• ผู้จัดการคอนโด
  • ranking : สมาชิกทั่วไป
  • email : condo.mgr@hotmail.com
  • วันที่สร้าง : 2009-05-25
  • จำนวนเรื่อง : 36
  • จำนวนผู้ชม : 100911
  • ส่ง msg :
  • โหวต 11 คน
พูดจาประสา(ภาษา)คอนโด
ชุมชนชาวคอนโด (พูดจาภาษาคอนโด ด้วยลีลา มันส์ๆ แสบๆ คันๆ ตามประสา ผู้จัดการคอนโด เขาล่ะ )
Permalink : http://oknation.nationtv.tv/blog/condomanager
วันจันทร์ ที่ 3 สิงหาคม 2552
Posted by ผู้จัดการคอนโด , ผู้อ่าน : 2422 , 12:36:40 น.  
หมวด : บ้านและสวน

พิมพ์หน้านี้
โหวต 0 คน

ส่วนการขายคอนโดในลักษณะยกโครงการนั้น  พนักงานขายต้องมีคอนเน็คชั่นที่แน่นปึ๊กกับเจ้าของเงินจริงๆ  ในสมัยที่ผมกำลังจะเริ่มเข้าสู่วงการบริหารคอนโด ( ผมเคยทำงานอยู่ในวงการก่อสร้างคอนโดมาก่อน ) ผมได้มีโอกาสควบคุมงานก่อสร้างคอนโดระดับ High end  โครงการหนึ่งเป็นคอนโดประมาณ 30 ชั้น 1 ชั้นมีเพียง 4 ยูนิต ก็จัดได้ว่าไม่ใหญ่โตอะไรมากมาย
 
เดิมทีคอนเซ็บต์ของเขาเป็นคอนโด  สร้างเพื่อแบ่งขายเป็นยูนิต  เจ้าของโครงการเป็นนักลงทุนจากฮ่องกง  บริษัทนี้มีบริษัทบริหารงานก่อสร้างอยู่ในเครือ  ซึ่งก็คือบริษัทที่ผมสังกัดอยู่  แต่ไม่มีฝ่ายขายเพราะเขาใช้บริษัทอินเตอร์ด้วยกันเป็นตัวแทนในการทำตลาด  จนสุดท้ายบริษัทรับจ้างขายเขาก็สามารถขายคอนโดได้  แต่เป็นการขายยกโครงการ  แล้วเจ้าของโครงการเจ้าใหม่เขาเปลี่ยนคอนเซ็บต์จากคอนโดเป็น เซอร์วิส อพาร์ทเม้นต์ในย่าน CBA ที่เขาเรียกกัน
 
ผมได้มีโอกาสคุยกับเจ้าหน้าที่ของบริษัทรับจ้างขาย  สอบถามเขาถึงสาเหตุที่เปลี่ยนคอนเซ็บต์จากคอนโดเป็น เซอร์วิส  อพาร์ทเม้นต์  เขาให้เหตุผลว่า เป็นการหาช่องทางลงทุนให้เงินของเจ้าของใหม่เพิ่มมูลค่าขึ้น  โดยการแบ่งพอร์ตการลงทุนมาลงทุนตรงนี้นิดหน่อย ( ย้ำนะครับว่า นิดหน่อย ! ) ซึ่งผู้ที่เข้ามาซื้อก็เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินของนักการเมืองระดับไฮโซคนหนึ่งของเมืองไทย 

ส่วนตัวแทนขายที่เป็นคนเจรจาและปิดการขายได้  ก็เป็นคนที่มีนามสกุลดังนามสกุลเก่าแก่ของสังคมไทยเหมือนกัน  เห็นมั๊ยครับ การจะซื้อจะขายคอนโดยกทั้งแท่งได้  ใช่ว่าจะมีแค่ความพึงพอใจในตัวสินค้าหรือราคาเท่านั้น มันต้องมีความสัมพันธ์ทีเรียกว่า คอนเน็คชั่นที่ดีต่อกันด้วย  พวกไฮโซเวลาเขาเล่นของ ( ซื้อสินค้า ) เขาชอบเล่นของหนักๆ ใหญ่ๆ ของเล็กๆ จิ๊บๆ เขาไม่เล่น มูลค่าโครงการของคอนโดที่ว่า ตามตัวเลขที่ผมทำ payment เบิกจ่าย.ผู้รับเหมานั้น  ประมาณ 200 ล้านบาท เขาขายกันเท่าไหร่ทราบมั๊ยครับ  ไม่มากไม่น้อยครับ  เจ้าของเดิมได้กำไรแค่ 100 ล้านเอง ( ขายได้ราคา 300 ล้านบาท )

