• ผู้จัดการคอนโด
  • ranking : สมาชิกทั่วไป
  • email : condo.mgr@hotmail.com
  • วันที่สร้าง : 2009-05-25
  • จำนวนเรื่อง : 36
  • จำนวนผู้ชม : 101028
  • ส่ง msg :
  • โหวต 11 คน
พูดจาประสา(ภาษา)คอนโด
ชุมชนชาวคอนโด (พูดจาภาษาคอนโด ด้วยลีลา มันส์ๆ แสบๆ คันๆ ตามประสา ผู้จัดการคอนโด เขาล่ะ )
Permalink : http://oknation.nationtv.tv/blog/condomanager
วันอาทิตย์ ที่ 11 กรกฎาคม 2553
Posted by ผู้จัดการคอนโด , ผู้อ่าน : 3243 , 22:28:12 น.  
หมวด : บ้านและสวน

พิมพ์หน้านี้
โหวต 0 คน

แต่ขยะหรือปัญหาที่ท่านผู้จัดการท่านนี้และท่านก่อนหน้านี้ ( 2 ท่าน )   ทิ้งไว้เป็นมรดกให้ผมคือ นิติบุคคลฯ ถูกลูกบ้านฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายครับ  ฟ้องในสมัยที่ผมมารับหน้าที่นี่แหละครับ  แต่มูลเหตุของปัญหาจนเกิดเป็นประเด็นฟ้องร้องกันขึ้นมา  มันเกิดขึ้นในสมัยที่ผู้จัดการก่อนหน้าผมสองท่านเป็นผู้รับผิดชอบ   ซึ่งการที่นิติบุคคลฯ ถูกฟ้องร้องดำเนินคดีนั้น  แน่นอนว่าบริษัทบริหารก็ต้องโดนด้วย เพราะเป็นผู้ว่าจ้างกับผู้รับจ้าง  มีสถานะภาพเป็นจำเลยร่วมกันครับ

ผมต้องขอเรียนย้ำอีกครั้งนะครับว่า  ข้อเขียนของผมในครั้งนี้ ไม่มีเจตนาที่จะมาตำหนิหรือประจานเพื่อนร่วมอาชีพแต่ประการใดครับ  เพียงแต่ต้องการยกตัวอย่างให้ท่านผู้อ่าน  ที่อาจจะเป็นผู้จัดการคอนโดมือใหม่ๆ  ที่ยังไม่ค่อยเข้าใจถึงภาระหน้าที่ที่ถูกต้องของตนเอง ได้รับทราบเป็นกรณีศึกษาเท่านั้นนะครับ

ผมเคยนั่งวิเคราะห์ถึงสาเหตุของการที่นิติบุคคลฯ ถูกฟ้องจากผลงานการบริหารของผู้จัดการสองท่าน  สองคดีแล้วได้ข้อสรุปดังนี้ครับ

คดีแรก(ขออนุญาตไม่กล่าวถึงรายละเอียดของคดีนะครับ)  เหตุที่ถูกฟ้องเพราะผู้จัดการคอนโดไม่ยึดกฎกติกามารยาทในการบริหารคอนโดอย่างเคร่งครัด  แน่นอนว่าการฟ้องร้องดำเนินคดีตามข้อกล่าวหาของโจทก์  ย่อมมีเหตุปัจจัยมาจากหลากหลายองค์ประกอบ  แต่ผมจะขอเน้นที่ตัวผู้จัดการคอนโดเป็นหลักนะครับ  ( ตามชื่อบล็อก ! ) ผมจะไม่เน้นไปที่องค์ประกอบอื่นๆหรืออาจจะมีพาดพิงบ้าง (ต้องขออภัยไว้ล่วงหน้า) ก็เพื่อให้ท่านมองเห็นภาพได้ชัดเจนขึ้นว่า ข้อผิดพลาดหรือมูลเหตุของปัญหาเกิดขึ้นได้อย่างไร

