• ผู้จัดการคอนโด
  • ranking : สมาชิกทั่วไป
  • email : condo.mgr@hotmail.com
  • วันที่สร้าง : 2009-05-25
  • จำนวนเรื่อง : 36
  • จำนวนผู้ชม : 100911
  • ส่ง msg :
  • โหวต 11 คน
พูดจาประสา(ภาษา)คอนโด
ชุมชนชาวคอนโด (พูดจาภาษาคอนโด ด้วยลีลา มันส์ๆ แสบๆ คันๆ ตามประสา ผู้จัดการคอนโด เขาล่ะ )
Permalink : http://oknation.nationtv.tv/blog/condomanager
วันพฤหัสบดี ที่ 23 กรกฎาคม 2552
Posted by ผู้จัดการคอนโด , ผู้อ่าน : 7687 , 10:59:55 น.  
หมวด : บ้านและสวน

พิมพ์หน้านี้
โหวต 0 คน

ผมมีแขกขาประจำท่านเดิมเขียนเข้ามาถามปัญหา ก็เลยนำมาเผยแพร่ตามเคย หลังจากได้ตอบคำถามพูดคุยจนจบแล้ว ผมจึงจับประเด็นได้ว่า สิ่งที่เธออยากทราบก็คือ การกำหนดค่าส่วนกลางของแต่ละห้องชุด คิดมาจากอะไร เชิญติดตามครับ

Date: Thu, 16 Jul 2009 14:47:19 +0700
Subject: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To:

ไปคุยกับกรมที่ดิน เค้าก็บอกว่า ให้เอาพื้นที่เลย เช่นห้องชุดหมายเลข 30/1 เนื้อที่รวม 306 ตรม อัตราส่วนกรรมสิทธิ์= 306 เลยหรือคะ
condo.mgr@hotmail.com

2009/7/16 condo.mgr@hotmail.com

หมายความว่าไงครับ คิดพื้นที่ส่วนกลางหรือคุณหมายถึงการคิดอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางหรือเปล่า ?
เพราะข้อมูลที่ให้มาเป็นตัวเลขของพื้นที่ห้องชุดนี่ครับ ไม่ใช่พื้นที่ส่วนกลาง

Date: Thu, 16 Jul 2009 16:26:11 +0700Subject:
Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To:
condo.mgr@hotmail.com

อัตราส่วนกรรมสิทธิ์เดิมใช้ราคามาคิดค่ะแต่ปัจจุบันใช้พื้นที่ค่ะ

2009/7/16 condomanager manager

แล้วตกลงคำถามคืออะไรครับ?

Date: Thu, 16 Jul 2009 17:27:43 +0700
Subject: Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To:
condo.mgr@hotmail.com

 ห้องชุดเลขที่

ชั้น

พื้นที่ห้อง

(ตรม.)

พื้นที่ระเบียง

(ตรม.)

พื้นที่รวม

(ตรม.)

อัตราส่วน

กรรมสิทธิ์

29/1

1

 

 

204.10

204.10

29/2

8

43.14

3.85

46.99

46.99

29/3

8

31.04

3.83

34.87

34.87

29/4

8

81.76

8.47

90.23

90.23



ทำอย่างนี้ถูกไม๊คะ

2009/7/17 condomanager manager

แบบนี้เขาเรียกว่า ตั้งโจทย์ผิดครับ ทำเอาคนทำข้อสอบงงไปเลยคำถามคือ การคิดอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คิดอย่างไร ใช่หรือเปล่า ?
ถ้าตาม กม. ปัจจุบันก็ถูกต้องแล้วครับ แบบกฎหมายเก่าที่ใช้ราคาซื้อขายเป็นตัวกำหนดเราไม่ต้องพูดถึงนะครับ
ตามตารางตัวอย่าง สมมุติประเมินกันว่า ค่าใช้จ่ายต่อเดือนที่จะเกิดขึ้นจริง คือ 750,000 บาทเพราะฉะนั้นค่าส่วนกลางก็คือ 750,000 บาทต่อเดือนแล้วก็สมมุติว่า พื้นที่ห้องชุดทั้งหมดทุกห้องรวมกันได้ 30,000 ตร.ม. อัตราส่วนกรรมสิทธิตาม กม. ใหม่ก็คือ 30,000 อัตราส่วนครับการหาค่าส่วนกลางต่ออัตราส่วนกรรมสิทธิ์ก็คือ 750,000 บาท / 30,000 อัตราส่วน = 25 บาท ต่อ อัตราส่วนกรรมสิทธิ์
ซึ่งถ้าพูดให้ชาวบ้านฟังเข้าใจง่ายๆก็คือ 25 บาทต่อตร.ม. นั่นเอง (เพราะมันคือตัวเลขตัวเดียวกัน )
การจ่ายค่าส่วนกลางของแต่ละห้องก็คือ

 

 

ห้องชุดเลขที่

ชั้น

พื้นที่ห้อง

(ตรม.)

