• sopon
  • ranking : สมาชิกทั่วไป
  • email : thaiappraisal@gmail.com
  • วันที่สร้าง : 2009-06-02
  • จำนวนเรื่อง : 1243
  • จำนวนผู้ชม : 254943
  • ส่ง msg :
  • โหวต 10 คน
อสังหาฯและCSR
สวัสดี
Permalink : http://oknation.nationtv.tv/blog/jantira
วันจันทร์ ที่ 8 มิถุนายน 2563
Posted by sopon , ผู้อ่าน : 178 , 10:29:45 น.  
หมวด : บ้านและสวน

พิมพ์หน้านี้
โหวต 0 คน

      ในยุคการท่องเที่ยวหดหาย โรงแรมต่างๆ พากันออกมาขายมากมาย ถ้าเราจะซื้อ หรือเราจะขาย จะต่อรองราคากันอย่างไร

           ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินให้ข้อคิดเห็นต่อการประกาศขายโรงแรมต่างๆ ทั่วกรุงเทพมหานคร และเมืองท่องเที่ยวต่างๆ ว่า ถ้ามีการซื้อขายจริง ราคาควรเป็นเท่าไหร่กันแน่ ข้อต่อรองควรเป็นอย่างไร โดยให้ข้อคิดดังนี้:

           1. ราคาเรียกขาย (Asking Prices) มักจะบอกไว้สูงเกินความเป็นจริง ซึ่งก็เป็นธรรมดาที่ผู้ขายก็อยากขายให้ได้ราคาสูงสุด (เท่าที่เป็นไปได้) หรือเรียกว่า List Prices ยิ่งสูงยิ่งดี อย่างไรก็ตาม ผู้ขายก็มีราคาขั้นต่ำไว้ในใจ (Base Prices) คือถ้าต่ำกว่าที่คาดหวังไว้ ก็ “ยอมตายประชดป่าช้า” ไม่ขายแล้วนั่นเอง

           2. ราคาของผู้อยากซื้อ มักจะได้ยิ่งต่ำยิ่งดี ยิ่งถูกยิ่งชอบ เพราะเป็นการลดความเสี่ยงและสร้างผลกำไรตั้งแต่วันแรกที่ซื้อ หากสามารถซื้อได้ในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด หรือ ณ ราคาที่เรียกว่า Base Prices ในขณะเดียวกันก็มีราคาสูงสุด (Maximum Prices) ที่ตัวเองจะยอมซื้อได้ คือถ้าเกินกว่าน้นก็คงไม่ซื้อขายกัน

           3. ในแง่พฤติกรรมตลาด ก็มักมีการซื้อขายกันในราคาที่ปฏิบัติต่อๆ กันมา เป็น “ธรรมเนียมตลาด” หรือตามปกติวิสัยของตลาด หรือ “หั่งเช้ง” นั่นเอง ซึ่งอาจเป็นราคาต่อโรงแรมในระดับเดียวกัน ราคาต่อห้อง ราคาต่อตารางเมตร เป็นต้น

           4. อย่างไรก็ตามในกรณีโรงแรม แม้ในปัจจุบันจะมีประกาศขายมากมาย แต่ก็คงมีขายไม่มากนัก ก็คงต้องใช้วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่าในการซื้อขาย เป็นต้น กรณีตัวอย่างหนึ่งก็คือ เมื่อเร็วๆ นี้ มีกรณีโรงแรมมิราเคิล แกรนด์ คอนเวนชัน ที่ผู้บริหารออกมาบอกว่าสูญรายได้เดือนละ 200 ล้าน แต่เป็นรายได้รวมของ 5 บริษัท เฉพาะตัวโรงแรมแห่งนี้เอง อาจสมมติเป็นเงิน 100 ล้านบาทต่อเดือน ถ้าสมมติว่าข้อมูลนี้เป็นจริง เราก็อาจตั้งสมมติฐานว่า รายได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วอาจเป็น 30% หรือ 30 ล้านบาท (แต่กรณีนี้อาจจะมากกว่านี้เพราะเป็นโรงแรมสำหรับจัดประชุมเป็นสำคัญ)

           5. ในการประเมินค่าโรงแรมอาจพิจารณาจากอัตราผลตอบแทนในการลงทุน (Capitalization Rate) ซึ่งมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย <2> กำหนดไว้ที่ประมาณ 6-8% ในกรณีโรงแรม 4-5 ดาว ดังนั้นในกรณีนี้จึงสมมติคร่าวๆ เป็น 7% หากรายได้สุทธิ (ก่อนหักดอกเบี้ย/ภาษี) ของโรงแรมมิราเคิลฯ เป็นเงินเดือนละ 30 ล้านบาท หรือปีละ 360 ล้านบาท มูลค่าของโรงแรมจึงเป็นเงิน 5,143 ล้านบาท (รายได้สุทธิหารด้วยอัตราผลตอบแทน คือ 360 ล้านหารด้วย 7%)

           6. ในกรณีปกติที่เจ้าของโรงแรมไม่เดือดร้อน ก็คงไม่คิดขาย เพราะนอกจากว่าโรงแรมนี้จะสร้างรายได้ให้แล้ว ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในแต่ละปี และเป็นเกียรติและศักดิ์ศรีของเจ้าของโรงแรมด้วย ในกรณีจะขายจริง ผู้ขายอาจจะเรียกราคาเพิ่มขึ้นอีก 20% เป็น 6,172 ล้านบาท

      7. หากสมมติฐานในกรณีเลวร้ายที่รายได้หายไปเป็นเวลา 2 ปี ณ อัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ก็เท่ากับมูลค่าหายไปเหลือ 4,577 ล้านบาท (5,143*(1/(1+6%)^2)) จะเห็นได้ว่ามูลค่าอาจจะลดลงไปประมาณ 11% เหลือ 89% ของมูลค่าปกติ