ผู้จัดการท่านแรก  (คดีแรก) เป็นคนทำงานสไตล์ ปลาไหลใส่สเกต  ด้วยความที่เป็นคนมีความเชื่อมั่นในตัวเองค่อนข้างสูง  มีวาทศิลป์เป็นเลิศ  กล้าคิดกล้าพลิกแพลงในสิ่งที่คนอื่นไม่กล้า   สามารถพูดจาชี้นำให้กรรมการคอนโดเห็นคล้อยตามในสิ่งที่พี่แกต้องการนำเสนอได้อย่างไม่ยากเย็น  ฟังดูแล้วล้วนเป็นคุณสมบัติที่ดี   ไม่น่าจะก่อให้เกิดปัญหา  ถึงขั้นฟ้องร้องกันได้นะครับ 

แต่คุณสมบัติทั้งหมดที่ว่า กลับส่งผลร้ายต่อนิติบุคคลฯ เนื่องจากเพราะแนวคิด  ความต้องการส่วนตัวของกรรมการบางคน  ขัดกับกฎหมายอาคารชุด  ทั้งๆที่พี่แกก็รู้ ( ผู้จัดการคอนโดทุกคน  ต้องมีความรู้ความเข้าใจใน พรบ. อาคารฃุด ในมาตราสำคัญๆ ได้อย่างแม่นยำ ไม่หลงประเด็น )  แต่ด้วยการที่พี่แกมีความเชื่อมั่นในตัวเองค่อนข้างสูง  แล้วสไตล์การทำงาน ก็ไม่ค่อยยึดหลักการเท่าไร  ส่วนใหญ่จะยึดหลักกูมากกว่า 

หลักกูในที่นี้หมายถึงกูที่เป็นกรรมการนั่นแหละครับ  โดยเฉพาะท่านประธานกรรมการชุดที่ถูกฟ้อง  แนวคิดหรือวัตถุประสงค์ในการบริหารจัดการคอนโดของท่านคือ เพื่อตอบสนอง need ของตนเองเป็นหลัก  ประมาณว่า  ถ้าข้าพเจ้าอยากได้อะไร  ที่เจ้าของร่วมคนอื่นได้ประโยชน์ด้วย  ( คือข้าพเจ้าต้องอยากได้ก่อน ส่วนคนอื่นอยากหรือไม่อยากไม่เป็นไร  เดี๋ยวข้าพเจ้าจัดให้ )  ข้าพเจ้าก็จะใช้อำนาจในความเป็นประธานกรรมการนี่แหละ  สั่งการไปที่ผู้จัดการคอนโด  แล้วก็เหมือนผีเน่ากับโลงผุมาเจอกัน  ท่านผู้จัดการคอนโดท่านนี้ก็ตอบสนองซิครับ  ประมาณว่า แจ๋วครับพี่  ดีครับท่าน  ได้ครับนาย  เดี๋ยวผมจัดให้ 

ถ้าการตอบสนองความต้องการในเชิงสร้างสรรค์  เพื่อพัฒนาปรับปรุงคอนโดเพื่อประโยชน์ของส่วนรวมจริงๆ  ก็ไม่น่ามีปัญหาอะไร  ดีเสียอีก  แต่ประเด็นปัญหาของผู้จัดการท่านนี้คือ แกเชื่อมั่นในความสามารถพลิกแพลงและความสามารถในการโน้มน้าวกรรมการของแกมากเกินไป  จนในที่สุดการตอบสนอง need ของ กรรมการบางคนโดยใช้ช่องทางมติที่ประชุมคณะกรรมการ  ก็ดูเหมือนว่าจะทำสิ่งที่เป็นไปไม่ได้  ให้เป็นไปได้ขึ้นมาซะงั้น   แต่เหนือฟ้า  ยังมีฟ้า  เหนือมติที่ประชุมก็ยังมีข้อบังคับ  เหนือข้อบังคับก็ยังมี พรบ. อาคารชุด ฯ ครับท่าน

