• ผู้จัดการคอนโด
  • ranking : สมาชิกทั่วไป
  • email : condo.mgr@hotmail.com
  • วันที่สร้าง : 2009-05-25
  • จำนวนเรื่อง : 36
  • จำนวนผู้ชม : 100911
  • ส่ง msg :
  • โหวต 11 คน
พูดจาประสา(ภาษา)คอนโด
ชุมชนชาวคอนโด (พูดจาภาษาคอนโด ด้วยลีลา มันส์ๆ แสบๆ คันๆ ตามประสา ผู้จัดการคอนโด เขาล่ะ )
Permalink : http://oknation.nationtv.tv/blog/condomanager
วันอาทิตย์ ที่ 4 กรกฎาคม 2553
Posted by ผู้จัดการคอนโด , ผู้อ่าน : 2899 , 20:24:26 น.  
หมวด : บ้านและสวน

พิมพ์หน้านี้
โหวต 0 คน

สวัสดีอีกครั้งครับ สำหรับผู้ติดตามอ่าน blog condomanager หลังจากห่างเหินการเขียนบล็อกไปนานแสนนาน ก็อันเนื่องจากงานประจำที่ค่อนข้างยุ่งๆนิดหน่อยนะครับ อีกทั้งอยู่ในช่วงระหว่างการเก็บข้อมูลวัตถุดิบใหม่ๆในการเขียนบล็อก เพื่อให้เกิดประโยชน์กับท่านผู้อ่านมากที่สุดเท่าที่จะทำได้

ครับ ก็ตามที่จั่วหัวเรื่องไว้นั่นแหละครับ หลายท่านอาจเคยคิดหรือเคยถาม โดยเฉพาะผู้จัดการคอนโดมือใหม่ๆทั้งหลาย อาจเคยถามตัวเอง ( ด้วยความสับสนในชีวิต ) หรือเคยถาม operation ของท่านด้วยคำถามทำนองนี้ นั่นซิ ! จริงๆแล้วการบริหารคอนโด มันคือการบริหารอะไรกันแน่ ?

ผมเคยถาม operation ของผมว่า เสน่ห์ของงานบริหารคอนโดมันอยู่ตรงไหน ? ที่ผมต้องถามคำถามนี้กับ ผู้จัดการเขตของผม เนื่องจากท่านผู้นี้ ทำงานอยู่ในวงการนี้มา 12 ปี ที่สำคัญกว่านั้นคือ อยู่บริษัทนี้ บริษัทเดียว ไม่ได้ย้ายไปไหนหรือย้ายมาจากบริษัทไหนเหมือน operation ท่านอื่นๆ

ท่านตอบว่า ในทัศนคติของท่านแล้ว ท่านว่าเสน่ห์ของการบริหารคอนโดอยู่ตรงที่ เราสามารถแก้ปัญหาให้กับลูกบ้านได้ น่าคิดเหมือนกันนะครับ เป็นทัศนคติที่ค่อนข้างเป็นบวก โดยเหตุนี้จึงทำให้ท่านผู้นี้สามารถทำงานและยืนหยัดอยู่ในวงการนี้และบริษัทนี้มาได้ร่วมกว่าทศวรรษ คือท่านทำแล้วท่านมีความสุขน่ะครับ

ผมได้มีโอกาสคุยกับอดีตผู้จัดการคอนโดท่านหนึ่ง ท่านเล่าให้ฟังว่า สมัยที่ท่านเข้ามาทำงานในวงการนี้ใหม่ๆ โดยที่ผมเคยเรียนให้ท่านทั้งหลายทราบหลายครั้งแล้วว่า วงการนี้ค่อนข้างจะขาดแคลนบุคลากรฝีมือดี มีคุณภาพ ดังนั้น บางบริษัทผมจึงมักใช้คำว่า ใครสะเหร่อเข้ามาสมัคร พี่แกรับหมด คือดูแบ็คกราวด์นิดหน่อย แล้วเห็นว่า พอมีแนวโน้มที่จะเอามาพัฒนาให้เป็นผู้จัดการคอนโดที่หลังได้ ก็รับเข้ามาไว้ก่อน

