• sopon
  • ranking : สมาชิกทั่วไป
  • email : thaiappraisal@gmail.com
  • วันที่สร้าง : 2009-06-02
  • จำนวนเรื่อง : 779
  • จำนวนผู้ชม : 168114
  • ส่ง msg :
  • โหวต 10 คน
อสังหาฯและCSR
สวัสดี
Permalink : http://oknation.nationtv.tv/blog/jantira
วันอังคาร ที่ 12 กุมภาพันธ์ 2562
Posted by sopon , ผู้อ่าน : 302 , 16:57:54 น.  
หมวด : เศรษฐกิจ

พิมพ์หน้านี้
โหวต 0 คน

 
 

 

 

            ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์เล็ก ๆ ที่เพิ่งเกิดแท้ๆ อาจแตกใน ปี 2562 เราท่านต้องไตร่ตรองให้รอบคอบก่อนการลงทุน ที่สำคัญอย่าตามแห่

 

 

            ณ สิ้นปี 2561 อุปทานเป็นอย่างไร ผมในฐานะของประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้แถลงไว้ในงานสัมมนาผู้บริหาร "ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562" ว่า ตลาดปี 2561 ตลาดเติบโตอย่างผิดสังเกตเป็นอย่างมาก กล่าวคือ มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ซึ่งประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดและที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมกันถึง 125,118 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.3% จากปี 2560 ที่เปิดอยู่ 114,477 หน่วย ตัวเลขเปิดตัวในปี 2561 นี้นับว่าสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (ตั้งแต่ปี 2557)

            ยิ่งสำหรับมูลค่าการพัฒนาปรากฏว่าปี 2561 เปิดตัวเป็นมูลค่าสูงถึง 565,811 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 28.1% จากปี 2560 ที่เปิด 441,661 ล้านบาท ปี 2561 นับว่าเป็นปีที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุดในรอบ 25 ปีที่สำรวจมา (ตั้งแต่ปี 2537) สำหรับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในปี 2561 มีราคาสูงถึง 4.552 บาท ซึ่งสูงสุดในรอบ 25 ปีเช่นกัน จะสังเกตได้ว่าในปี 2560 ราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวโดยเฉลี่ยเป็นเงิน 3.858 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าในปี 2561 ราคาเพิ่มขึ้นถึง 17.2%

            นี่แสดงนัยชัดเจนว่า ประเทศไทยได้เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แล้วในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2561 อย่างไม่ต้องสงสัย  ปกติแล้ว เมื่อเกิดฟองสบู่ขึ้น ก็จะเกิดขึ้นต่อเนื่องประมาณ 2-3 ปี ก่อนที่ฟองสบู่จะแตกในปีถัดมา หากเป็นไปตามอาการปกติฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งเกิดก็คงจะเติบโตต่อเนื่องในปี 2562, 2563 หรืออาจถึง 2564 และในปี 2564-5 ฟองสบู่ก็จะแตก  อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ คาดว่าฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอาจจะแตกเร็วกว่านั้น เป็นฟองสบู่เล็กๆ ของปี 2561 ที่อาจแตกในปี 2562

            แต่ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 นี้ เป็นปรากฏการณ์ที่แปลก ก็คือเกิดขึ้นเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แต่ในจังหวัดภูมิภาคทั่วประเทศ สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่สู้ดีนัก ถดถอยกันทั่วประเทศ  ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์บูมเฉพาะในกรุงเทพมหานครนั้น ก็เพราะมีกำลังซื้อเก็งกำไรส่วนหนึ่งประมาณ 15% ของทั้งตลาด และอีกส่วนหนึ่งจากผู้ซื้อชาวต่างประเทศ https://bit.ly/2PlfwVR) ;แต่ในจังหวัดภูมิภาคไม่มี ยกเว้นในจังหวัดสำคัญๆ บางแห่ง โดยเฉพาะ ชลบุรี ระยอง เชียงใหม่ และภูเก็ตเท่านั้น  ส่วนจังหวัดอื่นๆ ทั่วภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และภาคอื่นๆ ล้วนอยู่ในภาวะถดถอยทั้งสิ้น (https://bit.ly/2AzHZSk)