ถึงแม้ว่าการตอบสนอง need ของท่านประธานกรรมการ จะสามารถใช้กลยุทธ์พลิกแพลงผ่านเป็นมติกรรมการออกมาได้   แต่ในเมื่อไปขัดแย้งกับ พรบ. อาคารชุดฯ ซึ่งมีศักดิ์และสิทธิ์ทางกฎหมายที่สูงกว่า  ชุมชนในคอนโดประกอบไปด้วยลูกร้อยพ่อพันแม่มาอยู่ด้วยกัน คนรักก็มี  คนชังก็เยอะ  พวกที่เห็นความไม่ชอบมาพากลก็ลงขันกันฟ้องร้องดำเนินคดีกับนิติบุคคลฯ ข้อหาละเมิด พรบ. อาคารชุด  เรียกค่าเสียหายซิครับ 

กรรมการคอนโดในฐานะผู้มีอำนาจบริหาร  และเป็นผู้กำหนดมติที่ประชุม  พูดง่ายๆก็คือเป็นผู้ออกคำสั่งก็ต้องโดนด้วย  บริษัทบริหารในฐานะผู้รับคำสั่งหรือมติมาปฏิบัติก็โดนด้วยตามระเบียบซิครับ  นี่มันเป็นแบบนี้แหละครับ  ท่านผู้ชม

ถ้าผู้จัดการคอนโดท่านนี้ แกนิ่งๆหน่อยไม่รีบร้อนตอบสนอง need ของกรรมการบางคนมากเกินไป  ปัญหาก็จะไม่เกิด  แต่เหตุผลที่แกต้องตอบสนองเสมอคือ ตัวแกเองมีพฤติกรรมหรืออุปนิสัยแบบปลาไหลใส่สเกตอย่างที่ว่า  คือแกเองเป็นคนไม่ค่อยอยู่กับร่องกับรอยเท่าที่ควร  จะหาผลงานอะไรที่เป็นความคิดริเริ่ม  สร้างสรรค์ของตนเอง  ที่เป็นชิ้นเป็นอันแทบไม่ได้เลย 

พฤติกรรมการทำงานเท่าที่พนักงานเล่าให้ฟังก็คือ  มาทำงานแต่เช้า  น่าจะเป็นเรื่องที่ดีนะครับ แต่มูลเหตุที่มาแต่เช้าคือ  ต้องแวะส่งลูกเมียไปโรงเรียน ไปทำงานก่อน  เสร็จแล้วจึงเข้ามาหน่วยงาน  เพื่อมาตอกบัตรแล้วนอนต่อ ( นอนในห้องพักของช่างกะดึก )  แล้วเหตุผลที่ต้องนอนต่อเพราะส่วนใหญ่พี่แกมาทำงานพร้อมกับอาการ แฮงค์  ครับ  เนื่องเพราะส่วนตัวพี่แกมีความโปรดปรานในการร่ำสุราเป็นพิเศษ 

พอสายๆหน่อยซัก 9 โมงกว่า เริ่มฟื้นคืนชีพ  ก็เข้านั่งทำงาน  งานหลักที่ทำคือ โทรหาท่านประธาน  เพื่อรายงานตัว  แล้วก็รายงานผลการดำเนินงานที่ท่านประธานสั่งการมาตั้งกะวันก่อนๆ  เสร็จแล้วถ้าท่านประธานคิดอะไรได้หรือต้องการอะไรในวันนั้น  แกก็จะหาวิธีพลิกแพลงแล้วก็สั่งการพนักงานเพื่อตอบสนองให้ท่านให้ได้  พอซักบ่ายๆ  หน่อยก็แวบหายออกไปข้างนอก