ทีนี้ โดยธรรมชาติของการประกอบธุรกิจ ฝ่ายการตลาดก็มีหน้าที่ในการทำยอดขาย คือต้องพยายามหาคอนโดที่จะเข้าทำสัญญาบริหารให้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ ซึ่งจะส่งผลต่อผลประกอบการโดยรวมของบริษัท การรับจ้างบริหารคอนโดเป็นธุรกิจในสายอุตสาหกรรมบริการ ( service industry ) มีทรัพยากรบุคคลเป็นตัวขับเคลื่อนธุรกิจ คือเป็นผู้ให้บริการ ซึ่งแตกต่างจากอุตสาหกรรมการผลิตหรือการจัดจำหน่าย ที่มีตัวสินค้าเป็นปัจจัยหลักในการดำเนินธุรกิจ บุคคลากรที่อยู่ในอุตสาหกรรมการผลิต จึงมีหน้าที่ในการขับเคลื่อนตัวสินค้ามากกว่า เช่นเป็นผู้ใช้แรงงานในการผลิตสินค้า เป็นผู้จัดส่งสินค้า หรือเป็นผู้เสนอขายสินค้า ดังนั้นจึงมีคำพูดที่สะท้อนภาพของอุตสาหกรรมการผลิตว่า การผลิตที่ว่ายากแล้วนั้น การตลาดยิ่งยากกว่า

แต่ปัญหาของอุตสาหกรรมบริการกลับตรงกันข้าม ตามคำพูดที่ว่า การตลาดที่ว่ายากแล้วนั้น การผลิต(การให้บริการ )กลับยากยิ่งกว่า เนื่องจากการสรรหาบุคคลากร(ที่ดีมีคุณภาพ)นั้น "ยากยิ่งนัก" เพราะคุณภาพของการให้บริการจะเป็นแบบใด ขึ้นอยู่กับคุณภาพของคน ดังนั้น ปัญหาของอุตสาหกรรมบริการจึงมักจะตกหนักอยู่ที่ฝ่ายบุคคลหรือฝ่ายทรัพยากรมนุษย์ แล้วแต่จะเรียกกัน ซึ่งก็คือมักจะหาบุคคลากรมาลงหน่วยงานไม่ทัน จึงทำให้เกิดปรากฎการณ์ที่ผมเรียกว่า ใครสะเหร่อมาสมัคร รับไว้ก่อน ดังกล่าวข้างต้น

พอฝ่ายบุคคลหาคนมาลงหน่วยงานได้แล้วก็ถือว่าหมดหน้าที่ แล้วภาระหน้าที่ต่อไปก็ตกอยู่กับผู้จัดการเขต หรือ operation manager ( ขออนุญาตเรียกสั้นๆ ตามภาษาในวงการว่า "op" ก็แล้วกันนะครับ ) ที่จะต้องทำหน้าที่เป็นพี่เลี้ยง ชี้แนะ อบรม ให้กับผู้จัดการคอนโดมือใหม่ๆ เพื่อให้สามารถยืนหยัดและทำงานตามหน้าที่ของตนเองได้โดยที่ op ไม่ต้องเหนื่อยจนเกินไป

แต่ปัญหาก็คือ op แต่ละคนต้องวิ่งรอกดูแลหน่วยงานที่ตัวเองรับผิดชอบอยู่คนละหลายๆหน่วยงาน บริษัทเล็กๆหรือกลางๆหน่อยก็ประมาณคนละ 5 หน่วยงาน บริษัทใหญ่ๆหน่วยงานเยอะก็คนละ 8 - 10 หน่วยงาน บางที op ไม่พอก็เอาไปซัก 12 หน่วย เจ้าของบริษัทบอกว่า ช่วยๆกันไปก่อนนะเอ็ง!

ถ้า op ดูแลคนละ 4 - 5 หน่วยงาน ก็เป็นไปได้ว่า ในรอบ 1 สัปดาห์อาจเข้าตรวจเยี่ยมหน่วยงานได้อย่างน้อยก็ 1 ครั้ง เดือนนึงก็เฉลี่ยเข้าได้ 3 - 4 ครั้งต่อหน่วยงาน แต่บางบริษัท op 1 คน ดูแล 10 - 12 หน่วยงาน ท่านสาธุชนลองคำนวณดูเอาเองว่า จะมีเวลาเข้าตรวจเยี่ยมหน่วยงานได้ซักกี่ครั้งในรอบ 1 เดือน !