มูลค่าโครงการ 200 ล้าน กู้ธนาคารมาลงทุน70% ก็คือประมาณ 140 ล้านบาท  เงินลงทุนของตัวเองบวกดอกเบี้ยประมาณ 60 ล้านบาท  ใช้เวลาก่อสร้าง 2 ปี เท่ากับว่า ลงทุนควักกระเป๋า 60 ล้าน กู้แบ้งค์ 140 ล้าน ขายได้ 300 ล้าน  หักเงินกู้แบ้งค์ 140 ล้าน  หักเงินส่วนตัวบวกดอกเบี้ย 60 ล้าน เหลือกำไร 100 ล้าน   เท่ากับว่ากำไรร่วม 50 % ของต้นทุนรวมภายในเวลา 2 ปี   หรือถ้าจะเอาไปเทียบกับเงินลงทุนส่วนตัวแล้วก็กำไรกว่า 160% ทีเดียว  ไม่ธรรมดานะครับ  และนี่คงเป็นเสน่ห์อย่างหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ที่มีแต่คนอยากเข้ามาเป็นผู้ประกอบการ
 
 เราทราบกันดีว่าฝ่ายขายนั้นมีหน้าที่หารายได้เข้าบริษัท  เซลล์คนไหนทำยอดขายได้ดีก็มักจะมีเสียงดังหน่อย พูดอะไรก็มีคนได้ยินและต้องฟัง  ส่วนพวกบริหารคอนโดเป็นฝ่ายที่ทำหน้าที่บริการหลังการขายครับ  ในวงการคอนโดเขาเรียกฝ่ายผมว่า ฝ่ายจัดการ  ถ้าจะเอาชื่อเต็มๆเลยก็คือ  ฝ่ายจัดการอาคารชุด  เลยทำให้บ่อยครั้งที่ต้องตามแก้ไขปัญหาที่ฝ่ายขายไปรับปากหรือตกลงบางสิ่งบางอย่างไว้กับลูกค้า  แล้วขัดต่อระเบียบข้อบังคับของคอนโด  ก็เลยต้องจัดการทุกอย่างให้อยู่ในระเบียบข้อบังคับ  ซึ่งแน่นอนว่าจะต้องเกิดความขัดแย้งกันบ้างไม่มากก็น้อย

 ถ้าเจอเจ้าหน้าที่ฝ่ายขายที่เข้าใจกระบวนการบริหารจัดการคอนโดก็ดีไป  แต่เจอฝ่ายขายประเภทผลงานดี  เข้าตาเจ้าของโครงการ  ยอดขายพุ่งกระฉูด  พูดอะไรก็ต้องมีคนฟัง  แบบนี้จะยุ่งยากหน่อย  ผมมีโอกาสสัมผัสเจ้าหน้าที่ฝ่ายขายรายหนึ่ง  เจ้าของโครงการเป็นชาวฮ่องกงที่เข้ามาลงทุนสร้างคอนโดขายในเมืองไทย   โครงการประมาณ 700 กว่ายูนิต  แล้วทำราคาสำหรับกลุ่มลูกค้าระดับกลางลงล่าง  ก็เลยทำให้ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า  เพราะราคาไม่แพงจนเกินไป

