วันที่ อาทิตย์ กรกฎาคม 2553

พิมพ์หน้านี้  |  ดูบล๊อกอื่นๆ ที่ OKnation

 

บริหารคอนโด : บริหารอะไร? (3)


แต่ขยะหรือปัญหาที่ท่านผู้จัดการท่านนี้และท่านก่อนหน้านี้ ( 2 ท่าน )   ทิ้งไว้เป็นมรดกให้ผมคือ นิติบุคคลฯ ถูกลูกบ้านฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายครับ  ฟ้องในสมัยที่ผมมารับหน้าที่นี่แหละครับ  แต่มูลเหตุของปัญหาจนเกิดเป็นประเด็นฟ้องร้องกันขึ้นมา  มันเกิดขึ้นในสมัยที่ผู้จัดการก่อนหน้าผมสองท่านเป็นผู้รับผิดชอบ   ซึ่งการที่นิติบุคคลฯ ถูกฟ้องร้องดำเนินคดีนั้น  แน่นอนว่าบริษัทบริหารก็ต้องโดนด้วย เพราะเป็นผู้ว่าจ้างกับผู้รับจ้าง  มีสถานะภาพเป็นจำเลยร่วมกันครับ

ผมต้องขอเรียนย้ำอีกครั้งนะครับว่า  ข้อเขียนของผมในครั้งนี้ ไม่มีเจตนาที่จะมาตำหนิหรือประจานเพื่อนร่วมอาชีพแต่ประการใดครับ  เพียงแต่ต้องการยกตัวอย่างให้ท่านผู้อ่าน  ที่อาจจะเป็นผู้จัดการคอนโดมือใหม่ๆ  ที่ยังไม่ค่อยเข้าใจถึงภาระหน้าที่ที่ถูกต้องของตนเอง ได้รับทราบเป็นกรณีศึกษาเท่านั้นนะครับ

ผมเคยนั่งวิเคราะห์ถึงสาเหตุของการที่นิติบุคคลฯ ถูกฟ้องจากผลงานการบริหารของผู้จัดการสองท่าน  สองคดีแล้วได้ข้อสรุปดังนี้ครับ

คดีแรก(ขออนุญาตไม่กล่าวถึงรายละเอียดของคดีนะครับ)  เหตุที่ถูกฟ้องเพราะผู้จัดการคอนโดไม่ยึดกฎกติกามารยาทในการบริหารคอนโดอย่างเคร่งครัด  แน่นอนว่าการฟ้องร้องดำเนินคดีตามข้อกล่าวหาของโจทก์  ย่อมมีเหตุปัจจัยมาจากหลากหลายองค์ประกอบ  แต่ผมจะขอเน้นที่ตัวผู้จัดการคอนโดเป็นหลักนะครับ  ( ตามชื่อบล็อก ! ) ผมจะไม่เน้นไปที่องค์ประกอบอื่นๆหรืออาจจะมีพาดพิงบ้าง (ต้องขออภัยไว้ล่วงหน้า) ก็เพื่อให้ท่านมองเห็นภาพได้ชัดเจนขึ้นว่า ข้อผิดพลาดหรือมูลเหตุของปัญหาเกิดขึ้นได้อย่างไร

ผู้จัดการท่านแรก  (คดีแรก) เป็นคนทำงานสไตล์ ปลาไหลใส่สเกต  ด้วยความที่เป็นคนมีความเชื่อมั่นในตัวเองค่อนข้างสูง  มีวาทศิลป์เป็นเลิศ  กล้าคิดกล้าพลิกแพลงในสิ่งที่คนอื่นไม่กล้า   สามารถพูดจาชี้นำให้กรรมการคอนโดเห็นคล้อยตามในสิ่งที่พี่แกต้องการนำเสนอได้อย่างไม่ยากเย็น  ฟังดูแล้วล้วนเป็นคุณสมบัติที่ดี   ไม่น่าจะก่อให้เกิดปัญหา  ถึงขั้นฟ้องร้องกันได้นะครับ 