พื้นที่ระเบียง

(ตรม.)

พื้นที่รวม

(ตรม.)

อัตราส่วน

กรรมสิทธิ์

 

ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อเดือน

 (25 บาทต่อ ตร.ม. )

 

29/1

1

 

 

204.10

204.10

 

5,102 .05

 

29/2

8

43.14

3.85

46.99

46.99

 

1,174.75

 

29/3

8

31.04

3.83

34.87

34.87

 

871.75

 

29/4

8

81.76

8.47

90.23

90.23

 

2,255.75


ซึ่งสุดท้ายเมื่อรวมตัวเลขอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ก็จะได้ = 30,000 อัตราส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางทุกห้องรวมกันแล้วก็จะได้ = 750,000.- บาท ต่อเดือนครับ

Subject: Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To:
condo.mgr@hotmail.comพื้นที่รวมของทั้งอาคาร=15743.16 ทั้งนี้คิดค่าส่วนกลางไว้ 30 บาทแต่มีร้านค้าพื้นที่204.10ตรม.คิดค่าส่วนกลาง15บาท ไม่ทราบทำยังไงยังงงอยู่เลยค่ะ

2009/7/17 condo.mgr@hotmail.com

ลองเช็คดูว่า ค่าส่วนกลางรวมต่อเดือนเท่าไรครับ( หมายถึงว่าถ้าเรียกเก็บได้ 100 % )

Date: Fri, 17 Jul 2009 10:27:33 +0700
Subject: Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ

From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com

                      469,233.30บาท

2009/7/17 condo.mgr@hotmail.com 

ถ้าเป็นแบบนี้ไม่ต้อง งงหรอกครับ
นี่คือปัญหาของการคิดอัตราส่วนกรรมสิทธิ์จากพื้นที่ห้องชุดซึ่งสามารถกำหนดอัตราขึ้นมาได้เองตามความเหมาะสม
กรณีนี้ต้องไปดูในข้อบังคับประกอบด้วยว่าได้มีการระบุอัตราค่าส่วนกลางของร้านค้าไว้เป็นอัตราเฉพาะหรือเปล่า
เพราะพื้นที่ของร้านค้า ประมาณ 200 ตร. ม. ซึ่งมากกว่า พท. เฉลี่ยของห้องชุดสำหรับพักอาศัยร่วม 4 เท่าแต่ร้านค้ามีความเสี่ยงเรื่องผลประกอบการและเจ้าของโครงการคงมองข้ามช็อตไปแล้วว่า
ถ้าขายไม่ได้ เจ้าของโครงการในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิคงต้องเข้ามาใช้ประโยชน์เองอย่างน้อยที่สุดปล่อยเช่าก็ยังดี มีรายได้เข้ามาหมุนเวียน แล้วการกำหนดค่าส่วนกลางไว้ต่ำก็ได้ประโยชน์ทั้ง 2 เด้ง
เด้งที่หนึ่ง คือถ้าปล่อยเช่าไม่ได้ก็จะรับภาระค่าส่วนกลางต่อเดือนไม่สูงเกินไป
เด้งที่ 2 คือถ้าปล่อยเช่าได้ก็จะเป็นจุดขายของเขาว่า ถ้าเช่าห้องของฉันแล้วคุณจะจ่ายค่าส่วนกลางถูกกว่าห้องพักอาศัย ผู้เช่าได้ฟังก็คงต้องคล้อยตาม