 กลยุทธ์การส่งเสริมการขายของเขาคือ  แถมเฟอร์นิเจอร์ทุกยูนิต   แต่เป็นเฟอร์นิเจอร์ที่มีคุณภาพเหมาะสมกับราคา  ถ้าลูกค้ารายไหนไม่เอาเฟอร์นิเจอร์เขาก็จะให้เป็นส่วนลดแทน  ทีนี้  เจ้าของโครงการเป็นชาวฮ่องกง  แน่นอนทีมงานขายเขาก็ต้องเป็นระดับไฮโซ  ประเภทลูกครึ่งไทย-จีน อินเตอร์   พูดภาษาไทย-อังกฤษ-จีน ( กวางตุ้ง ) ได้    แล้วก็เป็น she ล้วนๆ ไม่มี he เลยซักคน

 ความขัดแย้งที่เกิดขึ้นก็คือ  ความที่ she ไม่เข้าใจบทบาทหน้าที่ของฝ่ายจัดการและไม่เข้าใจหลักการบริหารจัดการคอนโดว่า  เขามีการแบ่งแยกหน้าที่โดยใช้ขอบเขตการถือครองกรรมสิทธิ์เป็นตัวกำหนด  ฝ่ายจัดการเป็นคู่สัญญาของนิติบุคคล  มีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง  ส่วนกิจกรรมภายในห้องชุดเป็นหน้าที่ของเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องดูแลรักษาเอง  ยกเว้นกรณีเหตุเร่งด่วนฉุกเฉิน  ฝ่ายจัดการอาคารจะส่งเจ้าหน้าที่โดยเฉพาะช่างเข้าช่วยเหลือระงับเหตุทันที

 เวลามีการประชุมร่วมกันระหว่างฝ่ายขายกับฝ่ายจัดการ  she ก็จะ complain ในที่ประชุมว่า  ฝ่ายจัดการไม่อำนวยความสะดวกให้กับฝ่ายขายเท่าที่ควร  ผมก็ถามว่าเรื่องอะไร  she ก็บอกว่าช่างอาคารไม่ช่วยขนเฟอร์นิเจอร์เข้าห้องลูกค้า  ผมก็ต้องชี้แจงว่าช่างอาคารเป็นเจ้าหน้าที่ของนิติบุคคล  มีหน้าที่ดูแลรักษางานระบบวิศวกรรมในพื้นที่ส่วนกลาง  ไม่มีหน้าที่ที่จะต้องไปยกเฟอร์นิเจอร์เข้าห้องลูกค้า  ซึ่งเป็นงานส่วนตัวของบริษัทเจ้าของโครงการ  นิติบุคคลไม่มีส่วนได้ส่วนเสียอะไรกับการขายห้องชุด  ทำไมถึงคิดว่าเป็นหน้าที่ของช่างอาคาร

 คือช่วงนั้นเป็นช่วงที่เพิ่งจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้วเสร็จใหม่ๆ  ยอดโอนยังไม่ถึง 50% เจ้าของโครงการยังถือครองกรรมสิทธิ์เป็นส่วนใหญ่ ก็เลยต้องเหมาจ่ายค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการตามที่เกิดขึ้นจริงตามบทเฉพาะกาลของข้อบังคับ เพราะฉะนั้น อำนาจต่อรองของเจ้าของโครงการก็จึงยังมีอยู่ค่อนข้างสูงในช่วงนั้น

ผมก็เลยถามต่อว่า  ร้านขายเฟอร์นิเจอร์เวลาเขามาส่งสินค้าเขาไม่มีบริการส่งจนถึงห้องชุดเลยหรืออย่างไร  she บอกว่า ไม่มี  เพราะข้อตกลงคือส่งถึงแค่หน่วยงาน แต่ไม่ส่งขึ้นถึงในห้อง  ถ้าส่งถึงห้องเขาจะคิดค่าขนส่งอีกราคา  แล้ว she ก็เห็นว่าคอนโดมีช่าง 2 – 3 คน น่าจะช่วยเหลือได้  ก็เลยตกลงให้ส่งที่หน่วยงานแล้วให้ช่างยกเข้าห้อง