แต่คุณสมบัติทั้งหมดที่ว่า กลับส่งผลร้ายต่อนิติบุคคลฯ เนื่องจากเพราะแนวคิด  ความต้องการส่วนตัวของกรรมการบางคน  ขัดกับกฎหมายอาคารชุด  ทั้งๆที่พี่แกก็รู้ ( ผู้จัดการคอนโดทุกคน  ต้องมีความรู้ความเข้าใจใน พรบ. อาคารฃุด ในมาตราสำคัญๆ ได้อย่างแม่นยำ ไม่หลงประเด็น )  แต่ด้วยการที่พี่แกมีความเชื่อมั่นในตัวเองค่อนข้างสูง  แล้วสไตล์การทำงาน ก็ไม่ค่อยยึดหลักการเท่าไร  ส่วนใหญ่จะยึดหลักกูมากกว่า 

หลักกูในที่นี้หมายถึงกูที่เป็นกรรมการนั่นแหละครับ  โดยเฉพาะท่านประธานกรรมการชุดที่ถูกฟ้อง  แนวคิดหรือวัตถุประสงค์ในการบริหารจัดการคอนโดของท่านคือ เพื่อตอบสนอง need ของตนเองเป็นหลัก  ประมาณว่า  ถ้าข้าพเจ้าอยากได้อะไร  ที่เจ้าของร่วมคนอื่นได้ประโยชน์ด้วย  ( คือข้าพเจ้าต้องอยากได้ก่อน ส่วนคนอื่นอยากหรือไม่อยากไม่เป็นไร  เดี๋ยวข้าพเจ้าจัดให้ )  ข้าพเจ้าก็จะใช้อำนาจในความเป็นประธานกรรมการนี่แหละ  สั่งการไปที่ผู้จัดการคอนโด  แล้วก็เหมือนผีเน่ากับโลงผุมาเจอกัน  ท่านผู้จัดการคอนโดท่านนี้ก็ตอบสนองซิครับ  ประมาณว่า แจ๋วครับพี่  ดีครับท่าน  ได้ครับนาย  เดี๋ยวผมจัดให้ 

ถ้าการตอบสนองความต้องการในเชิงสร้างสรรค์  เพื่อพัฒนาปรับปรุงคอนโดเพื่อประโยชน์ของส่วนรวมจริงๆ  ก็ไม่น่ามีปัญหาอะไร  ดีเสียอีก  แต่ประเด็นปัญหาของผู้จัดการท่านนี้คือ แกเชื่อมั่นในความสามารถพลิกแพลงและความสามารถในการโน้มน้าวกรรมการของแกมากเกินไป  จนในที่สุดการตอบสนอง need ของ กรรมการบางคนโดยใช้ช่องทางมติที่ประชุมคณะกรรมการ  ก็ดูเหมือนว่าจะทำสิ่งที่เป็นไปไม่ได้  ให้เป็นไปได้ขึ้นมาซะงั้น   แต่เหนือฟ้า  ยังมีฟ้า  เหนือมติที่ประชุมก็ยังมีข้อบังคับ  เหนือข้อบังคับก็ยังมี พรบ. อาคารชุด ฯ ครับท่าน

ถึงแม้ว่าการตอบสนอง need ของท่านประธานกรรมการ จะสามารถใช้กลยุทธ์พลิกแพลงผ่านเป็นมติกรรมการออกมาได้   แต่ในเมื่อไปขัดแย้งกับ พรบ. อาคารชุดฯ ซึ่งมีศักดิ์และสิทธิ์ทางกฎหมายที่สูงกว่า  ชุมชนในคอนโดประกอบไปด้วยลูกร้อยพ่อพันแม่มาอยู่ด้วยกัน คนรักก็มี  คนชังก็เยอะ  พวกที่เห็นความไม่ชอบมาพากลก็ลงขันกันฟ้องร้องดำเนินคดีกับนิติบุคคลฯ ข้อหาละเมิด พรบ. อาคารชุด  เรียกค่าเสียหายซิครับ 

กรรมการคอนโดในฐานะผู้มีอำนาจบริหาร  และเป็นผู้กำหนดมติที่ประชุม  พูดง่ายๆก็คือเป็นผู้ออกคำสั่งก็ต้องโดนด้วย  บริษัทบริหารในฐานะผู้รับคำสั่งหรือมติมาปฏิบัติก็โดนด้วยตามระเบียบซิครับ  นี่มันเป็นแบบนี้แหละครับ  ท่านผู้ชม

