกัน

ดังนั้น ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และภาคประชาชนควรให้ความสนใจและดำเนินการตามที่กำหนด

ส่วนภาครัฐจะต้องบังคับใช้กฎหมายอย่างเคร่งครัด ทั้งนี้ แน่นอนว่าการเริ่มกระทำการใดๆ เป็นครั้งแรกย่อมมีข้อบกพร่อง ซึ่งทุกฝ่ายควรเร่งร่วมมือกันหาทางแก้ไข โดยไม่ปล่อยปละละเลยจนทำให้ข้อดีของกฎหมายเหล่านั้นกลายเป็นสิ่งที่ไร้ประโยชน์

จนต่อไปเมื่อเกิดมาตรการใหม่ๆ ที่จะช่วยให้การพัฒนาและดูแลอสังหาริมทรัพย์มีคุณภาพยิ่งขึ้น มาตรการเหล่านั้นก็จะไม่เกิดความศักดิ์สิทธิ์อีกต่อไป

โดย ดำรงศักดิ์ รินชุมภู สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

ที่มา : นสพ.มติชน วันที่ 24 มกราคม พ.ศ. 2551 ปีที่ 31 ฉบับที่ 10911 หน้า 6