• sopon
  • ranking : สมาชิกทั่วไป
  • email : thaiappraisal@gmail.com
  • วันที่สร้าง : 2009-06-02
  • จำนวนเรื่อง : 1076
  • จำนวนผู้ชม : 219625
  • ส่ง msg :
  • โหวต 10 คน
อสังหาฯและCSR
สวัสดี
Permalink : http://oknation.nationtv.tv/blog/jantira
วันอังคาร ที่ 3 ธันวาคม 2562
Posted by sopon , ผู้อ่าน : 295 , 15:24:29 น.  
หมวด : เศรษฐกิจ

พิมพ์หน้านี้
โหวต 0 คน

          เมื่อเร็วๆ นี้มีข่าวการฆ่าหั่นศพยัดตู้เย็นในหมู่บ้านแห่งหนึ่ง มีบางคนบอกว่าเป็นอาถรรพ์ทางสามแพร่ง  ความจริงเป็นเช่นนั้นหรือไม่

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญการประเมินค่าทรัพย์สิน มาไขข้อข้องใจในกรณีนี้ โดยมีข่าวว่า “หลอนทั้งหมู่บ้าน แฉอาถรรพ์บ้านฆ่ายัดตู้เย็น ตั้งทางสามแพร่ง เคยมีคนตาย” <1>  ดร.โสภณ กล่าวว่าขนาดมีคนตาย 2 ครั้ง บ้านหลังดังกล่าวยังขายออกมาแล้ว แสดงว่ากรณีนี้ไม่น่าจะมีปัญหาแต่อย่างใด  อย่างไรก็ตามการตายแบบผิดปกติ 2 ศพ (แม่ลูก) ในกรณีล่าสุดอาจเป็นอีกเรื่องหนึ่ง  ทางสามแพร่งอาจไม่เป็นปัญหาเพราะ

            1. ในกรณีบ้านที่เกิดเหตุ บ้านที่อยู่ในแนวทางสามแพร่งนั้นมีอยู่ 2 หลัง ไม่ใช่หลังเดียว ดังนั้นการเกิดเหตุเพียงหลังเดียว ไม่ได้เป็นเพราะบ้าน แต่เป็นเพราะผู้อยู่อาศัย

            2. จากการตรวจสอบดูบ้านทาวน์เฮาส์ในละแวกบ้านแถวนั้น มีอีกหลายหลังที่มีลักษณะเป็นทางสามแพร่ง แต่ก็ไม่มีปัญหาอะไรเกิดขึ้น

            ในกรณีศึกษาฮวงจุ้ยทางสามแพร่งและการตีมูลค่านั้น บ้านและที่ดินทำนองนี้มักจะมีมูลค่าต่ำกว่าท้องตลาดทั่วไป เพราะการใช้สอยที่จำกัดกว่านั่นเอง  สำหรับแนวทางการตีค่าทรัพย์สินก็มาจากการสำรวจตลาด ก็จะทำให้เห็นได้ว่าราคาต่ำกว่ากันเท่าไหร่  อย่างไรก็ตามในบางกรณีอาจมีราคาที่พอ ๆ กัน แต่ระยะเวลาการรับรู้รายได้อาจแตกต่างกัน  กล่าวคือ แปลงอื่นๆ ที่ไม่ได้ตั้งอยู่ตรงทางแยกอาจขายได้ในเวลาเฉลี่ย 3 เดือน  แต่แปลงตรงทางแยกอาจต้องใช้เวลานานกว่าเช่น 20 เดือน เพราะอุปสงค์มีจำกัด  ดังนั้นการรับรู้มูลค่าจึงช้ากว่า 17 เดือน  หากสมมติให้เดือนหนึ่งมีอัตราดอกเบี้ย 1% ก็เท่ากับมูลค่าลดลงไป 15.6%

            = 1 หาร (1+ ดอกเบี้ย) ยกกำลัง เดือน

        = 1 / (1 + i) ^ n

            = 1 / (1.01^17)

            = 0.844 หรือ 84.4%

            = ลดราคาลง 15.6% นั่นเอง

            อย่างไรก็ตามหากเป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน ป้ายโฆษณา  การที่ตั้งอยู่บริเวณสามแยกเช่นนี้ อาจกลายเป็นทำเลโดดเด่น มองเห็นได้ชัดเจนกว่า ทำให้มูลค่าเพิ่มมากกว่า  ไม่ได้ทำให้มูลค่าลดลงแต่อย่างใด  มูลค่าจะลดลงก็คงเฉพาะในกรณีอาคารที่อยู่อาศัยนั่นเอง