ถ้าผู้จัดการคอนโดท่านนี้ แกนิ่งๆหน่อยไม่รีบร้อนตอบสนอง need ของกรรมการบางคนมากเกินไป  ปัญหาก็จะไม่เกิด  แต่เหตุผลที่แกต้องตอบสนองเสมอคือ ตัวแกเองมีพฤติกรรมหรืออุปนิสัยแบบปลาไหลใส่สเกตอย่างที่ว่า  คือแกเองเป็นคนไม่ค่อยอยู่กับร่องกับรอยเท่าที่ควร  จะหาผลงานอะไรที่เป็นความคิดริเริ่ม  สร้างสรรค์ของตนเอง  ที่เป็นชิ้นเป็นอันแทบไม่ได้เลย 

พฤติกรรมการทำงานเท่าที่พนักงานเล่าให้ฟังก็คือ  มาทำงานแต่เช้า  น่าจะเป็นเรื่องที่ดีนะครับ แต่มูลเหตุที่มาแต่เช้าคือ  ต้องแวะส่งลูกเมียไปโรงเรียน ไปทำงานก่อน  เสร็จแล้วจึงเข้ามาหน่วยงาน  เพื่อมาตอกบัตรแล้วนอนต่อ ( นอนในห้องพักของช่างกะดึก )  แล้วเหตุผลที่ต้องนอนต่อเพราะส่วนใหญ่พี่แกมาทำงานพร้อมกับอาการ แฮงค์  ครับ  เนื่องเพราะส่วนตัวพี่แกมีความโปรดปรานในการร่ำสุราเป็นพิเศษ 

พอสายๆหน่อยซัก 9 โมงกว่า เริ่มฟื้นคืนชีพ  ก็เข้านั่งทำงาน  งานหลักที่ทำคือ โทรหาท่านประธาน  เพื่อรายงานตัว  แล้วก็รายงานผลการดำเนินงานที่ท่านประธานสั่งการมาตั้งกะวันก่อนๆ  เสร็จแล้วถ้าท่านประธานคิดอะไรได้หรือต้องการอะไรในวันนั้น  แกก็จะหาวิธีพลิกแพลงแล้วก็สั่งการพนักงานเพื่อตอบสนองให้ท่านให้ได้  พอซักบ่ายๆ  หน่อยก็แวบหายออกไปข้างนอก

เหตุผลที่นิยมมากที่สุดที่พี่แกใช้อ้างในการแวบคือ  ผมไปหาซื้ออะไหล่ให้ช่าง แล้วก็ไม่กลับมาเลย  จนเขามารู้กันทีหลังว่า  ไปธุระส่วนตัวบ้าง แล้วก็จะรีบไปรับลูกเมียกลับบ้านด้วย  แต่ที่หนักที่สุดคือ  พี่แกแวบไปร่ำสุราครับ  ที่รู้กันก็เพราะว่า แกโทรเรียกลูกน้องที่เป็นช่างคอนโดคนที่รู้ใจ  แล้วก็เข้ากะดึก ไปนั่งกินแล้วก็ช่วยพี่แกจ่ายค่าเหล้าบ่อยๆ  ช่างโดนเรียกไปเลี้ยงเหล้าลูกพี่บ่อยๆก็เกิดอาการเซ็งในชีวิตครับ  ก็เลยแอบเอามาพูดเอามาเล่าให้เพื่อนร่วมงานฟัง  ความลับก็เลยแตก

ดังนั้น เวลากรรมการท่านใด โดยเฉพาะท่านประธานสั่งการเรื่องใดแกก็เลยต้องรีบตอบสนองอย่างที่ว่า  เนื่องจากเพราะถ้าไม่รีบตอบสนอง ก็จะดูเหมือนไม่ทำงาน  ไม่มีผลงาน  เหตุผลก็คือเพื่อกลบเกลื่อนความไม่ค่อยอยู่กับร่องกับรอยของตัวเอง  จนในที่สุดก็ตกม้าตาย  ถ้าแกทำงานด้วยความเป็นมืออาชีพจริงๆ  ยึดกฎ กติกา มารยาทอย่างเคร่งครัด ก็คงไม่เกิดปัญหาแบบนี้
 