นี่ไงครับ เจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพล ตามที่ผมเคยเขียนบทความลงใน blog ส่วนตัวลองไปเช็คข้อบังคับดูนะครับว่า มีการกำหนดเรื่องนี้ไว้อย่างไร
ถ้าไม่มีก็ควรแนะนำเจ้าของโครงการให้เขียนไว้ให้เรียบร้อยเช่น " เจ้าของร่วมต้องเฉลี่ยออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางในอัตรา ตร. ม. ละ 30 บาท ยกเว้นห้องชุดสำหรับประกอบกิจการร้านค้า ให้จ่ายค่าส่วนกลางในอัตรา ตร.ม. ละ 15 บาท ต่อเดือน " เป็นต้น
เผื่อว่าอนาคตข้างหน้ามีลูกบ้านที่เขาไม่พอใจมาขุดคุ้ย จะได้อ้างได้ว่าคิดตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ
แต่ทั้งนี้ ทั้งนั้นต้องผ่านด่านแรกคือจดทะเบียนนิติบุคคล+ข้อบังคับให้ผ่านก่อนนะครับถ้าผ่านแล้วก็ OK ถือว่ามียันต์ไว้กันผีแล้ว มีปัญหาอะไรก็โบ้ยไปที่สำนักงานที่ดิน ที่รับจดนั่นแหละครับ


Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ‏
From: condofarang
Sent:Friday, July 17, 2009 12:36:10 PM
To: (
condo.mgr@hotmail.com 

โอเคค่ะ ขอบคุณค่ะ




อ่านความคิดเห็น

ความคิดเห็นที่ 3 (0)
ผู้จัดการคอนโด วันที่ : 26/07/2009 เวลา : 11.41 น.
http://oknation.nationtv.tv/blog/condomanager

อันดับแรกก็คือควรจะร่างเป็นระเบียบออกมา เพื่อนำเข้าขอมติที่ประชุมกรรมการและมีผลบังคับใช้ ไม่แน่ใจว่าครอบคุลมถึงเรื่องการฝากขาย-ให้เช่าด้วยหรือเปล่า ปกติถ้าจะให้นิติดูแล ส่วนใหญ่จะรวมถึงการทำหน้าที่เป็นตัวแทน (นายหน้า ) ในการหาผู้เช่าด้วยครับ ( แบบครบวงจร)

แต่ตรงนี้จะขอพูดถึงเฉพาะการให้บริการจัดเก็บค่าเช่านะครับ

2.1 ต้องมีหนังสือมอบอำนาจครับ ให้เจ้าของห้องมอบอำนาจให้นิติบุคคลเป็นผู้มีอำนาจหรือตัวแทนในการเรียกเก็บ ติดตามทวงถามค่าเช่า แล้วก็กำหนดกันขึ้นมาในสัญญาเช่าว่า ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าภายในไม่เกินวันที่เท่าไรของเดือน

2.2 ก่อนอื่นเปิดแฟ้มสำหรับเก็บเอกสารเรื่องการฝากเก็บค่าเช่าของแต่ละห้องขึ้นมาเตรียมไว้ก่อน
เมื่อได้รับชำระค่าเช่าแล้ว นิติฯก็ออกใบเสร็จรับเงินค่าเช่าให้กับผู้เช่า โดยใช้ใบเสร็จรับเงินธรรมดที่มีขายตามร้านเครื่องเขียนทั่วไปนะครับ ห้ามใช้ใบเสร็จรับเงินของนิติฯ เพราะรายได้ส่วนนี้ไม่ใช่รายรับของนิติฯ ต้นฉบับให้ผู้เช่า สำเนานิติเก็บเข้าแฟ้ม

หลังจากรับชำระแล้วก็โอนเงินเข้าบัญชีธนาคารให้เจ้าของห้อง แล้วเก็บสำเนาใบ pay in เป็นหลักฐานไว้เข้าแฟ้ม

ก่อนการโอนอย่าลืมหักค่าบริการของนิติฯไว้ด้วยนะครับ ตามอัตราที่ตกลงกัน แล้วออกใบเสร็จรับเงินของนิติฯให้เจ้าของห้องเพราะรายได้ตรงนี้ถือว่าเป็นรายรับของนิติฯแล้วครับ แล้วก็เก็บใบเสร็จเข้าแฟ้ม

2.3 จากข้อมูลที่ให้มา คอนโดระดับนี้ คิดค่าบริการดูแลจัดเก็บค่าเช่าประมาณ 100 บาทต่อเดือนครับ ถ้าเป็นคอนโดที่มีค่าเช่า 10,000. -15,000.- บาทต่อเดือน ค่าบริการอยู่ที่ประมาณ 300 - 500 บาทต่อดือน ซึ่งก็คือประมาณ 3% ของค่าเช่า แต่ยังไงก็ไม่ต่ำกว่า 100 บาทครับ