ผลที่จะเกิดขึ้นตามมาก็คือ ผู้จัดการคอนโดมือใหม่ทั้งหลายจะเกิดอาคารเคว้งครับ คือเคว้งคว้างนั่นแหละครับ บางคนไปอยู่ประจำหน่วยงานร่วม 2 สัปดาห์ ท่านop เพิ่งจะเข้ามาตรวจเยี่ยมให้กำลังใจเมื่อตอนเข้าทำงานงานวันแรกเท่านั้น หลังจากนั้น ท่าน op ก็หายสาปสูญไปเลย จนร่ำๆจะประกาศตามหาคนหายให้รางวัลซะให้รู้แล้วรู้รอด

อดีตผู้จัดการคอนโดคนที่เกริ่นให้ฟังข้างต้นก็เจอสถานการณ์เดียวกัน คือ แกเป็นคนที่มีแบ็คกราวด์ดี เคยทำงานสายโรงแรมมาก่อน ดีกรีระดับปริญญาโท ไปสมัครงานเป็นผู้จัดการคอนโดที่ไหนเขาก็รับ เพราะคุณสมบัติอย่างที่ว่า แต่เนื่องจากไม่เคยทำงานในส่วนของงานบริหารอาคารมาก่อน ( แกทำงานในส่วนห้องอาหารของโรงแรมมาเป็นส่วนใหญ่ ) พอรับสมัครปุ๊บก็จับแกโยนไปนั่งที่คอนโดปั๊บ แกก็เจอสภาวะที่ผมบอกคือ เคว้ง ท่าน op ของแกก็งานยุ่งเหลือเกิน ไม่เคยเข้าไปตรวจเยี่ยม เทรนงานเลย ผ่านไป 1 สัปดาห์ แกก็เลยต้องถามตัวเองเหมือนที่ผมเกริ่นนำตั้งแต่ต้นมาว่า (ขออภัย ) ไอ้บริหารคอนโดเนี่ยะ เค้าบริหารอะไร มันต้องทำอะไรบ้าง ( วะ ! )

นี่ดีนะที่แกเป็นคนกระตือรือล้น แกอยู่ว่างๆ แกก็หยิบก็จับเอาแฟ้มงานอะไรต่อมิอะไรในห้องทำงานแกมานั่งอ่านศึกษาหาข้อมูลไปเรื่อยเปื่อย ( คอนโดที่แกไปประจำอยู่ เป็นคอนโดที่ฝ่ายการตลาดไปเสนองานชนะบริษัทบริหารเดิมมา ไม่ใช่คอนโดใหม่ ก็เลยยังพอมีข้อมูลอะไรๆ ให้อ่านบ้าง ) แต่ในที่สุด ด้วยความที่ระบบการทำงานเป็นอย่างที่ว่า อดีตผู้จัดการคอนโดท่านนั้น ก็ ลาออกเพื่อกลับไปทำงานในสายงานที่ตัวเองถนัดคือ ส่วนงาน อาหารและเครื่องดื่ม ของโรงแรมชื่อดังแห่งหนึ่ง สบายไป !

มีอีกท่านหนึ่ง เป็นอดีตผู้จัดการคอนโดเหมือนกัน แต่แบ็คกราวด์เคยทำงานเป้นผู้จัดการโรงงานอุตสาหกรรมมาก่อน ทีนี้อย่างที่เรียนข้างต้นว่า อุตสาหกรรมการผลิตกับอุตสาหกรรมบริการ มันมีความยากง่ายตามหน้าที่ ที่สลับข้างกัน แกเคยดูแลสายงานการผลิตมาก่อน ผลผลิตคือตัวสินค้า ถ้าผลิตออกมาได้ดี มีคุณภาพตรงตามกำหนด ส่งมอบได้ตรงเวลา ทุกอย่างก็จบ แต่พอแกมานั่งทำงานเป็นผู้จัดการคอนโด คุณภาพของการให้บริการ ส่วนใหญ่มักจะใช้ความพึงพอใจของผู้รับบริการเป็นตัวประเมิณ แล้วในความเป็นจริง (ไอ้) ความพึงพอใจเนี่ยะ มันไม่มีเครื่องมือวัดครับ

