วันที่ ศุกร์ กุมภาพันธ์ 2551

พิมพ์หน้านี้  |  ดูบล๊อกอื่นๆ ที่ OKnation

 

Building Sandcastles: The Subprime Adventure


 Building Sandcastles: The Subprime Adventure

Executive Summary:

     The early days of the subprime industry seemed to fulfill a market need—and millions of renters became homeowners as a result. But rapidly escalating home prices masked cracks in the subprime foundation. HBS professor Nicolas P. Retsinas, who is also director of Harvard University's Joint Center for Housing Studies, lays out what went wrong and why. 

  The subprime empire began with a tangible structure: a house. For the buyer, that house was a home. It represented upward mobility, a hedge against inflation, a stake in the community. As home prices rose, millions of renters, particularly those with less-than-stellar credit, yearned to seize the American dream. But traditional banks shunned "credit-impaired" borrowers.

   These borrowers were ripe for a deal that was too good to be true.Enter the subprime lenders—willing to take the risk on riskier borrowers, for a price. Thus far the tale testifies to America's entrepreneurial spirit. New mortgage banks specializing in subprime loans sprang up. Their panoply of products (teaser rates, no down payment, variable rate, interest-only, negative amortization) turned millions of renters into homeowners. Subprime lending soared from near 0 in the early 1990s to 20.1 percent of all originations in 2006.

   The subprime lenders hawked their mortgages with glitzy ads, Internet quickie deals, and microprint caveats. More crucially, the lenders relied on mortgage brokers to find the loans. The brokers made money when borrowers signed on the bottom line—regardless of the long-term prospects of owners' solvency. If the borrower defaulted, the broker bore no responsibility. The default was somebody else's problem.

   In the early days of the subprime market, that "somebody else" was the lender. If a borrower defaulted, the bank recouped its investment by foreclosing on the home. The house represented collateral that, ideally, would reimburse the lender. Thanks to the innovative capital markets, however, the risk of that default shifted. The new "somebody else" was the international cadre of investors, who recognized the possibilities of profit in this market.

    The dizzying escalation in home prices masked the shaky underpinnings of this empire.Investors, frustrated with single-digit returns, looked longingly at a market that seemed to promise endless double-digit returns. Typically, an investor bought a bundle of subprime loans from a mortgage bank. Investment banking houses such as Bear Sterns organized hedge funds. The Industrial and Commercial Bank of China bought $1.23 billion in securities backed by such mortgages. The chance for profits was huge. But so was the chance for loss.

Cracks in the foundation

    As long as house prices were escalating, all parties thrived: Homeowners got their dream, brokers got their commissions, lenders got their return, investors got rich. If a homeowner could not make the monthly payments, particularly after the grace period of the low opening rate, he could sell the house, maybe make a profit.

    The cooling of the hot market was inevitable. Expectations aside, housing prices could not continue to outpace incomes. But builders had overbuilt, creating large inventories of unsold homes. Houses remained on the market for longer and longer. Analysts expected the eventual cooldown.

   The subprime mortgage company, faced with too many unpaid loans, went under. And the hedge fund—the party holding thousands of these mortgages— suffered the kind of losses that shook the economy.Throughout the financial markets, all investors grew leery of extending any credit.

 Recent homebuyers felt the first draft. Those no-down payment "adjustable" mortgages proved toxic. After 2 years (sometimes less), new homeowners faced steep increases in monthly payments. Owners who counted on selling their homes as an exit strategy were trapped with bills they could not pay. Banks were saddled with homes they could not easily sell.

   The dizzying escalation in home prices, however, masked the shaky underpinnings of this empire. When prices leveled, or even fell in many regions, the empire started to crumble.

  Back to basics

Recent homebuyers felt the first draft. Those no-down payment "adjustable" mortgages proved toxic. After 2 years (sometimes less), new homeowners faced steep increases in monthly payments. Owners who counted on selling their homes as an exit strategy were trapped with bills they could not pay. Banks were saddled with homes they could not easily sell.