 ผมบอกว่าแบบนี้ก็ไม่ถูกนะซิ  ช่างอาคารเป็นเจ้าหน้าที่ของนิติบุคคล  คุณให้เขาไปทำงานส่วนตัวของบริษัทคุณ  ขนเฟอร์นิเจอร์เข้าห้องลูกค้าคุณ  บริษัทคุณได้ประโยชน์แล้ว  แล้วนิติบุคคลได้อะไร  sheก็แย้งว่า  บริษัทsheก็จ่ายค่าส่วนกลางนะ  จ่ายมากกว่าลูกค้ารายอื่นๆรวมกันซะอีก  แล้วจะขอบริการจากนิติบุคคลบ้างไม่ได้บ้างหรือไง   

 ผมก็ตอบกลับไปว่า  ขอให้คุณทบทวนให้ดีๆ บริษัทคุณจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายส่วนตัว  คุณจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ไม่ได้จ่ายค่าใช้จ่ายส่วนตัว  แล้วงานที่คุณให้ช่างอาคารทำเป็นงานส่วนกลางหรืองานส่วนตัว  sheตอบว่า  แล้วจะให้ทำยังไง  เฟอร์นิเจอร์ที่รถ 6 ล้อมาส่ง  เขาก็ส่งถึงห้องเก็บของ (คือห้องชุดว่างๆ ) ชั้นล่างเท่านั้น  แล้วใครจะยกขึ้นไปไว้ในห้องลูกค้า  ผมก็บอกว่า  คุณคงต้องไปตกลงกับคนขายเฟอร์นิเจอร์ใหม่แล้วล่ะครับว่า  ต้องส่งให้ถึงห้องลูกค้าด้วย she บอกว่าคงไม่ได้  เพราะตกลงซื้อขายกันเป็นราคาโครงการถ้าเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขตรงนี้  ต้องไปทำสัญญากันใหม่  ไม่อยากรบกวนผู้ใหญ่ ( เจ้าของโครงการ ) ให้เดือดร้อน   ผมก็แนะนำว่า  งั้นคุณก็ต้องไปหาจ้างแรงงานต่างหาก เพื่อมาทำงานตรงนี้ให้คุณ  แล้วขอเรียนไว้ก่อนเลยว่า  นิติบุคคลไม่มีนโยบายให้พนักงานช่างรับจ๊อบพิเศษภายในอาคาร  เพราะไม่อยากให้เกิดความสับสนวุ่นวาย

 เท่านั้นแหละครับ  sheก็ยกโทรศัพท์มือถือขึ้นมากดเบอร์ปลายทาง  แล้วก็ ก๋องโจวหวา ( พูดภาษาจีนกวางตุ้ง )  กันสักพักใหญ่ๆ  ก็บอกว่าขอเลิกประชุมก่อน  ขอเคลียร์กับผู้ใหญ่ของ she ก่อน  พอเลิกประชุมได้ไม่เกิน 30 นาที ก็มีโทรศัพท์จากผู้ใหญ่บริษัทผม  โทรมาขอร้องในทำนองว่า  เจ้าของโครงการเขาโทรมาขอความช่วยเหลือ  เขาไม่มีคนจริงๆ   ขอให้ผ่านช่วงโปรโมชั่น ( แถมเฟอร์นิเจอร์ ) นี้ไปก่อน  แล้วพอลูกค้าซาลงแล้วค่อยว่ากันอีกที

 เห็นหรือยังครับ  นี่แหละครับ  ผู้มีบารมีเหนือข้อบังคับ




อ่านความคิดเห็น

ความคิดเห็นที่ 2 (0)
ผู้จัดการคอนโด วันที่ : 03/08/2009 เวลา : 14.22 น.
http://oknation.nationtv.tv/blog/condomanager

ด้วยความยินดีครับ รู้สึกว่าคุณ 24086 เป็นผู้ชายที่สวยน่าดูชมเลยนะครับ

ความคิดเห็นที่ 1 (0)
24086 วันที่ : 03/08/2009 เวลา : 13.00 น.
http://oknation.nationtv.tv/blog/24086