บางทีเราเชื่อว่า สิ่งที่เราบริการท่านทั้งหลายเนี่ยะ เราทำสุดฝีมือ สุดกำลังภายในเราแล้ว ท่านต้องจบแน่นอนเลย ( จบปัญหา ) แต่ปรากฎว่า ไม่จบแฮะ ท่านยังคงมีความไม่พึงพอใจอะไรบางอย่าง ซึ่งบางทีก็แอบมารู้ทีหลังว่า เหตุที่ท่านไม่พึงพอใจ หาเรื่องตำหนิอยู่ได้ทุกครั้งที่เจอหน้าคือ ผมไม่ชอบขี้หน้าคุณ แล้วแบบนี้จะให้ผมทำอย่างไรครับท่าน ต้องไปทำศัลยกรรมให้ถูกตาต้องใจท่านหรือเปล่าเนี่ย !

ทีนี้ผู้จัดการคอนโดท่านที่ว่านี้ แกก็เกิดความสับสนในชีวิตอีกเหมือนกัน คือโดยที่แกไม่มีพื้นฐานทางด้านการบริหารอาคารมาก่อน แล้วก็อีกนั่นแหละ op ฃองแกก็ดูงานหลายหน่วยมาก แทบจะไม่มีเวลาเข้ามาเทรนงานให้แกเลย เดือนนึงจะเจอกันซักหนก็ตอนประชุม กรรมการประจำเดือน เผอิญตอนนั้น op ของแกกับ op ของผมเป็นคนเดียวกัน ผมก็เลยได้ยิน ท่าน op เปรยๆให้ผมฟังถึงผู้จัดการคอนโดท่านผู้นี้ว่า ไม่รู้จะไปรอดหรือเปล่า ประชุมกรรมการเสร็จผ่านมาตั้งร่วม 2 อาทิตย์แล้ว จนป่านนี้รายงานการประชุมยังไม่คลอดออกมาซักที

( คือในระบบการบริหารคอนโด ผู้จัดการคอนโดมีหน้าที่เขียนรายงานการประชุม op มีหน้าที่ตรวจทาน แล้วประธานกรรมการมีหน้าที่ตรวจสอบขั้นสุดท้ายแล้วลงนาม เพื่อที่จะได้นำรายงานการประชุมที่ลงนามโดยประธาน เป็นหลักฐานในการดำเนินงานกิจกรรมต่างๆ ตามที่ประชุมคณะกรรมการมีมติออกมาร่วมกัน เช่นจัดซื้อโน่น จัดซื้อนี่ หรือแม้กระทั่งอนุมัติให้ผู้จัดการนิติบุคคลฯ ลงนามในเอกสารนิติกรรมสัญญาต่างๆ เป็นต้น )

เพราะหากไม่มีรายงานการประฃุมที่ลงนามโดยประธานมารองรับมติต่างๆ การดำเนินกิจกรรมของคอนโด ก็จะสดุด หยุดชงักไปทันที แบบนี้เขาเรียกว่า งานไม่เดิน พอถึงเวลาประเมิณกันออกมา ก็สรุปว่า บริษัทนี้ไม่มีผลงาน ทั้งผู้จัดการคอนโดและ op ก็รับเละร่วมกันครับ