เหตุผลที่นิยมมากที่สุดที่พี่แกใช้อ้างในการแวบคือ  ผมไปหาซื้ออะไหล่ให้ช่าง แล้วก็ไม่กลับมาเลย  จนเขามารู้กันทีหลังว่า  ไปธุระส่วนตัวบ้าง แล้วก็จะรีบไปรับลูกเมียกลับบ้านด้วย  แต่ที่หนักที่สุดคือ  พี่แกแวบไปร่ำสุราครับ  ที่รู้กันก็เพราะว่า แกโทรเรียกลูกน้องที่เป็นช่างคอนโดคนที่รู้ใจ  แล้วก็เข้ากะดึก ไปนั่งกินแล้วก็ช่วยพี่แกจ่ายค่าเหล้าบ่อยๆ  ช่างโดนเรียกไปเลี้ยงเหล้าลูกพี่บ่อยๆก็เกิดอาการเซ็งในชีวิตครับ  ก็เลยแอบเอามาพูดเอามาเล่าให้เพื่อนร่วมงานฟัง  ความลับก็เลยแตก

ดังนั้น เวลากรรมการท่านใด โดยเฉพาะท่านประธานสั่งการเรื่องใดแกก็เลยต้องรีบตอบสนองอย่างที่ว่า  เนื่องจากเพราะถ้าไม่รีบตอบสนอง ก็จะดูเหมือนไม่ทำงาน  ไม่มีผลงาน  เหตุผลก็คือเพื่อกลบเกลื่อนความไม่ค่อยอยู่กับร่องกับรอยของตัวเอง  จนในที่สุดก็ตกม้าตาย  ถ้าแกทำงานด้วยความเป็นมืออาชีพจริงๆ  ยึดกฎ กติกา มารยาทอย่างเคร่งครัด ก็คงไม่เกิดปัญหาแบบนี้
 
 หลายท่านอาจสงสัยว่า  ทำไมถึงต้องรายงานท่านประธาน  จริงๆแล้วตามสายงายบังคับบัญชาผู้จัดการคอนโด  ต้องรายงานตรงกับผู้จัดการนิติฯ ก่อนมิใช่หรือ  จริงๆก็คือถูกต้องตามนั้นแหละครับ   แต่เผอิญว่าผู้จัดการนิติฯสมัยนั้นเป็นบริษัทจำกัด  ก็คือบริษัทที่รับบริหารนั่นแหละครับ โดยบริษัทแต่งตั้ง op ท่านหนึ่งให้ทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติฯ  เสร็จแล้ว op ท่านก็งานเยอะ  ดูแลหลายหน่วยงาน เดือนหนึ่งถึงจะมีโอกาสเข้ามาตรวจเยี่ยมหน่วยงานซักครั้ง  ท่านประธานซึ่งเป็นลูกบ้านพักอาศัยอยู่ในคอนโดเป็นประจำ  ก็เลยกลายเป็นผู้มีอำนาจตัวจริง

ตอนหลังพอกรรมการชุดนั้นหมดวาระลงพร้อมกับการทำหน้าที่ผู้จัดการนิติบุคคลฯ ของบริษัทบริหาร ก็หมดวาระลงพร้อมกัน  จึงมีการแต่งตั้งกรรมการชุดใหม่เข้ามา  แล้วก็ให้ที่ประชุมกรรมการแต่งตั้งกรรมการท่านหนึ่ง  ทำหน้าที่ผู้จัดการนิติบุคคล ตาม พรบ.อาคารชุด มาตรา 38 (2)  ทั้งนี้  เพื่อถ่วงดุลอำนาจการบริหารระหว่างประธานกรรมการกับบริษัทบริหาร  โดยมีผู้จัดการนิติบุคคลฯ ทำหน้าที่กลั่นกรองงานต่างๆในเบื้องต้น  เพื่อไม่ให้การบริหารเกิดความผิดพลาดแบบเดิม ก่อนที่จะนำเข้าสู่การพิจารณาของคณะกรรมการ 