ขอบคุณครับ ขอสมัครเป็นแฟนประจำครับ

แสดงความคิดเห็น


ถึง บล็อกเกอร์ ทุกท่าน โปรดอ่าน
   ด้วยทาง บริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ จำกัด (มหาชน) ได้ติดต่อขอความร่วมมือ มายังเว็บไซต์และเว็บบล็อกต่าง ๆ รวมไปถึงเว็บบล็อก OKnation ห้ามให้มีการเผยแพร่ผลงานอันมีลิขสิทธิ์ ของบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ บนเว็บ blog โดยกำหนดขอบเขตของสิ่งที่ห้ามทำ และสามารถทำได้ ดังนี้
ห้ามทำ
- การใส่ผลงานเพลงต้นฉบับให้ฟัง ทั้งแบบควบคุมเพลงได้ หรือซ่อนเป็นพื้นหลัง และทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือ copy code คนอื่นมาใช้
- การเผยแพร่ file ให้ download ทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือฝากไว้ server คนอื่น
สามารถทำได้
- เผยแพร่เนื้อเพลง ต้องระบุชื่อเพลงและชื่อผู้ร้องให้ชัดเจน
- การใส่เพลงที่ร้องไว้เอง ต้องระบุชื่อผู้ร้องต้นฉบับให้ชัดเจน
จึงเรียนมาเพื่อโปรดปฎิบัติตาม มิเช่นนั้นทางบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ จะให้ฝ่ายดูแลลิขสิทธิ์ ดำเนินการเอาผิดกับท่านตามกฎหมายละเมิดลิขสิทธิ์
OKNATION



กฎกติกาการเขียนเรื่องและแสดงความคิดเห็น
1 การเขียน หรือแสดงความคิดเห็นใด ๆ ต้องไม่หมิ่นเหม่ หรือกระทบต่อสถาบันชาติ ศาสนา และพระมหากษัตริย์ หรือกระทบต่อความมั่นคงของชาติ
2. ไม่ใช้ถ้อยคำหยาบคาย ดูหมิ่น ส่อเสียด ให้ร้ายผู้อื่นในทางเสียหาย หรือสร้างความแตกแยกในสังคม กับทั้งไม่มีภาพ วิดีโอคลิป หรือถ้อยคำลามก อนาจาร
3. ความขัดแย้งส่วนตัวที่เกิดจากการเขียนเรื่อง แสดงความคิดเห็น หรือในกล่องรับส่งข้อความ (หลังไมค์) ต้องไม่นำมาโพสหรือขยายความต่อในบล็อก และการโพสเรื่องส่วนตัว และการแสดงความคิดเห็น ต้องใช้ภาษาที่สุภาพเท่านั้น
4. พิจารณาเนื้อหาที่จะโพสก่อนเผยแพร่ให้รอบคอบ ว่าจะไม่เป็นการละเมิดกฎหมายใดใด และปิดคอมเมนต์หากจำเป็นโดยเฉพาะเรื่องที่มีเนื้อหาพาดพิงสถาบัน
5.การนำเรื่อง ภาพ หรือคลิปวิดีโอ ที่มิใช่ของตนเองมาลงในบล็อก ควรอ้างอิงแหล่งที่มา และ หลีกเลี่ยงการเผยแพร่สิ่งที่ละเมิดลิขสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบหรือวิธีการใดก็ตาม 6. เนื้อหาและความคิดเห็นในบล็อก ไม่เกี่ยวข้องกับทีมงานผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซต์ โดยถือเป็นความรับผิดชอบทางกฎหมายเป็นการส่วนตัวของสมาชิก
คลิ้กอ่านเงื่อนไขทั้งหมดที่นี่"
OKnation ขอสงวนสิทธิ์ในการปิดบล็อก ลบเนื้อหาและความคิดเห็น ที่ขัดต่อความดังกล่าวข้างต้น โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ต่อเจ้าของบล็อกและเจ้าของความคิดเห็นนั้นๆ
   

กลับไปหน้าที่แล้ว กลับด้านบน

<< สิงหาคม 2009 >>
อา พฤ
            1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31          



[ Add to my favorite ] [ X ]