• WePlanMoneyBuddy
  • ranking : สมาชิกทั่วไป
  • email : admin@k-weplan.com
  • วันที่สร้าง : 2010-04-20
  • จำนวนเรื่อง : 321
  • จำนวนผู้ชม : 480318
  • ส่ง msg :
  • โหวต 7 คน
K-WePlan Money Buddy
ข่าวสารและสาระน่ารู้ทางเงิน การวางแผนทางการเงิน
Permalink : http://oknation.nationtv.tv/blog/k-weplan
วันจันทร์ ที่ 28 พฤษภาคม 2555
Posted by WePlanMoneyBuddy , ผู้อ่าน : 82108 , 11:31:46 น.  
หมวด : เศรษฐกิจ

พิมพ์หน้านี้
โหวต 1 คน Joseph โหวตเรื่องนี้

สวัสดีครับ

 

มหาอุทกภัยเมื่อปี 54 ที่ผ่านมา เป็นปัจจัยหลักปัจจัยหนึ่งที่กระตุ้นให้เราหลายๆ คนคิดจะขายบ้านเก่าแล้วไปซื้อใหม่ บ้างก็ด้วยเหตุผลที่ว่าบ้านเดิมของตนนั้นตั้งอยู่บนทางน้ำผ่าน กลัวจะท่วมอีก บ้างก็มีเหตุผลว่าน้ำท่วมครั้งที่ผ่านมามันหนักหนาจนการซ่อมบ้านนั้นเป็นตัวเลือกที่ได้ไม่คุ้มเสีย ว่าแล้วก็ตั้งใจจะขายบ้านแล้วไปหาบ้านใหม่ให้ไกลน้ำท่วมเพื่อความสบายใจ หลายคนคาดหวังกับการขายบ้านว่าจะได้เงินมาเป็นทุนในการซื้อบ้านใหม่ แต่ก็ต้องผิดหวังเมื่อต้องเจอกับค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากการขายบ้านเดิม เรียกว่า “ภาษีจากการขายบ้าน” ซึ่งจะทำให้เงินที่ได้จากการขายบ้านลดน้อยลงกว่าที่คาดไว้ ส่งผลให้มีทุนในการซื้อบ้านใหม่น้อยลง ต้องควักเนื้อตัวเองมากขึ้น ดังนั้น วันนี้เรามาดูกันสักนิดว่า “ภาษีจากการขายบ้าน” มีอะไรบ้าง

 

1. ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย

การขายบ้าน ทำให้เกิด “รายได้” ซึ่งต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย โดยใช้ราคาประเมินของกรมที่ดินเป็นเกณฑ์ในการคำนวณภาษี ทั้งนี้ ผู้ขายสามารถนำจำนวนปีที่ถือครองบ้านมาคำนวณหักค่าใช่จ่ายได้ดังนี้% ส่วน เงินได้ตั้งแต่ 500,001 ถึง 1 ล้านบาท ต้องเสียภาษีในอัตรา 20% ในส่วนนี้ ขอให้จำไว้นะครับว่า หากเราเสียภาษี ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินแล้ว ไม่จำเป็นต้องนำรายได้จากการขายบ้านไปรวมคำนวณภาษีตอนสิ้นปีอีกครับ

จำนวนปีที่ถือครองบ้าน

หักค่าใช้จ่าย (%)

1

92

2

84

3

77

4

71

5

65

6

60

7

55

8 ขึ้นไป

50

วิธีนับจำนวนปีถือครองนั้น ยึดหลักตามปี พ.ศ. ยกตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านวันที่ 1 ธันวาคม 2553 และขายวันที่ 10 มกราคม 2555 เท่ากับจำนวนปีถือครอง 3 ปี สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 77% สมมติว่าราคาขายบ้านตั้งไว้ที่ 10 ล้านบาท โดยกรมที่ดินประเมินให้ 9 ล้าน เจ้าของบ้านต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายดังนี้ 

ราคาประเมิน

9,000,000 บาท

หัก – ค่าใช้จ่ายเหมา (ถือครอง 3 ปี หักได้ 77%)

6,930,000 บาท

คงเหลือ

2,070,000 บาท

หาร – ปีที่ถือครอง (2,070,000 ÷ 3)

690,000 บาท

คำนวณภาษี

-          100,000 แรก × 5%

-          400,000 × 10%

-          190,000 × 20%

83,000 บาท

ภาษี ณ ที่จ่าย (ภาษี × จำนวนปีที่ถือครอง)

249,000 บาท

จากตัวอย่างข้างต้น จะเห็นได้ว่าการคำนวณภาษีจากการขายบ้านจะแตกต่างจากการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประเภทอื่น นั่นคือ จะไม่มีการยกเว้นภาษีเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรก เนื่องจากไม่ใช่การคำนวณเงินได้จากเงินได้สุทธิ ส่งผลให้เงินได้ 100,000 บาทแรกต้องเสียภาษี 5,000 บาท ส่วนเงินได้ตั้งแต่ 200,000 ถึง 500,000 บาท ต้องเสียภาษีที่อัตรา 10