การเป็นผู้จัดการคอนโดที่ดีนั้น ต้องสวมวิญญาณของที่ปรึกษาด้วยครับ  ต้องกล้าที่จะเรียนท่านประธานหรือกรรมการท่านใดก็ตามแบบตรงไปตรงมาว่า  สิ่งที่ท่านคิดหรือต้องการนั้น  มันทำได้หรือไม่ได้  ไม่ได้เพราะอะไร   ถ้ายังขืนดันทุรังทำอาจเกิดผลเสียอะไรตามมา  อย่ามัวแต่กลัวหรือกังวลว่า ท่านประธานหรือกรรมการจะไม่พอใจ  เพราะหากเกิดความเสียหายตามมาภายหลัง  ท่านกรรมการทั้งหลายจะยิ่งกว่าไม่พอใจคือ รังเกียจท่านเอาได้  แล้วบริษัทที่ท่านสังกัดก็จะรังเกียจท่านด้วยเช่นกัน  แต่ถ้าท่านผู้มีอำนาจทั้งหลายยืนยันที่จะทำให้ได้  ผู้จัดการคอนโดก็ควรจะหาผนังหรือกำแพงพิงหลังตัวเองซักหน่อยนะครับ 

ผนังหรือกำแพงที่ว่า  ผมหมายถึงหาวิธีการที่จะปกป้องตัวเอง  จากการคิดการตัดสินใจของคณะกรรมการที่เรารู้ว่าผิดกฎหมาย  และเราได้ให้ความเห็นไปแล้วว่า ทำไม่ได้ 

วิธีของผมก็คือทำหนังสือถึงผู้จัดการนิติบุคคลฯ แล้วก็อ้างถึงมติหรือคำสั่งอะไรก็แล้วแต่  ที่เห็นว่าผิดกฎหมายพร้อมกับความเห็นว่าทำไม่ได้เพราะอะไร แล้วก็จึงเรียนมาเพื่อทราบ แล้วก็ขอแสดงความนับถือ  แล้วก็ลงชื่อ  เสร็จแล้วอย่าลืมสำเนาเรียน op ของท่านด้วยนะครับ  อย่างน้อยก็มีลูกพี่ของเรารับรู้ด้วย  ช่วยป้องกันเราอีกแรง  แบบนี้ถ้าท่านผู้มีอำนาจทั้งหลายดึงดันจะทำ ก็ให้เป็นมติออกมา  มีปัญหาถูกฟ้องมาเมื่อไร  ผมและบริษัทในฐานะเป็นจำเลยร่วม  ก็จะรอดตัวครับ




อ่านความคิดเห็น

ความคิดเห็นที่ 1 (0)
4BANK วันที่ : 12/07/2010 เวลา : 01.09 น.
http://oknation.nationtv.tv/blog/bankbank
4BANK

ผมว่า ผู้บริหารนิติบุคคล เป็นที่ต้องการของตลาดมาก
เพราะคนอยู่ condo กันมาก แต่หาผู้บริหารไม่ได้
ส่วนใหญ่ ก็คนที่อยู่นั่นแหละ ego แรงทั้งนั้น ทำเพื่อตนเอง
แสดงตนว่า เก่งประสพการณ์สูง จนลืมไปว่า เขาให้มาบริหารอะไร เป้าหมายคืออะไร อีกนิดเงินกองกลางแค่ ล้านกว่าบาท แย่งกันบริหาร แบบมีอะไรซ่อนไว้
ยิ่งไปเจอทนาย ยิ่งไปกันใหญ่ รายงานการประชุม คิดว่าเป็นสำนวนจะฟ้องศาล เวรกรรม แต่มือเซียน ต้องศุภาลัย
เพื่อนผมอยู่้ ลาดพร้าว ผ่านไปกี่ปี ก็สะอาด เพราะเขาดุมาก เตือนไม่ฟัง ตัดน้ำ ตัดไฟ บางแห่ง ไม่แรง เข้าไปแล้ว บอกได้เลยว่า ไม่กล้าอยู่