     8. อย่างไรก็ตามผู้ซื้ออาจบอกว่าอาจมีความเสี่ยงที่สถานการณ์จะแย่ต่อไปเป็นเวลา 4 ปีแทน 2 ปี ก็จะทำให้มูลค่าหดหายไปเหลือ ทำให้มูลค่าอาจเหลือเพียง 4,074 ล้านบาท (5,143*(1/(1+6%)^4)) ซึ่งทำให้มูลค่าลดลงเหลือเพียง 79% ของมูลค่าตลาด

      อย่างไรก็ตามราคาซื้อขายจริงก็คงขึ้นอยู่กับ “กำลังภายใน” ของแต่ละฝ่าย ทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย สถาบันการเงินที่เกี่ยวข้อง อนาคตของตลาดการท่องเทียวในประเทศ ตลอดจนอนาคตของการจัดอบรมสัมมนา ฯลฯ แต่อย่างหนึ่งที่จะเห็นได้ก็คือ ราคาซื้อขายจริง คงไม่น่าจะบวก/ลบ 20% ของมูลค่าตลาด แต่ถ้าเทียบกับราคาเรียกขายที่อาจสูงถึง 6,172 ล้านบาท ราคาที่ซื้อประสงค์จะซื้ออาจต่ำกว่าถึง 34% เลยทีเดียว

           ดังนั้นเราจึงต้องค้นหาราคาตลาดหรือมูลค่าที่แท้จริงของโรงแรมหนึ่งๆ ให้ได้นั่นเอง




แสดงความคิดเห็น


ถึง บล็อกเกอร์ ทุกท่าน โปรดอ่าน
   ด้วยทาง บริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ จำกัด (มหาชน) ได้ติดต่อขอความร่วมมือ มายังเว็บไซต์และเว็บบล็อกต่าง ๆ รวมไปถึงเว็บบล็อก OKnation ห้ามให้มีการเผยแพร่ผลงานอันมีลิขสิทธิ์ ของบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ บนเว็บ blog โดยกำหนดขอบเขตของสิ่งที่ห้ามทำ และสามารถทำได้ ดังนี้
ห้ามทำ
- การใส่ผลงานเพลงต้นฉบับให้ฟัง ทั้งแบบควบคุมเพลงได้ หรือซ่อนเป็นพื้นหลัง และทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือ copy code คนอื่นมาใช้
- การเผยแพร่ file ให้ download ทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือฝากไว้ server คนอื่น
สามารถทำได้
- เผยแพร่เนื้อเพลง ต้องระบุชื่อเพลงและชื่อผู้ร้องให้ชัดเจน
- การใส่เพลงที่ร้องไว้เอง ต้องระบุชื่อผู้ร้องต้นฉบับให้ชัดเจน
จึงเรียนมาเพื่อโปรดปฎิบัติตาม มิเช่นนั้นทางบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ จะให้ฝ่ายดูแลลิขสิทธิ์ ดำเนินการเอาผิดกับท่านตามกฎหมายละเมิดลิขสิทธิ์
OKNATION



กฎกติกาการเขียนเรื่องและแสดงความคิดเห็น
1 การเขียน หรือแสดงความคิดเห็นใด ๆ ต้องไม่หมิ่นเหม่ หรือกระทบต่อสถาบันชาติ ศาสนา และพระมหากษัตริย์ หรือกระทบต่อความมั่นคงของชาติ
2. ไม่ใช้ถ้อยคำหยาบคาย ดูหมิ่น ส่อเสียด ให้ร้ายผู้อื่นในทางเสียหาย หรือสร้างความแตกแยกในสังคม กับทั้งไม่มีภาพ วิดีโอคลิป หรือถ้อยคำลามก อนาจาร
3. ความขัดแย้งส่วนตัวที่เกิดจากการเขียนเรื่อง แสดงความคิดเห็น หรือในกล่องรับส่งข้อความ (หลังไมค์) ต้องไม่นำมาโพสหรือขยายความต่อในบล็อก และการโพสเรื่องส่วนตัว และการแสดงความคิดเห็น ต้องใช้ภาษาที่สุภาพเท่านั้น
4. พิจารณาเนื้อหาที่จะโพสก่อนเผยแพร่ให้รอบคอบ ว่าจะไม่เป็นการละเมิดกฎหมายใดใด และปิดคอมเมนต์หากจำเป็นโดยเฉพาะเรื่องที่มีเนื้อหาพาดพิงสถาบัน
5.การนำเรื่อง ภาพ หรือคลิปวิดีโอ ที่มิใช่ของตนเองมาลงในบล็อก ควรอ้างอิงแหล่งที่มา และ หลีกเลี่ยงการเผยแพร่สิ่งที่ละเมิดลิขสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบหรือวิธีการใดก็ตาม 6. เนื้อหาและความคิดเห็นในบล็อก ไม่เกี่ยวข้องกับทีมงานผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซต์ โดยถือเป็นความรับผิดชอบทางกฎหมายเป็นการส่วนตัวของสมาชิก
คลิ้กอ่านเงื่อนไขทั้งหมดที่นี่"
OKnation ขอสงวนสิทธิ์ในการปิดบล็อก ลบเนื้อหาและความคิดเห็น ที่ขัดต่อความดังกล่าวข้างต้น โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ต่อเจ้าของบล็อกและเจ้าของความคิดเห็นนั้นๆ
   

กลับไปหน้าที่แล้ว กลับด้านบน