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีประเภทนี้เป็นภาษีที่จะคิดในกรณีที่บ้านที่เราขายนั้น เราถือครองมาไม่ถึง 5 ปีครับ โดยนับตั้งแต่วันที่รับโอนบ้านมา ซึ่งภาษีธุรกิจเฉพาะนี้จะคิดอยู่ที่อัตรา 3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่ากันก็ให้ใช้ราคานั้นคำนวณ

ตัวอย่างเช่นกรณีที่กล่าวไปในข้อแรก หากเราขายบ้านในราคา 10 ล้านบาท โดยมีราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท และเราถือครองบ้านหลังนั้นมา 3 ปี (น้อยกว่า 5 ปี) เราจึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3% โดยคำนวณจากราคาขายจริง (เพราะราคาสูงกว่าราคาประเมิน) ดังนั้น เราจึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 330,000 บาทครับ

ทั้งนี้ นอกจากเงื่อนไขถือครองบ้านไม่ต่ำกว่า 5 ปีแล้ว ยังมีเงื่อนไขอื่นๆ ที่ทำให้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเติม ดังนี้ครับ

  • มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปี ที่ได้รับโดนบ้านหลังนั้นมา
  • ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน
  • ขายบ้านหรือที่ดินที่ได้มาโดยมรดก 

3. อากรแสตมป์

รายรับจากการขายบ้านหรือที่ดินนั้น จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน ซึ่งในกรณีตัวอย่างข้างต้น ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 45,000 บาท (0.5 x 9,000,000) อย่างไรก็ตาม หากมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่แล้ว จะได้รับการยกเว้นการเสียค่าอากรแสตมป์ หรือสรุปได้ว่า เมื่อเราขายบ้าน ก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง นั่นเองครับ

4. ค่าธรรมเนียมการโอน

อัตราค่าธรรมเนียมกาโอนของกรมที่ดิน คิดอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งในกรณีตัวอย่างข้างต้น เราจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 180,000 บาท (0.2 x 9,000,000)

จะเห็นได้ว่า

จาก 4 ข้อที่กล่าวมานั้น รวมแล้วหากเราขายบ้านในราคา 10 ล้านบาท และมีราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท เราจะต้องจ่าย “ภาษีจากการขายบ้าน” ถึง 759,000 บาท หรือคิดเป็น 7.59% ของราคาขาย (ในกรณีต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) หรือเสียขั้นต่ำอยู่ที่ 474,000 บาท คิดเป็น 4.74% ของราคาขาย (ในกรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จึงต้องเสียค่าอากรแสตมป์) ซึ่งก็นับว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่สูงอยู่ไม่น้อยเลยนะครับ

และนี่แหละครับ “ภาษีที่ควรรู้ ก่อนคิดขายบ้าน” ที่นำมาฝากกันในวันนี้ หวังว่าจะเป็นตัวช่วยให้ทุกคนตัดสินใจได้อย่างรอบคอบยิ่งขึ้นนะครับ ทั้งนี้ ใครมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการเงิน สามารถส่งอีเมล์มาปรึกษาทีมผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนการเงินของเราได้โดยไม่เสียค่าใช้จ่ายได้ที่ k-weplan@kasikornbank.com ครับ หรือใครอยากอ่านสาระดีๆ ทุกเรื่องการเงิน ก็สามารถเข้าไปอ่านได้ที่ www.k-weplan.com ครับ

---------------------------------------------------------
*พิเศษสุดสำหรับชาว OK Nation*
หากผู้อ่านท่านใดสนใจส่งอีเมล์มาปรึกษาทุกปัญหาการเงินกับกูรูของ K-WePlan เพียงแค่ส่งคำถามของท่านมาที่ k-weplan@kasikornbank.com พร้อมระบุว่ามาจาก OK Nation ก็รับไปเลย ซองใส่สมุดบัญชีปกหนังสุดหรู สมุดโน๊ตปกหนังสุดเก๋ และแผ่นซีดีโปรแกรมบันทึกเงินออม (K-Saving Memo) จาก K-WePlan ครับ
---------------------------------------------------------

Credit: riverstonesubdivision.com




อ่านความคิดเห็น

ความคิดเห็นที่ 5 (0)
WePlanMoneyBuddy วันที่ : 28/05/2012 เวลา : 13.52 น.
http://oknation.nationtv.tv/blog/k-weplan

ด้วยความยินดีครับ

ความคิดเห็นที่ 4 (0)
Joseph วันที่ : 28/05/2012 เวลา : 13.31 น.
http://oknation.nationtv.tv/blog/Joseph
God Bless You, Michael Joseph

ขอบคุณครับ ข้อมูลดีๆ

ความคิดเห็นที่ 3 (0)
WePlanMoneyBuddy วันที่ : 28/05/2012 เวลา : 12.08 น.
http://oknation.nationtv.tv/blog/k-weplan

