• sopon
  • ranking : สมาชิกทั่วไป
  • email : thaiappraisal@gmail.com
  • วันที่สร้าง : 2009-06-02
  • จำนวนเรื่อง : 1243
  • จำนวนผู้ชม : 254943
  • ส่ง msg :
  • โหวต 10 คน
อสังหาฯและCSR
สวัสดี
Permalink : http://oknation.nationtv.tv/blog/jantira
วันศุกร์ ที่ 5 มิถุนายน 2563
Posted by sopon , ผู้อ่าน : 231 , 13:52:09 น.  
หมวด : บ้านและสวน

พิมพ์หน้านี้
โหวต 0 คน

            เห็นข่าวโรงแรมประกาศขายมากมายในขณะนี้ บ้างก็บอกที่ภูเก็ตประกาศขายยกเกาะ เจ้าของคงจะถอดใจกันมากแล้ว แล้วจะทำอย่างไรดี  ดร.โสภณในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินขอชี้ทางออก
            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินค่าทรัพย์สินประเภทโรงแรมทั้งในและต่างประเทศ ให้ความเห็นต่อทางรอดของโรงแรมในขณะนี้บางประการ
            1. สำหรับโรงแรมที่กำลังก่อสร้างอยู่ ก็คงไม่มีปัญหา เพราะเชื่อว่าในอีก 2 ปีที่สร้างเสร็จ สมมติ ณ มกราคม 2565 สถานการณ์ก็คงคลี่คลายลงมากแล้ว วัคซีนก็คงได้รับการค้นพบแล้ว การระบาดของโรคก็คงหมดไป เช่นเดียวกับกรณีไข้หวัดใหญ่ แต่วัคซีนไข้หวัดใหญ่ก็กลายพันธุ์ เชื้อไข้หวัดใหญ่ก็กลายพันธุ์เช่นกัน  และแม้ไม่มีวัคซีนก็วางใจได้เพราะส่วนใหญ่ถึง 98% หายขาด
            2. สำหรับโรงแรมที่ติดหนี้สถาบันการเงินอยู่ก็คงต้องเจรจากัน เช่น การหยุดหนี้ทั้งต้นและดอกเป็นเวลา 6 เดือนหรือ 1 ปี ซึ่งสถาบันการเงินส่วนใหญ่ก็ยินดีให้การสนับสนุน เพราะขืนยึดโรงแรมเหล่านี้มาก็คงไม่รู้จะไปขายใครต่อในภาวะขณะนี้
            3. สำหรับโรงแรมที่ยังดำเนินการอยู่ ก็คงต้องปรับเปลี่ยนเป้าหมายจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ มาเป็นนักท่องเที่ยวไทย และคงต้องลดราคาลงมาเป็นอย่างมากเพื่อดึงดูดให้มีผู้มาพักอาศัยในโรงแรม  ในคราววิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ปี 2552-2554 ส่งผลให้อัตราค่าเช่าโรงแรมลดลง 25% และอัตราการเข้าพักลดจาก 60% เหลือ 40% ก็ทำให้รายได้ต่อปีลดลงไปถึง 40-50% (http://bit.ly/1Nmafqh) แต่คราวนี้คาดว่าอัตราค่าเช่าโรงแรมอาจลดลง 40% และการเข้าพักอาจเหลือเพียง 40% เป็นระยะเวลาประมาณ 1-1.5 ปี ซึ่งโรงแรมก็ต้องพยายามพยุงให้อยู่ได้
            4. สำหรับโรงแรมที่ต้องพยายามพยุงให้อยู่ได้ คงไม่สามารถลดค่าบริการ แต่คงลดค่าจ้างพนักงานลงในระดับหนึ่ง เช่น พนักงานที่มีรายได้ต่ำกว่า 25,000 บาทอาจต้องลดค่าจ้างลง 40% ที่มากกว่านั้นอาจต้องลดค่าจ้างลง 50% เป็นต้น หรืออาจใช้ประกันสังคมช่วยในฐานะ “ผู้ว่างงาน” เป็นต้น เพื่อให้ไม่ต้องปลดพนักงานหรือปลดออกให้น้อยที่สุด
            5. บ้างก็อาจปรับตัวเป็นเซอร์วิส อพาร์ตเมนท์ เพื่อให้บริการแก่รัฐวิสหกิจที่เกี่ยวข้อง ซึ่งจะทำให้มีรายได้ที่แน่นอนและต่อเนื่อง
            6. ในกรณีการขายโรงแรมนั้น ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โรงแรมระดับ 4-5 ดาวนั้นมีอัตราผลตอบแทนของการลงทุน (Capitalization Rate) อยู่ที่ 6-8% ส่วนโรงแรม 3 ดาวอยู่ที่ 5-7% สมมติโรงแรม 3 ดาวแห่งหนึ่งมีมูลค่าในเวลาปกติอยู่ที่ 500 ล้านบาท  หากสมมติว่ารายได้หายไปหมดเลย 2 ปี ณ อัตราผลตอบแทนที่ 6% ก็จะทำให้มูลค่าหายไป 11% หรือเท่ากับ (1/1.06^2)-1 หรือเหลือมูลค่าที่ 445 ล้านบาท
            7. อย่างไรก็ตามผู้ซื้อโรงแรมก็จะพยายามที่จะขอลดราคาลงมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เพื่อลดความเสี่ยงในการดำเนินการ เช่น อาจใช้อัตราคิดลดที่ 12% ต่อปีเป็นเวลา 2 ปี ซึ่งก็จะทำให้มูลค่าลดลงไป 20.3% หรือเหลือ 399 ล้านแทนที่จะเป็น 500 ล้าน
            8. กรณีการเจรจาต่อรอง ก็คงเริ่มต้นที่ราคาตลาดที่จะสามารถประเมินได้โดยผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นกลางและเป็นที่เชื่อถือ แล้วอยู่ที่การ “ดีดตัวเลข” ที่ทั้งสองฝ่ายเห็นสมควร  โดยอาจมีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาให้ความเห็นแก่ทั้งสองฝ่าย (ผู้ซื้อและผู้ขาย)
            อย่างไรก็ตามธุรกิจโรงแรมก็คงฟื้นตัวภายในเวลาไม่เกิน 2 ปีนับจากนี้ บ้างก็อาจมองว่าต้องอาศัยการมีวัคซีน แต่ในระยะใกล้ๆ นี้ ประเทศตะวันตกก็คงไม่ได้มาเที่ยวมากนัก แม้นักท่องเที่ยวระดับบนที่มีกำลังซื้อจะไม่ได้รับผลกระทบนัก  แต่การเดินทางคงยากลำบากกว่าแต่ก่อน ทำให้ “ไม่เป็นใจ” ต่อการท่องเที่ยวในระยะใกล้ๆ นี้  ประเทศจีนก็ส่งเสริมให้มีการท่องเที่ยวภายในประเทศมากกว่าไปต่างประเทศ  แต่เมื่อผ่านไประยะหนึ่ง สภาพต่างๆ ก็คงคืนสู่ภาวะปกติ

