• BoBiz
  • ranking : สมาชิกทั่วไป
  • email : bo_biz@hotmail.com
  • วันที่สร้าง : 2007-05-30
  • จำนวนเรื่อง : 31
  • จำนวนผู้ชม : 79487
  • ส่ง msg :
  • โหวต 43 คน
HomeBiz By BoBiz
เรื่องราวเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยทุกประเภท แลกเปลี่ยนความคิดเห็นตามกระแส
Permalink : http://oknation.nationtv.tv/blog/homebiz
วันศุกร์ ที่ 7 พฤศจิกายน 2551
Posted by BoBiz , ผู้อ่าน : 1078 , 13:29:56 น.  
หมวด : บ้านและสวน

พิมพ์หน้านี้
โหวต 0 คน

ปัจจัยลบที่เข้ามากระทบตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ช่วงไตรมาสสอง ไม่ว่าจะเป็น ประเด็นความไม่นิ่งทางการเมือง เศรษฐกิจ ภาวะราคาน้ำมัน ต้นทุนก่อสร้าง ราคาวัสดุก่อสร้างที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ เข้าสู่ภาวะ “ชะลอตัว” อีกครั้ง

มีเพียงกิจกรรมทางการตลาดให้กับโครงการเดิมที่เปิดขายอยู่แล้วที่ยังคงต้องทำต่อเนื่อง เพื่อดึงกำลังซื้อผู้บริโภค

โดยเกือบทุกค่ายต้องออกมาจัดโปรโมชั่น ณ โครงการแบบทีละสัปดาห์ ทีละทำเล

นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือเอพี กล่าวว่า สถานการณ์เช่นนี้ต้องยอมรับว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นผู้ที่ได้เปรียบมากกว่าจากการที่มีสินค้าในมือมากกว่า ครอบคลุมในเกือบทุกทำเล ทำให้การกระจายความเสี่ยงในการพัฒนาสินค้าเพี่อรองรับความต้องการของตลาดทำได้ดีกว่ารายเล็กหรือรายกลางที่มีโปรดักส์เพียงอย่างเดียว

“เพราะทุกวันนี้ตลาดเปลี่ยนเร็วมาก อยู่ๆ ซิตี้ คอนโดก็มา แล้วพอบูมถึงสุดขีด เจอปัจจัยเรื่องต้นทุนกลายเป็นดรอปลงทันที แล้วถูกกระแสทาวน์เฮ้าส์เข้ามาแทนที่”

ผู้เล่นรายใหญ่ที่มีหลากสินค้า และกระจายทำเลอย่างครอบคลุมที่พร้อมจะดึงขึ้นมาทำตลาด จึงเป็นปัจจัยสำคัญให้ภาพรวมของบิ๊กอสังหาฯ ยังสวยหรู

แต่หากเจาะลึกดูรายละเอียดที่มาของตัวเลขแล้วจะเห็นได้เลยว่า ยอดขายไม่ได้ดีทุกไซต์

ปัจจัยลบเพียบ ครึ่งปีหลังไร้ความชัดเจน

ขณะที่ “มานพ พงศ์ทัต” อาจารย์ภาควิชาเคหะ คณะสถาปัตย์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวให้ความเห็นว่า ตลาดครึ่งปีแรกมีปัจจัยบวกในเชิงการเมืองที่เข้าสู่วิถีประชาธิปไตยส่งผลให้มีความเชื่อมั่นในการลงทุน บวกกับมีมาตรการภาครัฐที่ออกมาสนับสนุนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน ในเรื่องลดภาษีค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆ จาก 1-3% ให้เหลือ 0.01% ช่วยให้บรรยากาศการซื้อขายมีความคึกคักมากขึ้น โดยเฉพาะบ้านพร้อมโอน หรือบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย

แต่ในช่วงปลายไตรมาสสอง มีปัจจัยลบเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ปัญหาทางการเมืองที่ไม่นิ่ง น้ำมันแพง ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้น ค่าครองชีพปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง มีแนวโน้มที่ไม่ชัดเจนว่าจะเป็นไปในทางใด

“จากคนที่เคยมีกำลังซื้อบ้าน 3 ล้านบาท จะเหลือแค่ 2.5 ล้านบาท แต่ถ้าถามว่าดีมานด์ยังมีอยู่ไหม มีอยู่ เพราะเศรษฐกิจไม่ได้เลวร้าย เพียงแต่ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่น”

นอกจากนี้ภาวะ “น้ำมันแพง” เป็น “ต้นเหตุ” สำคัญของต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ปั่นป่วน

