วันที่ ศุกร์ กันยายน 2557

พิมพ์หน้านี้  |  ดูบล๊อกอื่นๆ ที่ OKnation

 

Incentive Bonus กระตุ้นการใช้ที่ดิน:ปัจจัยความสำเร็จของการวางผังและออกแบบเมือง


 

Incentive  Bonus  กระตุ้นการใช้ที่ดิน : ปัจจัยสู่ความสำเร็จของการวางผังและออกแบบเมืองเพื่อสร้างเศรษฐกิจและฐานภาษี

โดย    ฐาปนา บุณยประวิตร

Smart Growth Thailand Institute  thapana.asia@gmail.com/ 

http://www.asiamuseum.co.th/ http://www.smartgrowthasia.com/

http://www.smartgrowththailand.com)

 

บทนำ

      การเติบโตอย่างชาญฉลาด (Smart Growth) ได้สร้างกลยุทธ์กระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อให้นักผังเมืองใช้เป็นเครื่องมือสำหรับการวางผังเมืองรวม ผังแม่บท และการออกแบบปรับปรุงฟื้นฟูเมืองเพื่อเป็นผลตอบแทนรางวัลและแรงจูงใจแก่นักลงทุน เจ้าของแปลงที่ดินหรือผู้ประกอบการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่จะลงทุนหรือขยายกิจการในพื้นที่ศูนย์พาณิชยกรรม หรือบริเวณใจกลางเมือง หรือเขตเศรษฐกิจพิเศษตามนโยบายของผู้บริหารเมืองและรัฐบาลกลาง ทั้งนี้ เป็นไปตามเกณฑ์การเติบโตอย่างชาญฉลาด (Smart Growth Principles)  ที่ต้องการส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินตามแผนยุทธศาสตร์เมืองให้มีความหนาแน่น มีความคุ้มค่า เกิดประสิทธิภาพต่อการใช้สาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานที่รัฐฯ ได้ลงทุนไว้แล้ว สอดคล้องกับมูลค่าที่ดินและทรัพย์สินในพื้นที่นั้นๆ  ลดความจำเป็นในการลงทุนแผ่ขยายพื้นที่ทางเศรษฐกิจไปในที่ดินที่กำหนดให้เป็นพื้นที่สงวนรักษา และที่สำคัญได้แก่ การสร้างพื้นที่ใจกลางเมืองหรือศูนย์พาณิชยกรรมให้ขนาดประชากร ขนาดเศรษฐกิจ การเติบโตการจ้างงาน การสร้างงาน  และความมีชีวิตชีวาทางเศรษฐกิจ สามารถตอบสนองต่อการสร้างมูลค่าเพิ่มซึ่งเป็นปัจจัยหลักในการเพิ่มพูนฐานภาษีให้กับรัฐฯ ในระยะยาว

 

ประเภทผลตอบแทนและรางวัล

      ผลตอบแทนและรางวัลที่ได้พัฒนาขึ้นและมีการนำมาใช้อย่างแพร่หลายในปัจจุบัน มีอยู่ด้วยกัน 3 ประเภท สรุปได้ ดังนี้

1.ผลตอบแทนสำหรับผู้ใช้ที่ดินให้เกิดการผสมผสาน (Mix Land Use Incentive)

      เกณฑ์การเติบโตอย่างชาญฉลาดได้กำหนดให้มีผลตอบแทนแก่เจ้าของแปลงที่ดิน นักลงทุน หรือผู้ประกอบการที่ขยายกิจการเพื่อการผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดินใน 2 ประเภท ดังแสดงในภาพที่ 1 ดังนี้

      (1) การผสมผสานการใช้ประโยชน์ในแปลงที่ดินเดียวกันหรือในโครงการเดียวกัน เช่น การลงทุนสร้างร้านค้าปลีก ร้านค้าอาหารท้องถิ่น และกิจกรรมการบริการในพื้นที่อาคารอยู่อาศัยรวม โดยที่ตั้งของร้านค้าปลีกหรือร้านค้าพาณิชย์ต้องตั้งอยู่ในบริเวณใจกลางโครงการหรือห่างจากกึ่งกลางอาคารอยู่อาศัยที่อยู่ในระยะการเดินถึง (Walking distance) หรือยู่ในระยะที่ระบุไว้ในข้อบัญญัติหรือเทศบัญญัติของเมือง