สุดท้ายคือระเบียบที่ร่างขึ้นมาควรมีการกำหนดส่วนแบ่งค่าบริการให้กับพนักงานเจ้าหน้าที่ของนิติฯ ด้วย เพราะจริงๆแล้วนิติบุคคลอาครชุดไม่ใช่องค์กรธุรกิจที่มุ่งแสวงหากำไร การดูแลจัดเก็บค่าเช่าตรงนี้ถือเป็นบริการพิเศษที่นิติฯต้องจัดเจ้าหน้าที่เข้ามาดูแลให้ พูดง่ายๆก็คือเพิ่มงานให้พนักงานของนิตินั่นเอง

ค่าบริการที่ว่า ถ้าคิดในเชิงธุรกิจแล้วจะเห็นว่า นิติฯต้องรับภาระหน้าที่เพิ่มขึ้น โดยภาระที่ว่าก็ไม่ใช่วัตถุประสงค์ในการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งก็คือเพื่อดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น ดังนั้นภาระดังกล่าวเมื่อเป็นรายได้กลับเข้ามา นิติฯ ควรได้รับค่าตอบแทนในแง่ของการที่ต้องใช้วัสดุ อุปกรณ์สำนักงาน สถานที่ของนิติฯ พูดง่ายๆคือค่าดำเนินการนั่นแหละ

ในขณะเดียวกันนิติฯก็ใช้พนักงานเป็นผู้ปฏิบัติงานให้ โดยเป็นการปฏิบัติงานนอกเหนือจากหน้าที่ของนิติฯ พนักงานก็ควรมีส่วนได้ส่วนเสียจากรายรับตรงนี้ด้วย สรุปก็คือ 50 -50 คนละครึ่งครับ

ส่วนวิธีการจ่ายส่วนแบ่งให้พนักงาน ก็คือกำหนดรอบบัญชีขึ้นมา อาจจะตัดบัญชีทุกวันที่ 15 ของเดือนแล้วจ่ายพร้อมรอบเช็คปกติของเดือนก็ได้ แล้วก็ควรจะจ่ายเป็นยอดรวม แบบ"ทิปรวม"ของร้านอาหาร แล้วให้พนักงานเขาไปจัดสรรปันส่วนกันเอาเอง

ไม่ควรกำหนดแบบใครดูแลห้องไหนก็รับส่วนแบ่งของห้องนั้นนะครับ เพราะจะทำให้พนักงานแข่งกันทำยอด ทำเป้า จนลืมงานประจำ แล้วในที่สุดก็เกิดการบาดหมางกันเพราะแย่งลุกค้า แย่งผลประโยชน์กัน

เอวังก็ด้วยประการฉะนี้แล

ความคิดเห็นที่ 2 (0)
ผู้จัดการคอนโด วันที่ : 23/07/2009 เวลา : 15.22 น.
http://oknation.nationtv.tv/blog/condomanager

แก้ไขตารางให้ตามคำแนะนำแล้วนะครับ ส่วนคำถามขอติดไว้ก่อนครับ

ความคิดเห็นที่ 1 (0)
24086 วันที่ : 23/07/2009 เวลา : 11.36 น.
http://oknation.nationtv.tv/blog/24086

1.ขอบคุณสำหรับความรู้ครับ
2.ขอรบกวนถามครับจะนิติบุคคลประสงค์จะให้บริการจัดเก็บค่าเช่าให้แก่เจ้าของร่วมที่ให้เช่าห้องนั้น นิติบุคคลควรมีหลักเกณฑ์การดำเนินการอย่างไร
2.1 เพื่อความปลอดภัยเรื่องเงินของทั้งนิติบุคคและผู้ให้เช่า
2.2 ขั้นตอนการดำเนินการเรื่องการจัดเก็บเงิน การนำฝากหรือการโอนเข้าบัญชีผู้ให่เช่า
2.3 ค่าตอบแทนนิติบุคคลกรณีบริการดังกล่าวที่เหมาะสมควรอยู่ที่เท่าไหร่ (กรณีคอนโดนั้นมีค่าเช่าเฉี่ยอยู่ที่ประมาณ 3,000 บาท และค่าส่วนกลาง 400 บาท) ครับ