            สำหรับกรณีบ้านที่มีผู้เสียชีวิตแบบผิดปกติ อาจทำให้มีคนกล้าที่จะซื้อน้อยลงไปอีก  แม้อุปทานบ้านจะมีมากพอสมควรในหมู่บ้านเหล่านี้ แต่อุปสงค์สำหรับบ้านที่มีคนตายแบบผิดปกตินี้อาจน้อยลง แทนที่จะขายได้ภายในเวลา 20 เดือนข้างต้น ก็อาจขายได้ในเวลา 48 เดือน หรืออีก 4 ปีข้างหน้า ดังนั้นมูลค่าก็จะลดลงไปอีกตามสูตรนี้

            = 1 / (1.01^45)

            = 0.639055 หรือ 63.9%

            ถ้าบ้านแถวนั้นขายในราคาหน่วยละ 1 ล้านบาท บ้านที่มีคนตายแบบผิดปกติ 2 ราย (แม่ลูก) นี้จึงอาจมีราคาลดลงเหลือเพียง 639,055 บาท เท่านั้นนั่นเอง

อ้างอิง

<1> ข่าวสด 26 พฤศจิกายน 2562 https://www.khaosod.co.th/special-stories/news_3089479

 

ที่มา : https://bit.ly/35YDv4K





แสดงความคิดเห็น


ถึง บล็อกเกอร์ ทุกท่าน โปรดอ่าน
   ด้วยทาง บริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ จำกัด (มหาชน) ได้ติดต่อขอความร่วมมือ มายังเว็บไซต์และเว็บบล็อกต่าง ๆ รวมไปถึงเว็บบล็อก OKnation ห้ามให้มีการเผยแพร่ผลงานอันมีลิขสิทธิ์ ของบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ บนเว็บ blog โดยกำหนดขอบเขตของสิ่งที่ห้ามทำ และสามารถทำได้ ดังนี้
ห้ามทำ
- การใส่ผลงานเพลงต้นฉบับให้ฟัง ทั้งแบบควบคุมเพลงได้ หรือซ่อนเป็นพื้นหลัง และทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือ copy code คนอื่นมาใช้
- การเผยแพร่ file ให้ download ทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือฝากไว้ server คนอื่น
สามารถทำได้
- เผยแพร่เนื้อเพลง ต้องระบุชื่อเพลงและชื่อผู้ร้องให้ชัดเจน
- การใส่เพลงที่ร้องไว้เอง ต้องระบุชื่อผู้ร้องต้นฉบับให้ชัดเจน
จึงเรียนมาเพื่อโปรดปฎิบัติตาม มิเช่นนั้นทางบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ จะให้ฝ่ายดูแลลิขสิทธิ์ ดำเนินการเอาผิดกับท่านตามกฎหมายละเมิดลิขสิทธิ์
OKNATION



กฎกติกาการเขียนเรื่องและแสดงความคิดเห็น
1 การเขียน หรือแสดงความคิดเห็นใด ๆ ต้องไม่หมิ่นเหม่ หรือกระทบต่อสถาบันชาติ ศาสนา และพระมหากษัตริย์ หรือกระทบต่อความมั่นคงของชาติ
2. ไม่ใช้ถ้อยคำหยาบคาย ดูหมิ่น ส่อเสียด ให้ร้ายผู้อื่นในทางเสียหาย หรือสร้างความแตกแยกในสังคม กับทั้งไม่มีภาพ วิดีโอคลิป หรือถ้อยคำลามก อนาจาร
3. ความขัดแย้งส่วนตัวที่เกิดจากการเขียนเรื่อง แสดงความคิดเห็น หรือในกล่องรับส่งข้อความ (หลังไมค์) ต้องไม่นำมาโพสหรือขยายความต่อในบล็อก และการโพสเรื่องส่วนตัว และการแสดงความคิดเห็น ต้องใช้ภาษาที่สุภาพเท่านั้น
4. พิจารณาเนื้อหาที่จะโพสก่อนเผยแพร่ให้รอบคอบ ว่าจะไม่เป็นการละเมิดกฎหมายใดใด และปิดคอมเมนต์หากจำเป็นโดยเฉพาะเรื่องที่มีเนื้อหาพาดพิงสถาบัน
5.การนำเรื่อง ภาพ หรือคลิปวิดีโอ ที่มิใช่ของตนเองมาลงในบล็อก ควรอ้างอิงแหล่งที่มา และ หลีกเลี่ยงการเผยแพร่สิ่งที่ละเมิดลิขสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบหรือวิธีการใดก็ตาม 6. เนื้อหาและความคิดเห็นในบล็อก ไม่เกี่ยวข้องกับทีมงานผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซต์ โดยถือเป็นความรับผิดชอบทางกฎหมายเป็นการส่วนตัวของสมาชิก
คลิ้กอ่านเงื่อนไขทั้งหมดที่นี่"
OKnation ขอสงวนสิทธิ์ในการปิดบล็อก ลบเนื้อหาและความคิดเห็น ที่ขัดต่อความดังกล่าวข้างต้น โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ต่อเจ้าของบล็อกและเจ้าของความคิดเห็นนั้นๆ
   

กลับไปหน้าที่แล้ว กลับด้านบน