• ผู้จัดการคอนโด
  • ranking : สมาชิกทั่วไป
  • email : condo.mgr@hotmail.com
  • วันที่สร้าง : 2009-05-25
  • จำนวนเรื่อง : 36
  • จำนวนผู้ชม : 100910
  • ส่ง msg :
  • โหวต 11 คน
พูดจาประสา(ภาษา)คอนโด
ชุมชนชาวคอนโด (พูดจาภาษาคอนโด ด้วยลีลา มันส์ๆ แสบๆ คันๆ ตามประสา ผู้จัดการคอนโด เขาล่ะ )
Permalink : http://oknation.nationtv.tv/blog/condomanager
วันอาทิตย์ ที่ 2 สิงหาคม 2552
Posted by ผู้จัดการคอนโด , ผู้อ่าน : 1641 , 18:09:42 น.  
หมวด : บ้านและสวน

พิมพ์หน้านี้
โหวต 0 คน

คราวที่แล้วได้เล่าให้ฟังถึงเจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพลไปแล้ว เพื่อให้ครบถ้วนกระบวนความ  ผมจะขอเล่าถึงกลุ่มคนที่มีวิถีดำเนินชีวิตที่เกี่ยวข้องกับคอนโดอีกกลุ่มหนึ่ง  ซึ่งจะว่าไปแล้วเป็นกลุ่มคนที่มีโอกาสจะสร้าง  first impression  หรือ bad impression  ให้กับลูกค้าโครงการ  ซึ่งต่อมาก็คือเจ้าของร่วมที่จะต้องคลุกคลีตีโมงกับผู้จัดการคอนโดในระยะยาวต่อไป  กลุ่มคนที่ว่า ผมหมายถึงฝ่ายขายของโครงการคอนโดครับ
 
 ฝ่ายขายส่วนใหญ่จะเป็นแผนกหรือฝ่ายหนึ่งของเจ้าของโครงการ  ชื่อก็บอกนะครับว่าทำหน้าที่ขาย  คือดูแลลูกค้าตั้งแต่เดินเข้ามาเยี่ยมชมโครงการ  พาชมห้องตัวอย่าง ( ซึ่งส่วนใหญ่จะตกแต่งให้น่าอยู่  น่าซื้อ  เพื่อจูงใจคนให้ซื้อ ) ตอบข้อซักถามต่างๆ จนกระทั่งปิดการขาย  โดยวางเงินจอง ทำสัญญาจะซื้อจะขาย  จนที่สุดก็คือ เตรียมเอกสารต่างๆสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์  ซึ่งตรงนี้บางบริษัทอาจจะมีแผนกนิติกรรมขึ้นมารองรับเลยก็เป็นได้

 บางโครงการนอกจากจะมีฝ่ายขายของตนเองแล้ว ยังอาจจ้างบริษัทรับบริหารงานขายเข้ามาช่วยเร่งยอดขายอีกแรง  ซึ่งบริษัทพวกนี้ส่วนใหญ่จะได้รับค่าตอบแทนเป็นค่านายหน้า  กี่เปอร์เซนต์แล้วแต่จะตกลงกัน  หรือบางโครงการอาจจะแบ่งแยกลูกค้าออกเป็นสองกลุ่ม  ถ้าลูกค้า  Walk in เข้ามาเอง โดยที่ทราบข่าวโครงการจากสื่อต่างๆที่เจ้าของโครงการลงโฆษณาไว้ ลูกค้ากลุ่มนี้จะให้ฝ่ายขายของบริษัทเจ้าของโครงการดูแลรับผิดชอบไป ส่วนบริษัทที่เข้ามารับจ้างบริหารงานขาย ก็จะดูแลรับผิดชอบลูกค้าประเภทมุ่งหวัง คือทำการขายเชิงรุกมากกว่า ต่อเมื่อมีลูกค้ามุ่งหวังสนใจเข้าเยี่ยมชมโครงการเมื่อไร ก็จะส่งต่อให้ฝ่ายขายของโครงการรับผิดชอบต่อจนจบ (หรืออาจไม่จบก็ได้)