            สาเหตุที่ว่าฟองสบู่เล็กๆ ของปี 2561 ที่อาจแตกในปี 2562 เพราะสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกาทำให้เกิดภาวะที่จะระเบิดเป็นฟองสบู่แตกได้ เพราะ

            1. สัดส่วนการซื้อของต่างชาติที่ 20% โดยส่วนใหญ่เป็นจีนนั้น ปรากฏว่าสำหรับบริษัทมหาชนใหญ่ๆ หลายแห่ง  อาจมีสัดส่วนผู้ซื้อที่เป็นคนต่างชาติโดยเฉพาะจีนสูงถึง 35%-40% ซึ่งยิ่งเสี่ยงเข้าไปใหญ่

            2. สินค้าที่ยังหลงเหลือในมือของผู้ประกอบการจากการคืน ยังมีอีกมาก แต่ที่ผ่านมาอาจได้รับรายงานว่ามีผู้จองซื้อไปแล้ว เลยเปิดตัวกันขนานใหญ่ โดยที่ยังหลงเหลือสต็อกอยู่อีกมาก

            3. ราคาเหล็กกลับลดลงพอสมควรในรอบ 1 ไตรมาสที่ผ่านมา ทำให้ค่าก่อสร้างโดยรวมลดลง ทั้งนี้คงเป็นเพราะความต้องการเหล็กในการก่อสร้างของจีนลดลง ทำให้ราคาถูกลง อาจสะท้อนถึงความอ่อนไหวของเศรษฐกิจในระยะสั้นนี้

            4. หากกำลังซื้อของจีนลดต่ำลงเพราะสงครามการค้า ก็อาจทำให้ Cashflow ของบริษัทพัฒนาที่ดินสะดุดได้

            5. หากผู้ซื้อจีนไม่ได้มาโอนตามกำหนด คล้ายกรณีรัสเซียและญี่ปุ่นในอดีตก็อาจทำให้เกิดปัญหาใหญ่ตามมาต่อทั้งนักพัฒนาที่ดินและสถาบันการเงิน

            6. หน่วยขายที่ซื้อโดยนักลงทุนอาจถูกนำออกมาขายแข่งกับนักพัฒนาที่ดิน ทำให้เกิดปัญหาด้านราคาที่อยู่อาศัยลดต่ำลงได้

            ทางออกในกรณีฟองสบู่ก็คือ

            1. ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ควรประสานกันจัดการอุปทานเพื่อไม่ให้เกิดอุปทานส่วนเกินมากจนเกินไป อาจต้องมีการแบ่งโควต้าการพัฒนาโครงการ เพื่อให้รอดพ้นจากการ "เจ็บตัว" กันทุกฝ่าย

            2. ทางราชการจัดมหกรรมขายทรัพย์สินที่เป็นสต็อกอยู่โดยร่วมมือกับสถาบันการเงิน โดยอาจลดราคาลงบางส่วนเพื่อเป็นการจูงใจเพื่อลดสต็อกที่มีอยู่จำนวนมหาศาลถึง 199,768 หน่วยลงไป

            3. นำ พรบ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 มาใช้กับผู้ประกอบการทุกราย และผู้ซื้อทุกราย เพื่อรับประกันได้ว่าผู้ซื้อบ้านจะได้บ้านแน่นอน และผู้ขายบ้านจะไม่ถูกผู้ซื้อ "เบี้ยว" แม้ทุกฝ่ายต้องเสียค่าธรรมเนียมบ้าง แต่ก็จะทำให้ทุกฝ่ายมีความมั่นใจในตลาดมากขึ้น

            ให้บทเรียนวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 เป็นบทเรียน อย่าให้ซ้ำรอย