ไม่ว่าจะเป็น เหล็กเส้นที่ปรับขึ้นมาอยู่ที่ 38 บาทต่อกก.(รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) คาดว่าการณ์จะขึ้นไปถึง 45 บาทต่อกก. ขณะที่ช่วงเดียวกันของปี 2550 ราคาอยู่ที่ 24 บาท ส่วนราคาปูนถุงปรับขึ้นอีก 12-16 บาทต่อถุง จากเดิม 96 บาทต่อถุง เป็น 108 บาทต่อถุง ส่วนราคาหิน และราคาทรายนั้นก็ปรับขึ้นตามต้นทุนค่าขนส่ง

ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มปรับตัวรับมือกับวิกฤตต้นทุนเพิ่มขึ้นด้วยการ “ชะลอขาย” ชั่วคราว เพื่อปรับราคาตามต้นทุนใหม่ที่เกิดขึ้น แทนการเร่งขายแล้วขาดทุน

“ขายน้อยลง แต่ยังมีกำไร ดีกว่า ขายเท่าเดิม หรือมากขึ้น แต่ต้องขาดทุน เพราะต้นทุนที่ยากจะควบคุม” เป็นคำกล่าวของคนในแวดวงธุรกิจจัดสรรเกือบทุกรายที่ล้วนแต่มีความเห็นไม่ต่างกันนัก มีเพียง “สต็อกเก่า” เท่านั้น ที่ยังได้เปรียบ กวาดกำลังซื้อได้ เพราะมีราคาขายที่ถูกกว่าด้วยต้นทุนเก่า

อย่าง กลุ่ม “ลลิล พร็อพเพอร์ตี้” ก็เป็นอีกหนึ่งผู้ประกอบการที่เน้นขายโครงการเก่า และเปิดโครงการใหม่ในขนาดที่เล็กลงไม่เกิน 50 ไร่ จากเดิมที่เคยพัฒนาบนเนื้อที่กว่า 100 ไร่ เพื่อให้เกิดรอบของการหมุนเงินได้เร็วขึ้น 

คอนโดฯ แบ่งเฟสขายตามต้นทุน

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) กล่าวให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า ในส่วนของธุรกิจคอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบด้านราคาต้นทุนที่สูงกว่าแนวราบ โดยเฉพาะประเภทอาคารสูง ที่ต้องใช้เหล็กเป็นโครงสร้าง หากโครงการที่ขายแล้ว และผ่านการสร้างโครงสร้างไปแล้ว จะกระทบไม่มาก แต่โครงการที่ปิดการขายแล้ว แต่เพิ่งจะเริ่มสร้าง จะกระทบมาก

แอล.พี.เอ็น.ฯ จึงต้องเน้นการบริหารจัดการต้นทุนภายในให้ดี เพื่อให้ต้นทุนบางส่วนลดลงชดเชยต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

โดยแผนการขายโครงการใหม่ ต้องปรับตัวด้วยการแบ่งเฟสการขาย คำนวณราคาขายตามต้นทุนจริงของแต่ละเฟส

“เราปรับราคาตามกลไกของต้นทุนมากกว่าดีมานด์ของตลาดเหมือนการปรับราคาขึ้นของคอนโดมิเนียมยุคที่ต้นทุนยังไม่ผันผวนมากเท่านี้ ซึ่งคาดว่าราคาจากวันที่เปิดวันแรก จนเฟสสุดท้ายจะขึ้นไป 5-10% จากเดิมที่ขึ้นไปเพียง 5% เท่านั้น”

ขณะที่โครงการเซ็นทริค ซีน สุขุมวิท 64 ของกลุ่มเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่นที่มียอดขายกว่า 60% ได้ตัดสินใจหยุดการขายชั่วคราว เปิดให้ลูกค้ามาลงชื่อจองไว้ก่อนเท่านั้น แล้วจะขายจริงเมื่อได้ราคาที่แน่นอนแล้วจากการคำนวณต้นทุนใหม่ที่ปรับขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งจะต้องคงกำไรขั้นต้นไว้ที่ 28-30% และกำไรสุทธิที่ 10%

จากการคาดการณ์จากผู้ประกอบการในช่วงปีที่ผ่านมาว่า ปีนี้จะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง หลังจากที่ชะลอตัวด้วยปัจจัยทางการเมืองมานานกว่า 1 ปี แต่ปัจจัยเรื่องต้นทุนเพิ่ม กลับกลายเป็น “มรสุมร้าย” ที่รุมเร้าเข้ามากระทบตลาดระลอกใหม่ หนทางการเติบโตของตลาดรวมในปีนี้คงไม่ราบรื่นดังที่ดิเวลลอปเปอร์วาดฝันไว้แล้ว

เรื่อง : สุกัญญา สินถิรศักดิ์




อ่านความคิดเห็น

ความคิดเห็นที่ 1 (0)
roselobster วันที่ : 07/11/2008 เวลา : 13.49 น.
http://oknation.nationtv.tv/blog/Memyself
 º°” ไม่มีความรักใดในโลกจะยิ่งใหญ่เท่าคนไทย รักในหลวง””°