มีอยู่ครั้งนึง ประธานกรรมการคอนโดที่ผมดูแลอยู่ มอบหมายให้ผมสอบถามอัตราค่าส่วนกลางของคอนโดในละแวกทำเลที่ตั้งใกล้เคียงกัน เพื่อประกอบการเสนอที่ประฃุมใหญ่ในการปรับอัตราค่าส่วนกลางของคอนโดผม ที่ใช้อัตราเก่ามาตั้งกะปีมะโว้ จนถึงปัจจุบัน(ในตอนนั้น) งบประมาณรายรับ รายจ่าย ติดลบทุกเดือน จนสถานการณ์ทางการเงินของคอนโดที่แย่ๆอยู่แล้ว ง่อนแง่นเข้าไปทุกที ผมก็สุ่มเลือกคอนโดในละแวกใกล้เคียงประมาณ 4 - 5 แห่ง เพื่อสอบถามอัตราค่าส่วนกลางตามที่ว่า แล้วคอนโดของผู้จัดการท่านนี้ก็อยู่ในละแวกเดียวกันกับผม พอผมโทรไปแนะนำตัวแล้วสอบถามข้อมูล คำตอบที่ได้คือ ไม่ทราบครับ ไม่ทราบ แล้วก็ไม่ทราบครับ! โอ้มายก๊อด !

ด้วยคำตอบที่ผมได้รับจากท่านผู้นี้แหละครับ ทำให้ผมต้องถามในใจว่า อะไรกัน เขาให้ท่านมาบริหารคอนโด ถามข้อมูลอะไร ท่านไม่ทราบซักอย่าง ถามว่า อัตราส่วนกรรมสิทธิ์รวมมีเท่าไร ( บางคอนโดก็กำหนดที่ 10,000 บางคอนโดก็กำหนดที่ 100,000 แล้วแต่เหมาะสม )ท่านตอบไม่ทราบครับ แล้วเรียกเก็บเงินกองทุน อัตราส่วนละเท่าไร ไม่ทราบครับ งั้นเงินกองทุนตามเกณฑ์สิทธิ์มียอดรวมเท่าไร ไม่ทราบครับ เก็บค่าส่วนกลางอัตราส่วนละเท่าไร ไม่ทราบครับ เออดีเหมือนกัน ไม่ทราบจะได้ไม่ต้องปวดหัว ผมก็บอกงั้นไม่เป็นไร เอาไว้ช่วยถ่ายเอกสารข้อบังคับเรื่องอัตราส่วนกรรมสิทธิ์กับอัตราจัดเก็บค่าส่วนกลาง เงินกองทุน แล้วฝาก op มาให้ผมด้วยก็แล้วกัน

นี่แหละครับ ปัญหาเรื่องบุคคลากรในวงการบริหารคอนโดมันเป็นแบบนี้ อย่างผู้จัดการท่านที่มีแบ็คกราวด์มาจากสายงานโรงแรม ถึงจะอยู่ในส่วนของอาหารและเครื่องดื่ม แต่ก็ยังมีลักษณะทางกายภาพและวัตถุประสงค์ของการประกอบกิจการที่ใกล้เคียงกัน คือมีตัวอาคารที่มีลักษณะเป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ที่ต้องบำรุงรักษาเหมือนกัน และมีผู้พักอาศัยซึ่งอาจจะแตกต่างกันในแง่ของกรรมสิทธิ์ระหว่างคอนโดกับโรงแรมแต่ก็ต้องดูแลเหมือนกัน ถ้า op ดูแลดีๆอย่างใกล้ชิดผู้จัดการท่านนี้ก็อาจทำงานต่อไปได้

แต่ท่านที่มาจากสายอุตสาหกรรมการผลิตนี่ซิ ดูเหมือนจะเป็นการข้ามมิติมาหากันเลย พี่แกก็เลยเกิดความสับสนในชีวิตอย่างที่ว่า (หรือว่ามันอยู่ที่คน ผมก็เคยมีผู้จัดการรุ่นพี่อยู่ท่านนึง ท่านก็ข้ามมาจากสายงานอุตสาหกรรมเหมือนกันนะ แต่ก็เป็นผู้จัดกาคอนโดได้ดี จนภายหลังมาได้ดิบได้ดีไต่เต้าขึ้นเป็น op จนในที่สุดได้ข่าวว่า ไปเปิดบริษัทรับบริหารคอนโดอยู่ ไม่รู้เป็นตายร้ายดีประการใด) หรือว่า อยู่ที่ op ไม่มีเวลาดูแลใกล้ชิด จนในที่สุดผู้จัดการท่านผู้นี้ แกก็ลาออกกลับไปทำงานในแวดวงโรงงานอุตสาหกรรมของแกตามเดิม รอดตัวไปอีกคน !