  The subprime mortgage company, faced with too many unpaid loans, went under. And the hedge fund—the party holding thousands of these mortgages— suffered the kind of losses that shook the economy.Throughout the financial markets, all investors grew leery of extending any credit.

    This political season, candidates are calling for action, but shying away from a "bailout"—an understandable conundrum, since government is sailing between Scylla and Charybdis as it plots "solutions." Tighter credit will eliminate the shakiest loans, but will shut off many credit-impaired borrowers who truly could make the payments. In fact, today's credit crunch has exacerbated the crisis, by making it hard for the homeowner with a toxic subprime mortgage to refinance to a fixed-rate product or to sell his home. As for bailing out the hedge funds, whose executives earned million-dollar bonuses in the heyday of this bonanza, the government, eager to bolster the economy, must be leery of rescuing Wild West investor/risk-takers.

     As this empire crumbles, the people at the base—the waitress in Detroit, the laborer in Sacramento, the daycare worker in Boston—will lose not just the dream and security of a financial asset, but their homes.

การบริหารความเสี่ยง

(The Subprime Adventure)

ในการก่อสร้างบ้านหนึ่งหลังนั้นจะต้องสิ่งที่จำเป็นในการสร้างบ้านคือ  ความมั่นคงถาวรเป็นพื้นฐาน  และแหล่งเงินกู้ หรือสถาบันการเงิน  ตลาดการเงิน  การค้าหุ้นก็ต้องการคนที่ต้องการกำไรมากๆ  และความซื่อๆที่สามารถยินยอมทำนิติกรรมโดยง่ายๆ

บริษัทเริ่มต้นด้วยการปลูกสร้างบ้านที่ดึงดูดใจลูกค้าให้อยากเป็นเจ้าของ  ในขณะเดียวกันบริษัทก็จะหาทางป้องกันในเรื่องของการเกิดภาวะเงินเฟ้อ และการคืนกำไรให้แก่ชุมชน     ในขณะที่ราคาของบ้านพักอาศัยได้สูงขึ้น  ผู้เช่าจำนวนล้านๆ ได้พากันมาเพื่อขอดูรายละเอียดในการเช่าซื้อบ้านพักอาศัย  แต่แล้วเมื่อผู้ขอเช่าเหล่านี้ไปทำเรื่องขอกู้กับธนาคารปรากฏว่าธนาคารก็ดับความฝันของชาวอเมริกันเหล่านี้ด้วยการเลือกที่จะปล่อยเงินกู้ให้เฉพาะลูกค้าที่แน่ใจว่าจะไม่ทำให้หนี้เสีย เท่านั้น

  ผู้เช่าที่ผ่านการคัดเลือกให้ได้รับเครดิดในการทำเรื่องเช่าเหล่านี้ก็ต้องเป็นผู้เช่าที่ดีและสามารถปฏิบัติตามข้อสัญญาได้ตามความเป็นจริง

    การกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเหล่านี้อนุญาตให้กู้เงินได้ตามเงื่อนไขการบริหารความเสี่ยงตามความคิดและข้อตกลงที่ผู้จัดการได้แสดงข้อคิดเห็นเอาไว้นั่นเองความเชี่ยวชาญในด้ารการจัดการด้านการจำนองของธนาคารเป็นผลให้มีผู้จำนองรายใหม่ๆ มากขึ้น  

