• sopon
  • ranking : สมาชิกทั่วไป
  • email : thaiappraisal@gmail.com
  • วันที่สร้าง : 2009-06-02
  • จำนวนเรื่อง : 1184
  • จำนวนผู้ชม : 233227
  • ส่ง msg :
  • โหวต 10 คน
อสังหาฯและCSR
สวัสดี
Permalink : http://oknation.nationtv.tv/blog/jantira
วันจันทร์ ที่ 17 กุมภาพันธ์ 2563
Posted by sopon , ผู้อ่าน : 236 , 13:03:48 น.  
หมวด : เศรษฐกิจ

พิมพ์หน้านี้
โหวต 0 คน

มหาวิหาร Svetitskhoveli Cathedral มีค่าเพราะร้านค้าโดยรอบ
  AREA แถลง ฉบับที่ 103/2563: วันจันทร์ที่ 17 กุมภาพันธ์ 2563

 

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
 sopon@area.co.th 

            บางคนบอกว่าโบราณสถานโดยเฉพาะศาสนสถานเก่าแก่ ทั้งหลายหาค่ามิได้ กล่าวคือสูงค่าเป็นอย่างยิ่งจนไม่อาจประเมินเป็นตัวเงิน  เราลองมามองความจริงในอีกแง่หนึ่ง

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์
เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ได้ไปเยือนประเทศจอร์เจียเมื่อไม่นานมานี้ จึงทดลองประเมินค่ามหาวิหาร Svetitskhoveli Cathedral ว่ามูลค่ามาจากร้านค้าและกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรอบ

            จากการเดินสังเกตการณ์โดยรอบในเบื้องต้น ตามทางเดินสู่มหาวิหารแห่งนี้ พบร้านค้าขายของที่ระลึกอยู่ทั่วไป  นอกจากนี้ยังมีร้านอาหาร โรงแรมที่พักและอื่นๆ จากการสอบถามมัคคุเทศก์พบว่า

            1. ร้านค้าต่างๆ มีค่าเช่าเดือนละประมาณ 2,000 ลารี่ หรือ 20,360 บาท (ลารี่ละ 10.18 บาท)
            2. ร้านค้าเฉลี่ยมีขนาด 20 ตารางเมตร จึงตกเป็นเงินตารางเมตรละ 1,018 บาท
            3. รอบมหาวิหารตามทางเดินโดยรอบมีระยะทางราว 300 เมตร มีพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 5,000 ตารางเมตรโดยประมาณ
            4. ดังนั้นค่าเช่าต่อปีจึงเป็นเงิน 61.08 ล้านบาท (1,018 x 5,000 ตรม. x 12 เดือน)
            5. หากมีค่าใช้จ่ายสุทธิต่อค่าเช่า 10% ซึ่งต่ำมากเพราะมีผู้มาท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นมากในขณะที่ไม่มีค่าใช้จ่ายในการส่งเสริมการขายเยี่ยงศูนย์การค้า และมีค่าใช้จ่ายในการจัดการไม่มากนัก ค่าน้ำไฟ ก็ออกโดยผู้เช่าต่างหาก
            6. ดังนั้นรายได้สุทธิต่อปีจึงเป็นเงิน 54.972 ล้านบาทต่อปี
            7. ในขณะนี้ อัตราผลตอบแทนตามพันธบัตรรัฐบาลจอร์เจียคือ 8.822% (https://bit.ly/2Wu5Uwf)
            8. หากใช้อัตราข้างต้นในการประเมินมูลค่ากิจการค้าปลีกโดยรอบ ก็จะเป็นเงินประมาณ 668.76 ล้านบาท (54.972 / 8.822%)
            9. นอกจากกิจการค้าปลีกเหล่านี้ยังมีโรงแรม ร้านอาหารและกิจกรรมอื่นที่เกิดขึ้นและดำรงอยู่ได้เพราะมหาวิหารแห่งนี้ อาจประมาณการโดยคร่าวๆ ทั้งสิ้น 2,000 ล้านบาท
            10. ถ้าไม่มีมหาวิหารแห่งนี้ รายได้จากร้านค้าต่างๆ ก็คงแทบไม่มี โรงแรมที่พักคงแทบจะเปิดไม่ได้ หรือหากเปิดกิจการได้ ก็เป็นเพียงกิจกรรมตามปกติของเมืองทั่วไปที่ไม่มีแหล่งท่องเที่ยว อาจสร้างรายได้ๆ เพียงครึ่งเดียว และอาจเปิดกิจการได้เพียงจำนวนครึ่งเดียวของสภาพที่เป็น แหล่งท่องเที่ยวในปัจจุบัน ดังนั้นมูลค่าจึงอาจเหลือเพียงหนึ่งในสี่ คือ 500 ล้านบาท
            11. ส่วนล้ำของมูลค่าที่ 1,500 ล้านบาทจึงมาจากมหาวิหารดังกล่าว