แสดงความคิดเห็น


ถึง บล็อกเกอร์ ทุกท่าน โปรดอ่าน
   ด้วยทาง บริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ จำกัด (มหาชน) ได้ติดต่อขอความร่วมมือ มายังเว็บไซต์และเว็บบล็อกต่าง ๆ รวมไปถึงเว็บบล็อก OKnation ห้ามให้มีการเผยแพร่ผลงานอันมีลิขสิทธิ์ ของบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ บนเว็บ blog โดยกำหนดขอบเขตของสิ่งที่ห้ามทำ และสามารถทำได้ ดังนี้
ห้ามทำ
- การใส่ผลงานเพลงต้นฉบับให้ฟัง ทั้งแบบควบคุมเพลงได้ หรือซ่อนเป็นพื้นหลัง และทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือ copy code คนอื่นมาใช้
- การเผยแพร่ file ให้ download ทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือฝากไว้ server คนอื่น
สามารถทำได้
- เผยแพร่เนื้อเพลง ต้องระบุชื่อเพลงและชื่อผู้ร้องให้ชัดเจน
- การใส่เพลงที่ร้องไว้เอง ต้องระบุชื่อผู้ร้องต้นฉบับให้ชัดเจน
จึงเรียนมาเพื่อโปรดปฎิบัติตาม มิเช่นนั้นทางบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ จะให้ฝ่ายดูแลลิขสิทธิ์ ดำเนินการเอาผิดกับท่านตามกฎหมายละเมิดลิขสิทธิ์
OKNATION



กฎกติกาการเขียนเรื่องและแสดงความคิดเห็น
1 การเขียน หรือแสดงความคิดเห็นใด ๆ ต้องไม่หมิ่นเหม่ หรือกระทบต่อสถาบันชาติ ศาสนา และพระมหากษัตริย์ หรือกระทบต่อความมั่นคงของชาติ
2. ไม่ใช้ถ้อยคำหยาบคาย ดูหมิ่น ส่อเสียด ให้ร้ายผู้อื่นในทางเสียหาย หรือสร้างความแตกแยกในสังคม กับทั้งไม่มีภาพ วิดีโอคลิป หรือถ้อยคำลามก อนาจาร
3. ความขัดแย้งส่วนตัวที่เกิดจากการเขียนเรื่อง แสดงความคิดเห็น หรือในกล่องรับส่งข้อความ (หลังไมค์) ต้องไม่นำมาโพสหรือขยายความต่อในบล็อก และการโพสเรื่องส่วนตัว และการแสดงความคิดเห็น ต้องใช้ภาษาที่สุภาพเท่านั้น
4. พิจารณาเนื้อหาที่จะโพสก่อนเผยแพร่ให้รอบคอบ ว่าจะไม่เป็นการละเมิดกฎหมายใดใด และปิดคอมเมนต์หากจำเป็นโดยเฉพาะเรื่องที่มีเนื้อหาพาดพิงสถาบัน
5.การนำเรื่อง ภาพ หรือคลิปวิดีโอ ที่มิใช่ของตนเองมาลงในบล็อก ควรอ้างอิงแหล่งที่มา และ หลีกเลี่ยงการเผยแพร่สิ่งที่ละเมิดลิขสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบหรือวิธีการใดก็ตาม 6. เนื้อหาและความคิดเห็นในบล็อก ไม่เกี่ยวข้องกับทีมงานผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซต์ โดยถือเป็นความรับผิดชอบทางกฎหมายเป็นการส่วนตัวของสมาชิก
คลิ้กอ่านเงื่อนไขทั้งหมดที่นี่"
OKnation ขอสงวนสิทธิ์ในการปิดบล็อก ลบเนื้อหาและความคิดเห็น ที่ขัดต่อความดังกล่าวข้างต้น โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ต่อเจ้าของบล็อกและเจ้าของความคิดเห็นนั้นๆ
   

กลับไปหน้าที่แล้ว กลับด้านบน

<< กรกฎาคม 2010 >>
อา พฤ
        1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31



[ Add to my favorite ] [ X ]