      (2) การผสมผสานการใช้ประโยชน์ในระดับอาคาร  แบ่งเป็น การผสมผสานการใช้ประโยชน์ในอาคารแนวนอน (Horizontal Mixed-Use) ได้แก่ ที่ดินแปลงเดียวกันมีอาคารซึ่งใช้ประโยชน์ในกิจกรรมที่หลากหลายหรือมากกว่า 2 กิจกรรม เช่น ภายในพื้นที่โครงการมีการใช้อาคารเป็นที่อยู่อาศัยรวมหรือโรงแรม และร้านค้าปลีก และการผสมผสานการใช้ประโยชน์ในอาคารแนวตั้ง (Vertical Mixed-Use)ได้แก่ ที่ดินแปลงเดียวกันมีอาคารที่ใช้ประโยชน์อาคารมากกว่าหนึ่งกิจกรรม เช่น ชั้นหนึ่งและสองของอาคารใช้ประโยชน์เป็นร้านค้าปลีก ส่วนชั้นสามขึ้นไปใช้ประโยชน์ในการอยู่อาศัยหรือโรงแรม เป็นต้น ในการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยให้ผสมผสานการพาณิชยกรรมเมืองอาจกำหนดสัดส่วนที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับนโยบายและบทบาทของพื้นที่ หรือเป็นไปตามยุทธศาสตร์การพัฒนา สำหรับผลประโยชน์ที่รัฐฯ มอบให้จะอยู่ในรูปของ

1) การเพิ่มขนาดพื้นที่อาคาร

2) การเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR)

3) การให้ส่วนลดด้านภาษีประเภทต่างๆ

4) การให้ส่วนลดหรือการเว้นว่างการชำระภาษีเงินได้นิติบุคคล และ

5) การให้เงินสด

 

ภาพที่ 1 ตัวอย่างการผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดินในระดับอาคารทั้งแนวนอนและแนวตั้ง

 

      2. ผลตอบแทนสำหรับการลงทุนหรือการขยายกิจการในพื้นที่ศูนย์พาณิชยกรรมหรือพื้นที่ส่งเสริมตามแผนยุทธศาสตร์ (Incentive Zoning Bonus)

ผลตอบแทนประเภท Incentive Zoning Bonus กำหนดขึ้นเพื่อกระตุ้นให้เจ้าของแปลงที่ดิน หรือนักลงทุน ตัดสินใจลงทุนหรือขยายกิจการในที่ดินภายในศูนย์พาณิชยกรรมหรือในพื้นที่ที่รัฐกำหนดให้พัฒนาเพื่อเป็นศูนย์เศรษฐกิจหรือที่อยู่อาศัย Incentive Zoning Bonus นับเป็นนโยบายหลักของการเติบโตอย่างชาญฉลาดที่กำหนดให้ทุกผังเมืองรวมต้องนำไปใช้สำหรับกระตุ้นการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พาณิชยกรรมผสมผสานที่อยู่อาศัย ที่อยู่อาศัยประเภทหนาแน่นมากและหนาแน่นปานกลางเพื่อสร้างความหนาแน่น โดยการคาดประมาณการความหนาแน่นและจำนวนประชากรในอนาคตที่ระบุในผังจะต้องมีความสัมพันธ์กับ Incentive Zoning Bonus ที่ระบุไว้  ในบางกรณีอาจใช้ Incentive Zoning Bonus เป็นแรงจูงใจสำหรับการปรับปรุงฟื้นฟูอาคารเก่าหรืออาคารในย่านใจกลางศูนย์เศรษฐกิจที่มีอยู่เดิมให้สามารถตอบสนองต่อนโยบายการส่งเสริมความหนาแน่นและการสร้างมูลค่าเพิ่มแก่พื้นที่ สำหรับผลประโยชน์ที่รัฐฯ มอบให้จะอยู่ในรูปของ

1) การเพิ่มขนาดพื้นที่อาคาร

2) การเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR)

3) การลดพื้นที่ว่าง (Open Spaces)

4) การเพิ่มความสูงอาคาร

5) การให้ส่วนลดด้านภาษีประเภทต่างๆ

6) การให้ส่วนลดหรือการเว้นว่างการชำระภาษีเงินได้นิติบุคคล และ

7) การให้เงินสด

 

      3.ผลตอบแทนสำหรับการเพิ่มความหนาแน่นในการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Density Bonus)

Density Bonus เป็นผลตอบแทนสำหรับเจ้าของแปลงที่ดินหรือผู้ประกอบการที่ดำเนินการสร้างความหนาแน่นในการใช้ประโยชน์ที่ดินและอาคารตามนโยบายของรัฐหรือตามนโยบายของผังเมืองรวม เช่น การเพิ่มจำนวนประชากรในแปลงที่ดินหรือในพื้นที่โครงการ การก่อสร้างอาคารประหยัดพลังงานหรือส่งเสริมการใช้พลังงานทดแทน การสร้างอาคารในความสูงตามที่ผังเมืองกำหนดหรือการสร้างอาคารตามเกณฑ์การห้ามความหนาแน่นต่ำในพื้นที่หนาแน่นสูง การผสมผสานกิจกรรมการใช้ประโยชน์ที่หลากหลายในระดับแปลงที่ดินและระดับอาคาร โดยรัฐฯ จะให้ผลประโยชน์ในรูปของการเพิ่มขนาดอาคารหรือการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR)

      ผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่ได้รับจาก Incentive Bonus

ผลตอบแทนหรือรางวัลที่การเติบโตอย่างชาญฉลาดได้กำหนดขึ้นมีผลโดยตรงต่อการสร้างแรงจูงใจและสร้างแรงดึงดูดให้เกิดการสร้างสรรค์เศรษฐกิจ และการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ศูนย์พาณิชยกรรม หรือเขตเศรษฐกิจที่รัฐฯ ได้กำหนดขึ้น กลยุทธ์นี้จะเป็นเครื่องมือกระตุ้นด้านกายภาพและเศรษฐกิจที่สำคัญ ดังนี้

      1.การสร้างความหนาแน่นประชากร

            ความหนาแน่นประชากรควรเกิดขึ้นจากนโยบายการส่งเสริมและการควบคุมที่รัฐฯ ได้กำหนดไว้ในผังเมืองรวม ความหนาแน่นประชากรตามคาดการณ์จะช่วยกำหนดทิศทางในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ และเป็นแนวทางในการกำหนดประเภทและชนิดโครงการลงทุนของภาคเอกชน เนื่องจากความหนาแน่นประชากรจะเป็นเกณฑ์ที่บ่งบอกถึงความคุ้มค่าในการลงทุน มูลค่าที่จะเกิดขึ้นในการใช้ที่ดิน และคุณค่าของพื้นที่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

      2. การเติบโตทางเศรษฐกิจ การสร้างงาน และจ้างงาน

            ปัจจัยความมีชีวิตชีวาทางเศรษฐกิจขึ้นอยู่กับแนวนโยบายการส่งเสริมการลงทุน การออกแบบทางกายภาพ และการให้ Incentive Bonus เพื่อกระตุ้นการเติบโต ในพื้นที่ที่รัฐฯ ออกแบบให้เป็นย่านเศรษฐกิจ หากขาดซึ่งการเติมเต็มผลตอบแทนที่ให้แก่ภาคเอกชน ย่านดังกล่าวจะเติบโตเป็นไปตามธรรมชาติ การเติบโตขึ้นอยู่กับภาวะทางเศรษฐกิจโดยรวม แต่หากมีการให้ผลตอบแทนที่เป็นธรรม และมีอิทธิพลในการผลักดันหรือเกิดการจูงใจในการลงทุน ย่านนั้น เศรษฐกิจจะเติบโตตามแผน เจ้าของแปลงที่ดินหรือนักลงทุนจะมีผลตอบแทนเป็นเครื่องช่วยประคองการประกอบการให้มีเสถียรภาพ การต่อยอดทางเศรษฐกิจจะเพิ่มมากขึ้นเป็นทวีคูณ ซึ่งการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทางเศรษฐกิจ  จะส่งผลโดยตรงต่อการเพิ่มพูนมูลค่าทรัพย์สินในที่ดินในย่านหรือในเขตเศรษฐกิจ

      3. การเติบโตของฐานภาษี

            ฐานภาษีเป็นดัชนีชี้วัดประสิทธิภาพการบริหารจัดการของผู้บริหารเมือง เมืองที่มีฐานภาษีแคบและมีแนวโน้มจัดเก็บได้ต่ำจะถูกจัดเป็นเมืองที่ล้มเหลวในการบริหารจัดการ แตกต่างจากเมืองที่มีฐานภาษีที่กว้างและมีแนวโน้มในการจัดเก็บได้มากขึ้นจะเป็นเมืองที่ประสบผลสำเร็จในการบริหารจัดการ ปัจจัยที่ช่วยขยายฐานภาษี ประกอบด้วย 1) การเพิ่มขึ้นของประชากร 2) การเติบโตทางเศรษฐกิจ 3) การเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน และ 4) การบริหารจัดการด้านภาษี  ในการกำหนด Incentive Bonus นักผังเมืองจำเป็นจะต้องประมาณการภาษีที่ได้จากการใช้ที่ดินจำแนกตามประเภทอย่างละเอียด และต้องคัดเลือกใช้ Incentive Bonus ให้มีความเหมาะสมกับแต่ละย่านการใช้ที่ดินจำแนกตามช่วงเวลา และตามประเภทกิจกรรมการใช้ที่ดิน