 ในยุคสมัยหนึ่งที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำยังอยู่ที่ 10% กว่าๆ ต่อปี  มีการกำหนดกลุ่มลูกค้ามุ่งหวังไว้เลยว่า  ต้องเป็นคนที่มีเงินฝากประจำเท่านั้นเท่านี้บาท เพราะเขาสามารถคำนวณล่วงหน้าได้เลยว่า  โครงการคอนโดของเขาผ่อนเดือนละเท่านี้บาท  ลูกค้ามุ่งหวังที่มีเงินฝากเท่าไร จึงจะสามารถเอาดอกเบี้ยที่ได้รับจากเงินฝากประจำมาผ่อนชำระค่างวดคอนโดได้  ตัวเลขดอกเบี้ยเงินฝาก(ในสมัยนั้น)เท่าที่ผมจำไว้ในใจตลอดมาก็คือถ้าคุณมีเงินฝาก 1 ล้านบาท  คุณจะได้รับดอกเบี้ยประมาณ 10,000.- บาทต่อเดือน

 ทีนี้สมมุติว่า ถ้าคอนโดของใครมีค่างวดที่จะต้องผ่อนชำระกับธนาคารเดือนละประมาณ 20,000.- บาท  บริษัทบริหารงานขายหรือที่เรียกง่ายๆว่า บริษัทรับจ้างขาย เขาก็จะสอดส่ายสายตาหากลุ่มลูกค้ามุ่งหวังที่ทีมีเงินฝากประจำ  เงินเย็นๆ ประมาณ 2-3 ล้านบาท  หรือถ้าจะให้ดีหากลุ่มคนที่มีเงินฝากประมาณซัก 5 ล้านได้ยิ่งดี  เพราะดอกเบี้ยรับเขาได้เดือนละประมาณ 50,000.- บาท แบ่งมาผ่อนคอนโดทำเลดีๆ เดือนละซัก 20,000.- บาท  รับรองขนหน้าแข้งไม่ร่วงแน่นอน 

แถมคอนโดก็ยังเป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต  ดีกว่าเอาดอกเบี้ยที่ได้ไปฝากทบต้นตรงที่ว่า  อัตราดอกเบี้ยไม่คงที่  ไม่แน่ไม่นอน  ผันผวนขึ้นลงตามสภาวะเศรษฐกิจ  อีกประการคือมูลค่าเงินนั้นลดลงทุกปี  แต่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีแต่จะเพิ่มขึ้น

 

ผมเคยอ่านรายงานการวิจัยของสถาบันทางอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง เขาสรุปว่า  แม้แต่คอนโดระดับราคายูนิตละประมาณ 300,000.- บาท สมมุติว่าเอาเงินค่างวดผ่อนชำระพร้อมดอกเบี้ยเป็นระยะเวลา 10 ปี  มาเปรียบเทียบกับการเอาเงินจำนวนเท่ากันฝากประจำกินดอกเบี้ยไว้กับธนาคาร 10 ปี  ผลสุดท้ายแล้ว  มูลค่าของคอนโดก็ยังสูงกว่าเงินฝากบวกดอกเบี้ย 

เขาให้เหตุผลว่ามูลค่าเงินจะลดลงตามอัตราเงินเฟ้อทุกปี  แต่มูลค่าคอนโดจะเพิ่มขึ้นเป็นสัดส่วนโดยตรงกับราคาที่ดิน  ซึ่งตามหลักเศรษฐศาสตร์เขาถือว่า  เป็นทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจำกัด   ในเมื่อที่ดินมีอยู่อย่างจำกัด แต่จำนวนประชากรพลเมืองโลกมีแต่จะเพิ่มขึ้นทุกวัน  ความต้องการที่อยู่อาศัยก็มีเพิ่มมากขึ้น  ที่ดินก็ปรับราคาสูงขึ้นตามหลัก ดีมานด์ – ซัพพลาย  ( คงเป็นเพราะเหตุนี้กระมัง   มนุษย์เราก็เลยต้องสร้างตึกสูงๆ แล้วไปกินไปนอนกันกลางอากาศ ! )