 หลายท่านอาจสงสัยว่า  ทำไมถึงต้องรายงานท่านประธาน  จริงๆแล้วตามสายงายบังคับบัญชาผู้จัดการคอนโด  ต้องรายงานตรงกับผู้จัดการนิติฯ ก่อนมิใช่หรือ  จริงๆก็คือถูกต้องตามนั้นแหละครับ   แต่เผอิญว่าผู้จัดการนิติฯสมัยนั้นเป็นบริษัทจำกัด  ก็คือบริษัทที่รับบริหารนั่นแหละครับ โดยบริษัทแต่งตั้ง op ท่านหนึ่งให้ทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติฯ  เสร็จแล้ว op ท่านก็งานเยอะ  ดูแลหลายหน่วยงาน เดือนหนึ่งถึงจะมีโอกาสเข้ามาตรวจเยี่ยมหน่วยงานซักครั้ง  ท่านประธานซึ่งเป็นลูกบ้านพักอาศัยอยู่ในคอนโดเป็นประจำ  ก็เลยกลายเป็นผู้มีอำนาจตัวจริง

ตอนหลังพอกรรมการชุดนั้นหมดวาระลงพร้อมกับการทำหน้าที่ผู้จัดการนิติบุคคลฯ ของบริษัทบริหาร ก็หมดวาระลงพร้อมกัน  จึงมีการแต่งตั้งกรรมการชุดใหม่เข้ามา  แล้วก็ให้ที่ประชุมกรรมการแต่งตั้งกรรมการท่านหนึ่ง  ทำหน้าที่ผู้จัดการนิติบุคคล ตาม พรบ.อาคารชุด มาตรา 38 (2)  ทั้งนี้  เพื่อถ่วงดุลอำนาจการบริหารระหว่างประธานกรรมการกับบริษัทบริหาร  โดยมีผู้จัดการนิติบุคคลฯ ทำหน้าที่กลั่นกรองงานต่างๆในเบื้องต้น  เพื่อไม่ให้การบริหารเกิดความผิดพลาดแบบเดิม ก่อนที่จะนำเข้าสู่การพิจารณาของคณะกรรมการ 

การเป็นผู้จัดการคอนโดที่ดีนั้น ต้องสวมวิญญาณของที่ปรึกษาด้วยครับ  ต้องกล้าที่จะเรียนท่านประธานหรือกรรมการท่านใดก็ตามแบบตรงไปตรงมาว่า  สิ่งที่ท่านคิดหรือต้องการนั้น  มันทำได้หรือไม่ได้  ไม่ได้เพราะอะไร   ถ้ายังขืนดันทุรังทำอาจเกิดผลเสียอะไรตามมา  อย่ามัวแต่กลัวหรือกังวลว่า ท่านประธานหรือกรรมการจะไม่พอใจ  เพราะหากเกิดความเสียหายตามมาภายหลัง  ท่านกรรมการทั้งหลายจะยิ่งกว่าไม่พอใจคือ รังเกียจท่านเอาได้  แล้วบริษัทที่ท่านสังกัดก็จะรังเกียจท่านด้วยเช่นกัน  แต่ถ้าท่านผู้มีอำนาจทั้งหลายยืนยันที่จะทำให้ได้  ผู้จัดการคอนโดก็ควรจะหาผนังหรือกำแพงพิงหลังตัวเองซักหน่อยนะครับ 

ผนังหรือกำแพงที่ว่า  ผมหมายถึงหาวิธีการที่จะปกป้องตัวเอง  จากการคิดการตัดสินใจของคณะกรรมการที่เรารู้ว่าผิดกฎหมาย  และเราได้ให้ความเห็นไปแล้วว่า ทำไม่ได้ 

วิธีของผมก็คือทำหนังสือถึงผู้จัดการนิติบุคคลฯ แล้วก็อ้างถึงมติหรือคำสั่งอะไรก็แล้วแต่  ที่เห็นว่าผิดกฎหมายพร้อมกับความเห็นว่าทำไม่ได้เพราะอะไร แล้วก็จึงเรียนมาเพื่อทราบ แล้วก็ขอแสดงความนับถือ  แล้วก็ลงชื่อ  เสร็จแล้วอย่าลืมสำเนาเรียน op ของท่านด้วยนะครับ  อย่างน้อยก็มีลูกพี่ของเรารับรู้ด้วย  ช่วยป้องกันเราอีกแรง  แบบนี้ถ้าท่านผู้มีอำนาจทั้งหลายดึงดันจะทำ ก็ให้เป็นมติออกมา  มีปัญหาถูกฟ้องมาเมื่อไร  ผมและบริษัทในฐานะเป็นจำเลยร่วม  ก็จะรอดตัวครับ

โดย ผู้จัดการคอนโด

 

กลับไปที่ www.oknation.net