• sopon
  • ranking : สมาชิกทั่วไป
  • email : thaiappraisal@gmail.com
  • วันที่สร้าง : 2009-06-02
  • จำนวนเรื่อง : 1243
  • จำนวนผู้ชม : 255026
  • ส่ง msg :
  • โหวต 10 คน
อสังหาฯและCSR
สวัสดี
Permalink : http://oknation.nationtv.tv/blog/jantira
วันจันทร์ ที่ 22 มิถุนายน 2563
Posted by sopon , ผู้อ่าน : 180 , 09:21:56 น.  
หมวด : เศรษฐกิจ

พิมพ์หน้านี้
โหวต 0 คน

     ราคาที่ดินยังกระโดดพรวดขึ้นอย่างรวดเร็วทั้งที่เศรษฐกิจไม่ดี ทั้งนี้เพราะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆ เป็นจำนวนมากในขณะนี้ ประกอบกับอุปทานที่ดินมีจำกัด เนื่องจากความหย่อนยานของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
         ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลเพียงแห่งเดียวในประเทศไทยที่สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 ได้เปิดเผยผลการสำรวจล่าสุด ณ สิ้นปี 2562 และประมาณการ ณ สิ้นปี 2563 ว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงปี 2562-63
         ในทุกปี ศูนย์ข้อมูลฯ ได้สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตัวอย่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวนประมาณ 200 กว่าแปลง และตามสถานีรถไฟฟ้าอีกประมาณ 150 สถานี โดยสำรวจมาตั้งแต่ปี 2537 ส่วนข้อมูลก่อนหน้านั้นย้อนไปถึงปี 2528 เป็นการเก็บข้อมูลอื่นจากการประเมินค่าทรัพย์สินและการสำรวจวิจัยต่อเนื่อง การเก็บข้อมูลเช่นนี้จะทำให้ผู้เกี่ยวข้องสามารถทราบการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในย่านต่างๆ ในเวลาเดียวกัน เพื่อจะได้พิจารณาศักยภาพของที่ดินแต่ละแห่ง
         ดร.โสภณ ให้รายละเอียดของการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน ไว้ดังต่อไปนี้:
         1. ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นถึง 66.8 เท่านับตั้งแต่ปี 2528 ถึงสิ้นปี 2563 ในระยะเวลาเพียง 35 ปี ทั้งนี้เพราะประเทศเปลี่ยนจากเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรม
         2. ราคาเพิ่มขึ้นถึงจุดสูงสุดในปี 2539 ที่ประมาณ 31.2 เท่า ในช่วงปี 2528-2539 หรือ 11 ปี ทั้งนี้เป็นเพราะประเทศไทยในขณะนั้นเริ่มเป็นประเทศอุตสาหกรรมใหม่ (Newly Industrialized Country) มีญี่ปุ่นเข้ามาลงทุนหลังข้อตกลง Plaza Accord
         3. อย่างไรก็ตามราคาที่ดินตกต่ำลงอย่างที่ไม่เคยมีใครคาดคิดมาก่อนในยุควิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้ราคาลดลงเหลือ 25.9 เท่า จาก 31.2 เท่า ซึ่งเท่ากับราคาที่ดินลดลง 17% จากช่วงสูงสุดในปี 2539 ภายในเวลา 4 ปี (2539-2543) ของวิกฤติการณ์ดังกล่าว
         4. ราคาที่ดินเริ่มฟื้นตัว และแม้จะมีวิกฤติ Hamburger Crisis <3> ในสหรัฐอเมริกา ก็ไม่ทำให้ราคาที่ดินในประเทศไทยลดลง แต่เพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ดังนั้นอาจกล่าวได้ว่าในช่วงปี 2542-2563 ราคาที่ดินเพิ่มจากดัชนีที่ 25.9 เป็น 66.8 หรือ เพิ่มขึ้น 2.6 เท่านั่นเอง หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.6% ต่อปี
         5. จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินฟื้นตัวเป็นอย่างมากเป็นในยุคเศรษฐกิจเฟื่องฟูคือปี 2547-2549 แต่หลังจากนั้นราคาที่ดินก็ไม่ค่อยเปลี่ยนแปลงมากนัก ทั้งนี้อาจเป็นผลมาจากการเมืองไทย ทำให้การลงทุนจากต่างประเทศน้อยลง และหันไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้านแทน การลงทุนจริงจาก UNCTAD พบว่า ณ ปี 2561 ที่มีเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้าในประเทศ (Foreign Direct Investment) จำนวน 154.7 พันล้านเหรียญสหรัฐนั้น ปรากฏว่า 50% ไปที่สิงคโปร์ 14% ไปที่อินโดนีเซีย 10% ไปเวียดนาม ส่วนไทยมีส่วนแบ่งเพียง 9% เท่านั้น <3>