กลุ่มลูกค้ามุ่งหวังที่ว่า เขาจะกำหนดออกเป็น Segment แยกย่อยอีกพอสมควร  เช่น  กลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ ควรจะต้องมีรายได้เท่าไรต่อเดือน  ซึ่งเมื่อหักโน่นหักนี่ตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารเขากำหนดแล้ว  จะยังมีกำลังที่จะส่งค่างวดได้  เมื่อได้ตัวเลขฐานเงินเดือนของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแล้ว  เขาก็จะสอดส่ายสายตาหากลุ่มที่ว่า  ในรัศมีกี่กิโลเมตรของทำเลที่ตั้งของโครงการของเขาก็ว่ากันไป  แล้วในรัศมีที่ว่า  กลุ่มเป้าหมายที่ว่าอยู่ตรงบริษัท  ห้างร้านไหนบ้าง  อาจจะเป็นผู้บริหารระดับสูงหรือเจ้าของกิจการในรัศมีที่ว่าก็ได้

ส่วนอีกกลุ่มคือซื้อเพื่อการลงทุน  อาจจะต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือซื้อไว้เพราะคิดว่าดีกว่าเอาเงินไปฝากธนาคาร  ซึ่งมูลค่ามีแต่จุลดลงทุกวัน  กลุ่มนี้แหละครับ ที่มีเงินฝากเงินเย็นๆแล้วหาช่องทางทำให้มูลค่าเงินของเขาเพิ่มขึ้น  แล้วบริษัทรับจ้างขายเขาจะหาลูกค้าเป้าหมายกลุ่มนี้เจอได้อย่างไร  จะทำอย่างไรถึงจะรู้ว่าคนที่มีเงินฝากเยอะๆ เย็นๆ อยู่ที่ไหน คำตอบคือ เขาใช้เทคนิค Insider ครับ

เคยมีอยู่ช่วงหนึ่ง  หลังจากฟองสบู่แตกได้ซักระยะพอสมควร  ดอกเบี้ยเงินฝากจากปีละ 10 % กว่าๆ  ค่อยๆรูดลงเรื่อยๆ จนเหลือ 1 – 2 % ต่อปี  หุ้นรูดลงจาก 1,000 กว่าจุดลงมาเหลือไม่ถึง 300 จุด  นักลงทุนที่ยังพอมีเงินฝาก มีเงินเย็นเยอะ  เขาก็หาช่องทางทำให้เงินเพิ่มมูลค่าอย่างที่ว่า  ด้วยการเสาะแสวงหาซื้ออพาร์ทเม้นต์ครับ   ข้อกำหนดของเขาคือไม่ต่ำกว่า 100 ห้อง ในทำเลย่านการค้า  สถานศึกษา หรือโรงงานอุตสาหกรรม

ยุคนั้นประเทศไทยเจอวิกฤติเศรษฐกิจ  สถาบันการเงินถูกรัฐบาลสั่งปิดไปมากมายหลายที่  เจ้าของ อพาร์ทเม้นต์บางราย ไม่ได้ทำกิจการอพาร์ทเม้นต์เป็นธุรกิจหลัก  แต่เป็นธุรกิจเสริม  เนื่องจากมีที่ดินมรดกที่ไม่ต้องไปกู้หนี้ยืมสินใครมาลงทุนซื้อ  ก็เลยลงทุนกู้ธนาคารมาสร้างอพาร์ทเม้นต์กะว่าจะเก็บไว้เป็นมรดกให้ลูกให้หลาน

พอสถาบันการเงินที่สนับสนุนธุรกิจหลักถูกสั่งปิดกิจการ  ก็ขาดเงินทุนมาหมุนเวียนหล่อเลี้ยงธุรกิจหลักของตนเอง  สภาวะตรงนั้นก็ต้องยอมสละอวัยวะเพื่อรักษาชีวิต  จำใจต้องขายอพาร์ทเม้นต์เพื่อลดภาระค่างวดและดอกเบี้ย  หักกลบลบหนี้แล้ว ยังมีเงินสดมาหมุนเวียนในธุรกิจหลักให้อยู่รอดต่อไป




อ่านความคิดเห็น

ความคิดเห็นที่ 2 (0)
ผู้จัดการคอนโด วันที่ : 03/08/2009 เวลา : 14.20 น.
http://oknation.nationtv.tv/blog/condomanager

ด้วยความยินดีครับ

ความคิดเห็นที่ 1 (0)
Dr.Kaew วันที่ : 02/08/2009 เวลา : 18.36 น.
http://oknation.nationtv.tv/blog/learning