3. ขออนุญาตอนะนำเวลาทำตารางนั้นหากสามารถเซฟเป็นไฟล์ภาพแล้วนำมาลง จะช่วยให้ผู้อ่านบล็อกดูง่ายขึ้นนะครับ

ขอบคุณครับ

แสดงความคิดเห็น


ถึง บล็อกเกอร์ ทุกท่าน โปรดอ่าน
   ด้วยทาง บริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ จำกัด (มหาชน) ได้ติดต่อขอความร่วมมือ มายังเว็บไซต์และเว็บบล็อกต่าง ๆ รวมไปถึงเว็บบล็อก OKnation ห้ามให้มีการเผยแพร่ผลงานอันมีลิขสิทธิ์ ของบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ บนเว็บ blog โดยกำหนดขอบเขตของสิ่งที่ห้ามทำ และสามารถทำได้ ดังนี้
ห้ามทำ
- การใส่ผลงานเพลงต้นฉบับให้ฟัง ทั้งแบบควบคุมเพลงได้ หรือซ่อนเป็นพื้นหลัง และทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือ copy code คนอื่นมาใช้
- การเผยแพร่ file ให้ download ทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือฝากไว้ server คนอื่น
สามารถทำได้
- เผยแพร่เนื้อเพลง ต้องระบุชื่อเพลงและชื่อผู้ร้องให้ชัดเจน
- การใส่เพลงที่ร้องไว้เอง ต้องระบุชื่อผู้ร้องต้นฉบับให้ชัดเจน
จึงเรียนมาเพื่อโปรดปฎิบัติตาม มิเช่นนั้นทางบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ จะให้ฝ่ายดูแลลิขสิทธิ์ ดำเนินการเอาผิดกับท่านตามกฎหมายละเมิดลิขสิทธิ์
OKNATION



กฎกติกาการเขียนเรื่องและแสดงความคิดเห็น
1 การเขียน หรือแสดงความคิดเห็นใด ๆ ต้องไม่หมิ่นเหม่ หรือกระทบต่อสถาบันชาติ ศาสนา และพระมหากษัตริย์ หรือกระทบต่อความมั่นคงของชาติ
2. ไม่ใช้ถ้อยคำหยาบคาย ดูหมิ่น ส่อเสียด ให้ร้ายผู้อื่นในทางเสียหาย หรือสร้างความแตกแยกในสังคม กับทั้งไม่มีภาพ วิดีโอคลิป หรือถ้อยคำลามก อนาจาร
3. ความขัดแย้งส่วนตัวที่เกิดจากการเขียนเรื่อง แสดงความคิดเห็น หรือในกล่องรับส่งข้อความ (หลังไมค์) ต้องไม่นำมาโพสหรือขยายความต่อในบล็อก และการโพสเรื่องส่วนตัว และการแสดงความคิดเห็น ต้องใช้ภาษาที่สุภาพเท่านั้น
4. พิจารณาเนื้อหาที่จะโพสก่อนเผยแพร่ให้รอบคอบ ว่าจะไม่เป็นการละเมิดกฎหมายใดใด และปิดคอมเมนต์หากจำเป็นโดยเฉพาะเรื่องที่มีเนื้อหาพาดพิงสถาบัน
5.การนำเรื่อง ภาพ หรือคลิปวิดีโอ ที่มิใช่ของตนเองมาลงในบล็อก ควรอ้างอิงแหล่งที่มา และ หลีกเลี่ยงการเผยแพร่สิ่งที่ละเมิดลิขสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบหรือวิธีการใดก็ตาม 6. เนื้อหาและความคิดเห็นในบล็อก ไม่เกี่ยวข้องกับทีมงานผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซต์ โดยถือเป็นความรับผิดชอบทางกฎหมายเป็นการส่วนตัวของสมาชิก
คลิ้กอ่านเงื่อนไขทั้งหมดที่นี่"
OKnation ขอสงวนสิทธิ์ในการปิดบล็อก ลบเนื้อหาและความคิดเห็น ที่ขัดต่อความดังกล่าวข้างต้น โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ต่อเจ้าของบล็อกและเจ้าของความคิดเห็นนั้นๆ
   

กลับไปหน้าที่แล้ว กลับด้านบน

<< กรกฎาคม 2009 >>
อา พฤ
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31  



[ Add to my favorite ] [ X ]