แก้ไขแล้วครับ อ่านได้ตามปกติแล้วนะครับ หากขัดจ้องตรงไหน แจ้งไว้ได้เลยครับ ขอบคุณครับ

ความคิดเห็นที่ 2 (0)
WePlanMoneyBuddy วันที่ : 28/05/2012 เวลา : 11.43 น.
http://oknation.nationtv.tv/blog/k-weplan

กำลังแก้ไขนะครับ ขออภัยในความไม่สะดวกครับ

ความคิดเห็นที่ 1 (0)
ยายเช้า วันที่ : 28/05/2012 เวลา : 11.36 น.
http://oknation.nationtv.tv/blog/titletete
หนังสือย่อโลกให้เล็กลง การอ่านขยายโลกให้ใหญ่ขึ้น 

ยายเช้าอยากรู้ จึงเข้ามา-จะอ่าน
เสียดายมันขาดเสี้ยวไป
แล้วจะเข้ามาใหม่นะ


แสดงความคิดเห็น


ถึง บล็อกเกอร์ ทุกท่าน โปรดอ่าน
   ด้วยทาง บริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ จำกัด (มหาชน) ได้ติดต่อขอความร่วมมือ มายังเว็บไซต์และเว็บบล็อกต่าง ๆ รวมไปถึงเว็บบล็อก OKnation ห้ามให้มีการเผยแพร่ผลงานอันมีลิขสิทธิ์ ของบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ บนเว็บ blog โดยกำหนดขอบเขตของสิ่งที่ห้ามทำ และสามารถทำได้ ดังนี้
ห้ามทำ
- การใส่ผลงานเพลงต้นฉบับให้ฟัง ทั้งแบบควบคุมเพลงได้ หรือซ่อนเป็นพื้นหลัง และทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือ copy code คนอื่นมาใช้
- การเผยแพร่ file ให้ download ทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือฝากไว้ server คนอื่น
สามารถทำได้
- เผยแพร่เนื้อเพลง ต้องระบุชื่อเพลงและชื่อผู้ร้องให้ชัดเจน
- การใส่เพลงที่ร้องไว้เอง ต้องระบุชื่อผู้ร้องต้นฉบับให้ชัดเจน
จึงเรียนมาเพื่อโปรดปฎิบัติตาม มิเช่นนั้นทางบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ จะให้ฝ่ายดูแลลิขสิทธิ์ ดำเนินการเอาผิดกับท่านตามกฎหมายละเมิดลิขสิทธิ์
OKNATION



กฎกติกาการเขียนเรื่องและแสดงความคิดเห็น
1 การเขียน หรือแสดงความคิดเห็นใด ๆ ต้องไม่หมิ่นเหม่ หรือกระทบต่อสถาบันชาติ ศาสนา และพระมหากษัตริย์ หรือกระทบต่อความมั่นคงของชาติ
2. ไม่ใช้ถ้อยคำหยาบคาย ดูหมิ่น ส่อเสียด ให้ร้ายผู้อื่นในทางเสียหาย หรือสร้างความแตกแยกในสังคม กับทั้งไม่มีภาพ วิดีโอคลิป หรือถ้อยคำลามก อนาจาร
3. ความขัดแย้งส่วนตัวที่เกิดจากการเขียนเรื่อง แสดงความคิดเห็น หรือในกล่องรับส่งข้อความ (หลังไมค์) ต้องไม่นำมาโพสหรือขยายความต่อในบล็อก และการโพสเรื่องส่วนตัว และการแสดงความคิดเห็น ต้องใช้ภาษาที่สุภาพเท่านั้น
4. พิจารณาเนื้อหาที่จะโพสก่อนเผยแพร่ให้รอบคอบ ว่าจะไม่เป็นการละเมิดกฎหมายใดใด และปิดคอมเมนต์หากจำเป็นโดยเฉพาะเรื่องที่มีเนื้อหาพาดพิงสถาบัน
5.การนำเรื่อง ภาพ หรือคลิปวิดีโอ ที่มิใช่ของตนเองมาลงในบล็อก ควรอ้างอิงแหล่งที่มา และ หลีกเลี่ยงการเผยแพร่สิ่งที่ละเมิดลิขสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบหรือวิธีการใดก็ตาม 6. เนื้อหาและความคิดเห็นในบล็อก ไม่เกี่ยวข้องกับทีมงานผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซต์ โดยถือเป็นความรับผิดชอบทางกฎหมายเป็นการส่วนตัวของสมาชิก
คลิ้กอ่านเงื่อนไขทั้งหมดที่นี่"
OKnation ขอสงวนสิทธิ์ในการปิดบล็อก ลบเนื้อหาและความคิดเห็น ที่ขัดต่อความดังกล่าวข้างต้น โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ต่อเจ้าของบล็อกและเจ้าของความคิดเห็นนั้นๆ
   

กลับไปหน้าที่แล้ว กลับด้านบน