ขอบคุณสำหรับบทความดี ๆ เกี่ยวกับ condo
ผมก็ซื้อเอาไว้ 1 ห้อง ของ The Iris

ท่าทางว่าจะโอนไม่ทันตามสัญญา

ถ้ามีปัญหาจะขอคำปรึกษานะครับ

แสดงความคิดเห็น


ถึง บล็อกเกอร์ ทุกท่าน โปรดอ่าน
   ด้วยทาง บริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ จำกัด (มหาชน) ได้ติดต่อขอความร่วมมือ มายังเว็บไซต์และเว็บบล็อกต่าง ๆ รวมไปถึงเว็บบล็อก OKnation ห้ามให้มีการเผยแพร่ผลงานอันมีลิขสิทธิ์ ของบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ บนเว็บ blog โดยกำหนดขอบเขตของสิ่งที่ห้ามทำ และสามารถทำได้ ดังนี้
ห้ามทำ
- การใส่ผลงานเพลงต้นฉบับให้ฟัง ทั้งแบบควบคุมเพลงได้ หรือซ่อนเป็นพื้นหลัง และทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือ copy code คนอื่นมาใช้
- การเผยแพร่ file ให้ download ทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือฝากไว้ server คนอื่น
สามารถทำได้
- เผยแพร่เนื้อเพลง ต้องระบุชื่อเพลงและชื่อผู้ร้องให้ชัดเจน
- การใส่เพลงที่ร้องไว้เอง ต้องระบุชื่อผู้ร้องต้นฉบับให้ชัดเจน
จึงเรียนมาเพื่อโปรดปฎิบัติตาม มิเช่นนั้นทางบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ จะให้ฝ่ายดูแลลิขสิทธิ์ ดำเนินการเอาผิดกับท่านตามกฎหมายละเมิดลิขสิทธิ์
OKNATION



กฎกติกาการเขียนเรื่องและแสดงความคิดเห็น
1 การเขียน หรือแสดงความคิดเห็นใด ๆ ต้องไม่หมิ่นเหม่ หรือกระทบต่อสถาบันชาติ ศาสนา และพระมหากษัตริย์ หรือกระทบต่อความมั่นคงของชาติ
2. ไม่ใช้ถ้อยคำหยาบคาย ดูหมิ่น ส่อเสียด ให้ร้ายผู้อื่นในทางเสียหาย หรือสร้างความแตกแยกในสังคม กับทั้งไม่มีภาพ วิดีโอคลิป หรือถ้อยคำลามก อนาจาร
3. ความขัดแย้งส่วนตัวที่เกิดจากการเขียนเรื่อง แสดงความคิดเห็น หรือในกล่องรับส่งข้อความ (หลังไมค์) ต้องไม่นำมาโพสหรือขยายความต่อในบล็อก และการโพสเรื่องส่วนตัว และการแสดงความคิดเห็น ต้องใช้ภาษาที่สุภาพเท่านั้น
4. พิจารณาเนื้อหาที่จะโพสก่อนเผยแพร่ให้รอบคอบ ว่าจะไม่เป็นการละเมิดกฎหมายใดใด และปิดคอมเมนต์หากจำเป็นโดยเฉพาะเรื่องที่มีเนื้อหาพาดพิงสถาบัน
5.การนำเรื่อง ภาพ หรือคลิปวิดีโอ ที่มิใช่ของตนเองมาลงในบล็อก ควรอ้างอิงแหล่งที่มา และ หลีกเลี่ยงการเผยแพร่สิ่งที่ละเมิดลิขสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบหรือวิธีการใดก็ตาม 6. เนื้อหาและความคิดเห็นในบล็อก ไม่เกี่ยวข้องกับทีมงานผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซต์ โดยถือเป็นความรับผิดชอบทางกฎหมายเป็นการส่วนตัวของสมาชิก
คลิ้กอ่านเงื่อนไขทั้งหมดที่นี่"
OKnation ขอสงวนสิทธิ์ในการปิดบล็อก ลบเนื้อหาและความคิดเห็น ที่ขัดต่อความดังกล่าวข้างต้น โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ต่อเจ้าของบล็อกและเจ้าของความคิดเห็นนั้นๆ
   

กลับไปหน้าที่แล้ว กลับด้านบน

<< สิงหาคม 2009 >>
อา พฤ
            1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31          



[ Add to my favorite ] [ X ]