แสดงความคิดเห็น


ถึง บล็อกเกอร์ ทุกท่าน โปรดอ่าน
   ด้วยทาง บริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ จำกัด (มหาชน) ได้ติดต่อขอความร่วมมือ มายังเว็บไซต์และเว็บบล็อกต่าง ๆ รวมไปถึงเว็บบล็อก OKnation ห้ามให้มีการเผยแพร่ผลงานอันมีลิขสิทธิ์ ของบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ บนเว็บ blog โดยกำหนดขอบเขตของสิ่งที่ห้ามทำ และสามารถทำได้ ดังนี้
ห้ามทำ
- การใส่ผลงานเพลงต้นฉบับให้ฟัง ทั้งแบบควบคุมเพลงได้ หรือซ่อนเป็นพื้นหลัง และทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือ copy code คนอื่นมาใช้
- การเผยแพร่ file ให้ download ทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือฝากไว้ server คนอื่น
สามารถทำได้
- เผยแพร่เนื้อเพลง ต้องระบุชื่อเพลงและชื่อผู้ร้องให้ชัดเจน
- การใส่เพลงที่ร้องไว้เอง ต้องระบุชื่อผู้ร้องต้นฉบับให้ชัดเจน
จึงเรียนมาเพื่อโปรดปฎิบัติตาม มิเช่นนั้นทางบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ จะให้ฝ่ายดูแลลิขสิทธิ์ ดำเนินการเอาผิดกับท่านตามกฎหมายละเมิดลิขสิทธิ์
OKNATION



กฎกติกาการเขียนเรื่องและแสดงความคิดเห็น
1 การเขียน หรือแสดงความคิดเห็นใด ๆ ต้องไม่หมิ่นเหม่ หรือกระทบต่อสถาบันชาติ ศาสนา และพระมหากษัตริย์ หรือกระทบต่อความมั่นคงของชาติ
2. ไม่ใช้ถ้อยคำหยาบคาย ดูหมิ่น ส่อเสียด ให้ร้ายผู้อื่นในทางเสียหาย หรือสร้างความแตกแยกในสังคม กับทั้งไม่มีภาพ วิดีโอคลิป หรือถ้อยคำลามก อนาจาร
3. ความขัดแย้งส่วนตัวที่เกิดจากการเขียนเรื่อง แสดงความคิดเห็น หรือในกล่องรับส่งข้อความ (หลังไมค์) ต้องไม่นำมาโพสหรือขยายความต่อในบล็อก และการโพสเรื่องส่วนตัว และการแสดงความคิดเห็น ต้องใช้ภาษาที่สุภาพเท่านั้น
4. พิจารณาเนื้อหาที่จะโพสก่อนเผยแพร่ให้รอบคอบ ว่าจะไม่เป็นการละเมิดกฎหมายใดใด และปิดคอมเมนต์หากจำเป็นโดยเฉพาะเรื่องที่มีเนื้อหาพาดพิงสถาบัน
5.การนำเรื่อง ภาพ หรือคลิปวิดีโอ ที่มิใช่ของตนเองมาลงในบล็อก ควรอ้างอิงแหล่งที่มา และ หลีกเลี่ยงการเผยแพร่สิ่งที่ละเมิดลิขสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบหรือวิธีการใดก็ตาม 6. เนื้อหาและความคิดเห็นในบล็อก ไม่เกี่ยวข้องกับทีมงานผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซต์ โดยถือเป็นความรับผิดชอบทางกฎหมายเป็นการส่วนตัวของสมาชิก
คลิ้กอ่านเงื่อนไขทั้งหมดที่นี่"
OKnation ขอสงวนสิทธิ์ในการปิดบล็อก ลบเนื้อหาและความคิดเห็น ที่ขัดต่อความดังกล่าวข้างต้น โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ต่อเจ้าของบล็อกและเจ้าของความคิดเห็นนั้นๆ
   

กลับไปหน้าที่แล้ว กลับด้านบน