      4. การลดการรุกล้ำพื้นที่สงวนรักษา

            พื้นที่สงวนรักษาได้แก่ พื้นที่การเกษตร และพื้นที่ทางธรรมชาติ พื้นที่เหล่านี้นับเป็นพื้นที่พิเศษที่เมืองต้องดูแลรักษาอย่างเข้มงวด ไม่ควรอนุญาตให้เนื้อเมืองหรือพื้นที่พัฒนาทางเศรษฐกิจเข้ามารุกล้ำเป็นอันขาด แนวทางหนึ่งในสงวนรักษาได้แก่ การใช้ Incentive Bonus ในการกระตุ้นการใช้ที่ดินในพื้นที่พัฒนา และใช้ผลตอบแทนชนิดนี้เป็นข้อจำกัดการลงทุนในที่ดินเพื่อการสงวนรักษา ดังเช่น การตราข้อกฎหมาย หรือข้อกำหนดที่มีบทลงโทษผู้ใช้ที่ดินอุดมสมบูรณ์ในกิจกรรมอย่างอื่นที่ไม่ใช้การเกษตรหรือเกี่ยวเนื่องกับการเกษตร การเพิ่มอัตราภาษีและข้อจำกัดในการขอขยายการบริการสาธารณูปโภค การงดเว้นผลประโยชน์ด้านต่างๆ ที่เมืองมอบให้ผู้ประกอบการหรือนักลงทุน การเพิ่มอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล เป็นต้น

 

      ผลประโยชน์ของ incentive Bonus ดังภาพที่ 2-5

 

ภาพที่ 2  ประเภทผลตอบแทนและรางวัลของ Smart Growth

 

 

ภาพที่ 3 แสดงพื้นที่หนาแน่นต่ำซึ่งขาดความเข้มข้นในการใช้ที่ดินและไม่มีการใช้ Incentive Bonus

ที่มา: บริษัท พิพิธภัณฑ์เอเชีย จำกัด ออกแบบโดย คุณดาวเรือง มณีทอง

 

ภาพที่ 4 แสดงพื้นที่หนาแน่นปานกลาง มีความเข้มข้นในการใช้ที่ดินบริเวณใจกลางแต่ยังไม่มีการใช้ Incentive Bonus

ที่มา: บริษัท พิพิธภัณฑ์เอเชีย จำกัด ออกแบบโดย คุณดาวเรือง มณีทอง

 

ภาพที่ 5 แสดงพื้นที่มีความเข้มข้นในการใช้ที่ดินบริเวณใจกลางและมีการใช้ Incentive Bonus

ที่มา: บริษัท พิพิธภัณฑ์เอเชีย จำกัด ออกแบบโดย คุณดาวเรือง มณีทอง

 

สรุป

จะเห็นได้ว่า Incentive Bonus เป็นเครื่องมือสำคัญในการก่อให้เกิดความหนาแน่นประชากร เป็นตัวกระตุ้นทางเศรษฐกิจในพื้นที่ที่รัฐฯ ให้การส่งเสริม นอกจากนั้น Incentive Bonus ยังเป็นเครื่องมือเสริมสร้างความมีประสิทธิภาพให้กับผังเมืองรวมและผังการปรับปรุงฟื้นฟูพื้นที่ เป็นตัวเสริมศักยภาพในการควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินให้มีความกระชับ คุ้มค่า ประหยัด สงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติและพื้นที่การเกษตร ดังนั้น Incentive Bonus จึงมีความเหมาะสมอย่างยิ่งที่หน่วยงานและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะได้นำไปประยุกต์ใช้ให้เกิดประโยชน์ต่อการพัฒนาเมือง ต่อไป

 

เอกสารอ้างอิง

Andress Duany and Jeff Speck, (2010) The Smart Growth Manual, McGraw-Hill: New York.

Urban Design Associates (2003) The Urban Design Handbook: Techniques and Working Methods,

W.W.Norton & Company, New York

ท่านใดสนใจ แนวความคิด Smarth Growth (การวางผังเมืองพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืนตามแนวทางการเติบโตอย่างชาญฉลาด) เข้าไป กด like fanpage ตามลิ้งก์ Facebook นี้ครับ http://www.facebook.com/smartgrowththailand

อ่านเนื้อเรื่อง “ย้อนหลัง” ลิ้งก์ตามที่อยู่ด้านล่างนี้ (เพื่อจะได้รับทราบข้อมูล “ผังเมือง” ในระดับโลก เค้าไปถึงไหนกันแล้ว http://www.oknation.net/blog/smartgrowth

 
 
 
 

โดย ชมวิวทิวทัศน์

 

กลับไปที่ www.oknation.net