  โดยมีเงื่อนไขในสินค้าคือเงินที่ให้กู้ (การจัดอัตราการผ่อนชำระที่คล้ายๆกันกับสถาบันการเงินอื่นๆ, การผ่อนชำระโดยไม่มีเงินดาวน์, การจัดอัตราการผ่อนชำระที่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตามศักยภาพของผู้ขอกู้,  การผ่อนชำระเฉพาะดอกเบี้ย  การหักลบกลบหนี้กับลูกหนี้ที่ไม่สามารถผ่อนชำระค่างวดได้ ) ด้วยเหตุนี้จึงมีผู้เข้ามายื่นความจำนงค์ขอเช่าซื้อเป็นเจ้าของอาคารนับหลายล้านคนตลาดบ้าน ขอกู้,  การผ่อนชำระเฉพาะดอกเบี้ย , การหักลบกลบหนี้กับลูกหนี้ที่ไม่สามารถผ่อนชำระค่างวดได้ ) ด้วยเหตุนี้จึงมีผู้เข้ามายื่นความจำนงค์ขอเช่าซื้อเป็นเจ้าของอาคาร  นับหลายล้านคน  ตลาดบ้านพร้อมอยู่อาศัย  เป็นเหตุให้จำนวนร้อยละของยอดผู้มาขอเช่าซื้อ เพิ่มสูงขึ้นจาก ตัวเลขที่ใกล้ๆ 0 ในต้นปี ค.. 1990นั้น   เพิ่มขึ้นเป็น  20.1  ในปี ค.. 2006

    ตลาดบ้านพร้อมอยู่อาศัย  ได้เร่งการขายด้วยการนำเสนอสิ่งที่ได้เพิ่มความหรูหรา เช่น  อินเทอร์เนตความเร็วสูง  กล้องจุลทัศน์  การบริการหลังการขาย ผู้ให้เช่าได้ดำเนินเรื่องเกี่ยวกับการจำนองโดยผ่านนายหน้าในการหาลูกค้า นายหน้าก็จะสามารถหาเงินได้ทันทีที่ผู้เช่าลงลายมือชื่อเรียนร้อยแล้ว  และโดยที่ไม่ได้คำนึงถึงว่าในาในระยะยาวผู้เช่าซื้อจะสามารถผ่อนชำระได้หรือไม่  ถ้าผู้เช่าซื้อผิดสัญญาการผ่อนส่งชำระ  นายหน้าก็ไม่ช่วยรับผิดชอบแต่ประการใด  ความผิดนัดในการส่งชำระนี้ก็กลายเป็นปัญหาของคนหลายๆคนต่อมา

   ในระยะวันแรกๆ ของการตลาดของกาจัดการบ้านพร้อมอยู่อาศัยนั้น  ก็คือ  “ ใครสักคนหนึ่งจะเป็นผู้ให้เช่า ”  ถ้าผู้กู้ยืมผิดนัดการส่งชำระ  ธนาคารจะเป็นผู้ขอให้คืนทุนโดยการเข้ายึดสังหาริมทรัพย์ที่อยู่บนบ้านนั้น  บ้านก็จะเป็นทรัพย์สินที่เหมาะสมที่สุด ใช้ค้ำประกันให้กับผู้ให้กู้ยืม 

  อย่างไรก็ตามความเสี่ยงที่ลูกค้าผิดนัดสัญญาการผ่อนชำระเงิน ก็ถูกยกขึ้นผู้ลงทุนรายใหม่……….

บทสรุปผู้บริหาร

  ในระยะวันแรกๆของอุตสาหกรรม อธิการบดี มหาวิทยาลัย ฮาร์วาร์ด ศูนย์การเรียนรู้เรื่องที่อยู่อาศัย ภายใต้ปรัชญา ดูเหมือนว่าตลาดนั้นเป็นที่นิยมสูงสุด ผู้เช่าจำนวนนับล้านได้กลายเป็นเจ้าของบ้านอย่างที่ได้รับการพิจารณา แต่หน้ากากราคา บ้านที่อยู่อาศัยก็ถูกตี ให้แตกโดยการขึ้นราคาอย่างรวดเร็วHBศาสตราจารย์ นิโคลัส พี เรสซินาสอธิการบดี มหาวิทยาลัย ฮาร์วาร์ด  ศูนย์การเรียนรู้เรื่องที่อยู่อาศัย ภายใต้ปรัชญา“ อะไรที่เป็นไปอย่างผิดเพี้ยนและทำไม

 

 

 

     

 

โดย Pathita

 

กลับไปที่ www.oknation.net