         6. มีปรากฏการณ์พิเศษที่พึงให้ความสนใจก็คือ ในขณะที่เศรษฐกิจไทยในช่วงปี 2560-2563 ตกต่ำมาก และพบกับภาวะโรคโควิด-19 ด้วย แต่ปรากฏว่าดัชนีราคาที่ดินที่ 51.6 ในปี 2560 น่าจะเพิ่มเป็น 66.8 ในปี 2563 หรือเพิ่มขึ้น 29% หรือเฉลี่ยปีละ 9% โดยเฉลี่ย ทั้งนี้เพราะการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสายในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ความคาดหวังในอนาคตค่อนข้างดี จึงทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นค่อนข้างสูง และที่ดินประมาณ 1/3 ของทั้งหมด อยู่ในแนวรถไฟฟ้า
         7. ดร.โสภณสำรวจพบว่าราคาที่ดินในช่วงสิ้นปีปี 2561-2562 เพิ่มขึ้นสูงสุด โดยเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 14% ทั้งนี้เพราะการก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความชัดเจนมากขึ้นตามลำดับ ส่วนในช่วงสิ้นปี 2562-2563 ราคาก็ยังเพิ่มขึ้น แต่โดยเฉลี่ยแล้วเพิ่มขึ้น 8%
         8. สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุดในขณะนี้คือบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต นานา ซึ่งเป็นไปตามแนวรถไฟฟ้า ราคาที่ดินจะเป็นเงินตารางวาละ 3 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2562 และคาดว่าจะเพิ่มเป็น 3.3 ล้านบาทต่อตารางวา ณ สิ้นปี 2563 ณ ตารางวาละ 3.3 ล้านก็เท่ากับตารางเมตรละ 825,000 บาท หรือ ตารางฟุตละ 76,645 บาท หรือเป็นเงินตารางเมตรละ 26,613 เหรียญสหรัฐ หรือ 2,472 บาทต่อตารางฟุต
         สิ่งที่น่าแปลกก็คือทำไมราคาที่ดินขึ้นทั้งที่เศรษฐกิจตกต่ำอย่างชัดเจน ปรากฏการณ์นี้อธิบายได้หลายประการ ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องให้ความสนใจในอนาคต
         1. การก่อสร้างรถไฟฟ้า ทำให้เกิดความคาดหวังในเชิงบวกเป็นอย่างมาก แม้ว่าศูนย์ข้อมูลฯ โดย ดร.โสภณ จะพบว่าในกรณีเส้นทางตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง จะเกิดภาวะล้นตลาดของตลาดอาคารชุด จนในขณะนี้ไม่สามารถที่จะสร้างอาคารชุดใหม่ๆ ได้ แต่ราคาที่ดิน ก็ยังเพิ่มขึ้น เพราะต่างคาดหวังว่าอนาคตน่าจะดีกว่านี้
         2. การเก็งกำไรในที่ดิน ในความเป็นจริง การเรียกขายหรือราคาเสนอขายในท้องตลาดสูงกว่ามูลค่าที่ศูนย์ข้อมูลฯ ประเมินไว้อีกประมาณ 10-20% ดังนั้นอิทธิพลของการเก็งกำไรยังมีอยู่สูงมาก แม้ในภาวะโควิด-19 ซึ่งส่วนใหญ่มองว่าเป็นปรากฏการณ์ชั่วคราวอาจไม่ได้ทำให้เกิด “New Normal” ที่แท้จริง
         3. ในเขตใจกลางเมือง แม้ไม่มีรถไฟฟ้าสายใหม่ แต่การที่มีการเชื่อมต่อรถไฟฟ้านอกเมืองมากขึ้น ก็ทำให้ดึงดูดให้คนเข้าเมืองมากขึ้น แต่ในช่วงเกิดโควิด-19 นี้ ศูนย์การค้าในเขตใจกลางเมืองก็ประสบปัญหาตามไปด้วย ในแง่เลวร้าย ก็อาจทำให้มูลค่าหายไป 11% หรือเท่ากับ =(1/((1+อัตราผลตอบแทน 6%ต่อปี)^2ปี))-1 แต่สำหรับที่ดินที่มีอุปทานจำกัด ราคาที่ดินอาจไม่ได้รับผลกระทบเช่นในกรณีวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ซึ่งขณะนั้นยังไม่มีรถไฟฟ้าสักสายเลย
         อันที่จริงราคาที่ดินที่ 3 ล้านบาทต่อตารางวา ก็ยังสามารถพัฒนาที่ดินให้เป็นห้องชุดขายได้ในราคาได้เป็นเงิน 400,000 บาทเศษในขณะที่ก่อนหน้านี้มีผู้พัฒนาห้องชุดขายในราคาถึง 600,000 บาท ซึ่งน่าจะเป็นราคาสูงเกินจริง ดังนั้น ราคาที่ดินที่ว่าสูงมากแล้ว ก็ยังต่ำกว่าราคาห้องชุดในใจกลางเมืองที่เคยเรียกขายในราคาสูง และขณะนี้ห้องชุดเหล่านั้นกลับขายได้ในราคาที่ลดลงประมาณ 15%