            อย่างไรก็ตามบางท่านอาจเห็นว่ามหาวิหารแห่งนี้มีคุณค่าทางจิตใจสูงมากจนไม่อาจประเมินค่าได้ อีกทั้งยังมี ความศักดิ์สิทธิ์ซึ่งไม่ใช่เรื่องทางโลก  แต่ในอีกแง่หนึ่งในประวัติศาสตร์ที่ผ่านมา ศาสนสถานมากมายก็ถูกทำลายเพราะการเปลี่ยนแปลงด้านการนับถือศาสนา  ศาสนสถานถูกปล่อยทิ้งร้างเป็นจำนวนมากมาย  ในยุคโซเวียต ศาสนสถานก็แทบไม่มีนัยสำคัญนัก  ดังนั้นการอ้างคุณค่าทางจิตใจเป็นสิ่งที่ผันแปรตามยุคสมัย แต่การนำสถานที่ต่างๆ มาสร้างรายได้นั้นเป็นสิ่งที่จับต้องได้จริง

            การประเมินค่าทรัพย์สินมหาวิหารนี้จึงเป็นอีกกรณีศึกษา ที่เราต้องนำอดีตมาปัจจุบัน ไม่ใช่ให้ปัจจุบันไปพร่ำเพ้อถึงอดีตแบบ “คนตายขายคนเป็น”

 
 
 
 
 
 

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน




แสดงความคิดเห็น


ถึง บล็อกเกอร์ ทุกท่าน โปรดอ่าน
   ด้วยทาง บริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ จำกัด (มหาชน) ได้ติดต่อขอความร่วมมือ มายังเว็บไซต์และเว็บบล็อกต่าง ๆ รวมไปถึงเว็บบล็อก OKnation ห้ามให้มีการเผยแพร่ผลงานอันมีลิขสิทธิ์ ของบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ บนเว็บ blog โดยกำหนดขอบเขตของสิ่งที่ห้ามทำ และสามารถทำได้ ดังนี้
ห้ามทำ
- การใส่ผลงานเพลงต้นฉบับให้ฟัง ทั้งแบบควบคุมเพลงได้ หรือซ่อนเป็นพื้นหลัง และทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือ copy code คนอื่นมาใช้
- การเผยแพร่ file ให้ download ทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือฝากไว้ server คนอื่น
สามารถทำได้
- เผยแพร่เนื้อเพลง ต้องระบุชื่อเพลงและชื่อผู้ร้องให้ชัดเจน
- การใส่เพลงที่ร้องไว้เอง ต้องระบุชื่อผู้ร้องต้นฉบับให้ชัดเจน
จึงเรียนมาเพื่อโปรดปฎิบัติตาม มิเช่นนั้นทางบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ จะให้ฝ่ายดูแลลิขสิทธิ์ ดำเนินการเอาผิดกับท่านตามกฎหมายละเมิดลิขสิทธิ์
OKNATION



กฎกติกาการเขียนเรื่องและแสดงความคิดเห็น
1 การเขียน หรือแสดงความคิดเห็นใด ๆ ต้องไม่หมิ่นเหม่ หรือกระทบต่อสถาบันชาติ ศาสนา และพระมหากษัตริย์ หรือกระทบต่อความมั่นคงของชาติ
2. ไม่ใช้ถ้อยคำหยาบคาย ดูหมิ่น ส่อเสียด ให้ร้ายผู้อื่นในทางเสียหาย หรือสร้างความแตกแยกในสังคม กับทั้งไม่มีภาพ วิดีโอคลิป หรือถ้อยคำลามก อนาจาร
3. ความขัดแย้งส่วนตัวที่เกิดจากการเขียนเรื่อง แสดงความคิดเห็น หรือในกล่องรับส่งข้อความ (หลังไมค์) ต้องไม่นำมาโพสหรือขยายความต่อในบล็อก และการโพสเรื่องส่วนตัว และการแสดงความคิดเห็น ต้องใช้ภาษาที่สุภาพเท่านั้น
4. พิจารณาเนื้อหาที่จะโพสก่อนเผยแพร่ให้รอบคอบ ว่าจะไม่เป็นการละเมิดกฎหมายใดใด และปิดคอมเมนต์หากจำเป็นโดยเฉพาะเรื่องที่มีเนื้อหาพาดพิงสถาบัน
5.การนำเรื่อง ภาพ หรือคลิปวิดีโอ ที่มิใช่ของตนเองมาลงในบล็อก ควรอ้างอิงแหล่งที่มา และ หลีกเลี่ยงการเผยแพร่สิ่งที่ละเมิดลิขสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบหรือวิธีการใดก็ตาม 6. เนื้อหาและความคิดเห็นในบล็อก ไม่เกี่ยวข้องกับทีมงานผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซต์ โดยถือเป็นความรับผิดชอบทางกฎหมายเป็นการส่วนตัวของสมาชิก
คลิ้กอ่านเงื่อนไขทั้งหมดที่นี่"
OKnation ขอสงวนสิทธิ์ในการปิดบล็อก ลบเนื้อหาและความคิดเห็น ที่ขัดต่อความดังกล่าวข้างต้น โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ต่อเจ้าของบล็อกและเจ้าของความคิดเห็นนั้นๆ
   

กลับไปหน้าที่แล้ว กลับด้านบน