ตอนนี้ตลาดคอนโดที่สามารถจะพอได้โดยที่ไม่ค่อยมีผลกระทบมาก
คงจะเป็นตลาดของคอนโดระดับกลาง โครงการที่ไม่ใหญ่มาก
ขนาดห้อง ประมาณ 30 ตร.ม ขึ้นไป ถึง 50 ตร.ม เป็นห้องที่กำลังนิยมกันมาก
ราคาอยู่ระหว่าง 2 ล้านต้น ๆ ขึ้นไป จนถึง 4.5 ล้าน แล้วแต่ location
หากเป็นโครงการที่เกาะติดแนวเส้น CBD จะยิ่งได้เปรียบค่ะ

แสดงความคิดเห็น


ถึง บล็อกเกอร์ ทุกท่าน โปรดอ่าน
   ด้วยทาง บริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ จำกัด (มหาชน) ได้ติดต่อขอความร่วมมือ มายังเว็บไซต์และเว็บบล็อกต่าง ๆ รวมไปถึงเว็บบล็อก OKnation ห้ามให้มีการเผยแพร่ผลงานอันมีลิขสิทธิ์ ของบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ บนเว็บ blog โดยกำหนดขอบเขตของสิ่งที่ห้ามทำ และสามารถทำได้ ดังนี้
ห้ามทำ
- การใส่ผลงานเพลงต้นฉบับให้ฟัง ทั้งแบบควบคุมเพลงได้ หรือซ่อนเป็นพื้นหลัง และทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือ copy code คนอื่นมาใช้
- การเผยแพร่ file ให้ download ทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือฝากไว้ server คนอื่น
สามารถทำได้
- เผยแพร่เนื้อเพลง ต้องระบุชื่อเพลงและชื่อผู้ร้องให้ชัดเจน
- การใส่เพลงที่ร้องไว้เอง ต้องระบุชื่อผู้ร้องต้นฉบับให้ชัดเจน
จึงเรียนมาเพื่อโปรดปฎิบัติตาม มิเช่นนั้นทางบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ จะให้ฝ่ายดูแลลิขสิทธิ์ ดำเนินการเอาผิดกับท่านตามกฎหมายละเมิดลิขสิทธิ์
OKNATION



กฎกติกาการเขียนเรื่องและแสดงความคิดเห็น
1 การเขียน หรือแสดงความคิดเห็นใด ๆ ต้องไม่หมิ่นเหม่ หรือกระทบต่อสถาบันชาติ ศาสนา และพระมหากษัตริย์ หรือกระทบต่อความมั่นคงของชาติ
2. ไม่ใช้ถ้อยคำหยาบคาย ดูหมิ่น ส่อเสียด ให้ร้ายผู้อื่นในทางเสียหาย หรือสร้างความแตกแยกในสังคม กับทั้งไม่มีภาพ วิดีโอคลิป หรือถ้อยคำลามก อนาจาร
3. ความขัดแย้งส่วนตัวที่เกิดจากการเขียนเรื่อง แสดงความคิดเห็น หรือในกล่องรับส่งข้อความ (หลังไมค์) ต้องไม่นำมาโพสหรือขยายความต่อในบล็อก และการโพสเรื่องส่วนตัว และการแสดงความคิดเห็น ต้องใช้ภาษาที่สุภาพเท่านั้น
4. พิจารณาเนื้อหาที่จะโพสก่อนเผยแพร่ให้รอบคอบ ว่าจะไม่เป็นการละเมิดกฎหมายใดใด และปิดคอมเมนต์หากจำเป็นโดยเฉพาะเรื่องที่มีเนื้อหาพาดพิงสถาบัน
5.การนำเรื่อง ภาพ หรือคลิปวิดีโอ ที่มิใช่ของตนเองมาลงในบล็อก ควรอ้างอิงแหล่งที่มา และ หลีกเลี่ยงการเผยแพร่สิ่งที่ละเมิดลิขสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบหรือวิธีการใดก็ตาม 6. เนื้อหาและความคิดเห็นในบล็อก ไม่เกี่ยวข้องกับทีมงานผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซต์ โดยถือเป็นความรับผิดชอบทางกฎหมายเป็นการส่วนตัวของสมาชิก
คลิ้กอ่านเงื่อนไขทั้งหมดที่นี่"
OKnation ขอสงวนสิทธิ์ในการปิดบล็อก ลบเนื้อหาและความคิดเห็น ที่ขัดต่อความดังกล่าวข้างต้น โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ต่อเจ้าของบล็อกและเจ้าของความคิดเห็นนั้นๆ
   

กลับไปหน้าที่แล้ว กลับด้านบน

<< พฤศจิกายน 2008 >>
อา พฤ
            1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30            

[ Add to my favorite ] [ X ]