อ้างอิง
<1> เศรษฐกิจไทยถึงเวลาจมดิ่งแล้วอสังหาริมทรัพย์ล่ะ. AREA แถลง ฉบับที่ 356/2563: วันอังคารที่ 16 มิถุนายน 2563 https://bit.ly/2YKAJyq
<2> Financial crisis of 2007–2008 https://en.wikipedia.org/wiki/Financial_crisis_of_2007%E2%80%932008
<3> UNCTAD. ASEAN Investment Report 2019. https://unctad.org/en/PublicationsLibrary/unctad_asean_air2019d1.pdf

 สั่งซื้อเล่มวิจัยฉบับเต็ม:
ผลสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินกรุงเทพฯ และปริมณฑล 2537 - 2561
คลิกที่ลิงค์นี้: http://bit.ly/2rF5eXQ

 




แสดงความคิดเห็น


ถึง บล็อกเกอร์ ทุกท่าน โปรดอ่าน
   ด้วยทาง บริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ จำกัด (มหาชน) ได้ติดต่อขอความร่วมมือ มายังเว็บไซต์และเว็บบล็อกต่าง ๆ รวมไปถึงเว็บบล็อก OKnation ห้ามให้มีการเผยแพร่ผลงานอันมีลิขสิทธิ์ ของบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ บนเว็บ blog โดยกำหนดขอบเขตของสิ่งที่ห้ามทำ และสามารถทำได้ ดังนี้
ห้ามทำ
- การใส่ผลงานเพลงต้นฉบับให้ฟัง ทั้งแบบควบคุมเพลงได้ หรือซ่อนเป็นพื้นหลัง และทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือ copy code คนอื่นมาใช้
- การเผยแพร่ file ให้ download ทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือฝากไว้ server คนอื่น
สามารถทำได้
- เผยแพร่เนื้อเพลง ต้องระบุชื่อเพลงและชื่อผู้ร้องให้ชัดเจน
- การใส่เพลงที่ร้องไว้เอง ต้องระบุชื่อผู้ร้องต้นฉบับให้ชัดเจน
จึงเรียนมาเพื่อโปรดปฎิบัติตาม มิเช่นนั้นทางบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ จะให้ฝ่ายดูแลลิขสิทธิ์ ดำเนินการเอาผิดกับท่านตามกฎหมายละเมิดลิขสิทธิ์
OKNATION



กฎกติกาการเขียนเรื่องและแสดงความคิดเห็น
1 การเขียน หรือแสดงความคิดเห็นใด ๆ ต้องไม่หมิ่นเหม่ หรือกระทบต่อสถาบันชาติ ศาสนา และพระมหากษัตริย์ หรือกระทบต่อความมั่นคงของชาติ
2. ไม่ใช้ถ้อยคำหยาบคาย ดูหมิ่น ส่อเสียด ให้ร้ายผู้อื่นในทางเสียหาย หรือสร้างความแตกแยกในสังคม กับทั้งไม่มีภาพ วิดีโอคลิป หรือถ้อยคำลามก อนาจาร
3. ความขัดแย้งส่วนตัวที่เกิดจากการเขียนเรื่อง แสดงความคิดเห็น หรือในกล่องรับส่งข้อความ (หลังไมค์) ต้องไม่นำมาโพสหรือขยายความต่อในบล็อก และการโพสเรื่องส่วนตัว และการแสดงความคิดเห็น ต้องใช้ภาษาที่สุภาพเท่านั้น
4. พิจารณาเนื้อหาที่จะโพสก่อนเผยแพร่ให้รอบคอบ ว่าจะไม่เป็นการละเมิดกฎหมายใดใด และปิดคอมเมนต์หากจำเป็นโดยเฉพาะเรื่องที่มีเนื้อหาพาดพิงสถาบัน
5.การนำเรื่อง ภาพ หรือคลิปวิดีโอ ที่มิใช่ของตนเองมาลงในบล็อก ควรอ้างอิงแหล่งที่มา และ หลีกเลี่ยงการเผยแพร่สิ่งที่ละเมิดลิขสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบหรือวิธีการใดก็ตาม 6. เนื้อหาและความคิดเห็นในบล็อก ไม่เกี่ยวข้องกับทีมงานผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซต์ โดยถือเป็นความรับผิดชอบทางกฎหมายเป็นการส่วนตัวของสมาชิก
คลิ้กอ่านเงื่อนไขทั้งหมดที่นี่"
OKnation ขอสงวนสิทธิ์ในการปิดบล็อก ลบเนื้อหาและความคิดเห็น ที่ขัดต่อความดังกล่าวข้างต้น โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ต่อเจ้าของบล็อกและเจ้าของความคิดเห็นนั้นๆ
   

กลับไปหน้าที่แล้ว กลับด้านบน