แสดงความคิดเห็น


ถึง บล็อกเกอร์ ทุกท่าน โปรดอ่าน
   ด้วยทาง บริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ จำกัด (มหาชน) ได้ติดต่อขอความร่วมมือ มายังเว็บไซต์และเว็บบล็อกต่าง ๆ รวมไปถึงเว็บบล็อก OKnation ห้ามให้มีการเผยแพร่ผลงานอันมีลิขสิทธิ์ ของบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ บนเว็บ blog โดยกำหนดขอบเขตของสิ่งที่ห้ามทำ และสามารถทำได้ ดังนี้
ห้ามทำ
- การใส่ผลงานเพลงต้นฉบับให้ฟัง ทั้งแบบควบคุมเพลงได้ หรือซ่อนเป็นพื้นหลัง และทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือ copy code คนอื่นมาใช้
- การเผยแพร่ file ให้ download ทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือฝากไว้ server คนอื่น
สามารถทำได้
- เผยแพร่เนื้อเพลง ต้องระบุชื่อเพลงและชื่อผู้ร้องให้ชัดเจน
- การใส่เพลงที่ร้องไว้เอง ต้องระบุชื่อผู้ร้องต้นฉบับให้ชัดเจน
จึงเรียนมาเพื่อโปรดปฎิบัติตาม มิเช่นนั้นทางบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ จะให้ฝ่ายดูแลลิขสิทธิ์ ดำเนินการเอาผิดกับท่านตามกฎหมายละเมิดลิขสิทธิ์
OKNATION



กฎกติกาการเขียนเรื่องและแสดงความคิดเห็น
1 การเขียน หรือแสดงความคิดเห็นใด ๆ ต้องไม่หมิ่นเหม่ หรือกระทบต่อสถาบันชาติ ศาสนา และพระมหากษัตริย์ หรือกระทบต่อความมั่นคงของชาติ
2. ไม่ใช้ถ้อยคำหยาบคาย ดูหมิ่น ส่อเสียด ให้ร้ายผู้อื่นในทางเสียหาย หรือสร้างความแตกแยกในสังคม กับทั้งไม่มีภาพ วิดีโอคลิป หรือถ้อยคำลามก อนาจาร
3. ความขัดแย้งส่วนตัวที่เกิดจากการเขียนเรื่อง แสดงความคิดเห็น หรือในกล่องรับส่งข้อความ (หลังไมค์) ต้องไม่นำมาโพสหรือขยายความต่อในบล็อก และการโพสเรื่องส่วนตัว และการแสดงความคิดเห็น ต้องใช้ภาษาที่สุภาพเท่านั้น
4. พิจารณาเนื้อหาที่จะโพสก่อนเผยแพร่ให้รอบคอบ ว่าจะไม่เป็นการละเมิดกฎหมายใดใด และปิดคอมเมนต์หากจำเป็นโดยเฉพาะเรื่องที่มีเนื้อหาพาดพิงสถาบัน
5.การนำเรื่อง ภาพ หรือคลิปวิดีโอ ที่มิใช่ของตนเองมาลงในบล็อก ควรอ้างอิงแหล่งที่มา และ หลีกเลี่ยงการเผยแพร่สิ่งที่ละเมิดลิขสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบหรือวิธีการใดก็ตาม 6. เนื้อหาและความคิดเห็นในบล็อก ไม่เกี่ยวข้องกับทีมงานผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซต์ โดยถือเป็นความรับผิดชอบทางกฎหมายเป็นการส่วนตัวของสมาชิก
คลิ้กอ่านเงื่อนไขทั้งหมดที่นี่"
OKnation ขอสงวนสิทธิ์ในการปิดบล็อก ลบเนื้อหาและความคิดเห็น ที่ขัดต่อความดังกล่าวข้างต้น โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ต่อเจ้าของบล็อกและเจ้าของความคิดเห็นนั้นๆ
   

กลับไปหน้าที่แล้ว กลับด้านบน

<< กรกฎาคม 2010 >>
อา พฤ
        1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31



[ Add to my favorite ] [ X ]