            ฝันร้ายก็คงหายไปในที่สุด แต่เราจะผ่านพ้นฝันร้ายได้อย่างไร




แสดงความคิดเห็น


ถึง บล็อกเกอร์ ทุกท่าน โปรดอ่าน
   ด้วยทาง บริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ จำกัด (มหาชน) ได้ติดต่อขอความร่วมมือ มายังเว็บไซต์และเว็บบล็อกต่าง ๆ รวมไปถึงเว็บบล็อก OKnation ห้ามให้มีการเผยแพร่ผลงานอันมีลิขสิทธิ์ ของบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ บนเว็บ blog โดยกำหนดขอบเขตของสิ่งที่ห้ามทำ และสามารถทำได้ ดังนี้
ห้ามทำ
- การใส่ผลงานเพลงต้นฉบับให้ฟัง ทั้งแบบควบคุมเพลงได้ หรือซ่อนเป็นพื้นหลัง และทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือ copy code คนอื่นมาใช้
- การเผยแพร่ file ให้ download ทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือฝากไว้ server คนอื่น
สามารถทำได้
- เผยแพร่เนื้อเพลง ต้องระบุชื่อเพลงและชื่อผู้ร้องให้ชัดเจน
- การใส่เพลงที่ร้องไว้เอง ต้องระบุชื่อผู้ร้องต้นฉบับให้ชัดเจน
จึงเรียนมาเพื่อโปรดปฎิบัติตาม มิเช่นนั้นทางบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ จะให้ฝ่ายดูแลลิขสิทธิ์ ดำเนินการเอาผิดกับท่านตามกฎหมายละเมิดลิขสิทธิ์
OKNATION



กฎกติกาการเขียนเรื่องและแสดงความคิดเห็น
1 การเขียน หรือแสดงความคิดเห็นใด ๆ ต้องไม่หมิ่นเหม่ หรือกระทบต่อสถาบันชาติ ศาสนา และพระมหากษัตริย์ หรือกระทบต่อความมั่นคงของชาติ
2. ไม่ใช้ถ้อยคำหยาบคาย ดูหมิ่น ส่อเสียด ให้ร้ายผู้อื่นในทางเสียหาย หรือสร้างความแตกแยกในสังคม กับทั้งไม่มีภาพ วิดีโอคลิป หรือถ้อยคำลามก อนาจาร
3. ความขัดแย้งส่วนตัวที่เกิดจากการเขียนเรื่อง แสดงความคิดเห็น หรือในกล่องรับส่งข้อความ (หลังไมค์) ต้องไม่นำมาโพสหรือขยายความต่อในบล็อก และการโพสเรื่องส่วนตัว และการแสดงความคิดเห็น ต้องใช้ภาษาที่สุภาพเท่านั้น
4. พิจารณาเนื้อหาที่จะโพสก่อนเผยแพร่ให้รอบคอบ ว่าจะไม่เป็นการละเมิดกฎหมายใดใด และปิดคอมเมนต์หากจำเป็นโดยเฉพาะเรื่องที่มีเนื้อหาพาดพิงสถาบัน
5.การนำเรื่อง ภาพ หรือคลิปวิดีโอ ที่มิใช่ของตนเองมาลงในบล็อก ควรอ้างอิงแหล่งที่มา และ หลีกเลี่ยงการเผยแพร่สิ่งที่ละเมิดลิขสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบหรือวิธีการใดก็ตาม 6. เนื้อหาและความคิดเห็นในบล็อก ไม่เกี่ยวข้องกับทีมงานผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซต์ โดยถือเป็นความรับผิดชอบทางกฎหมายเป็นการส่วนตัวของสมาชิก
คลิ้กอ่านเงื่อนไขทั้งหมดที่นี่"
OKnation ขอสงวนสิทธิ์ในการปิดบล็อก ลบเนื้อหาและความคิดเห็น ที่ขัดต่อความดังกล่าวข้างต้น โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ต่อเจ้าของบล็อกและเจ้าของความคิดเห็นนั้นๆ
   

กลับไปหน้าที่แล้ว กลับด้านบน