• สุธน_หิญ
  • ranking : สมาชิกทั่วไป
  • email : utopiathai@yahoo.com
  • วันที่สร้าง : 2009-05-22
  • จำนวนเรื่อง : 166
  • จำนวนผู้ชม : 205827
  • ส่ง msg :
  • โหวต 14 คน
ยูโทเพียไทย
รัฐสวัสดิการ + ภาษีเดี่ยวจากที่ดิน = เจริญสุขทั่วหน้า + ไร้วิกฤตฟองสบู่
Permalink : http://oknation.nationtv.tv/blog/utopiathai
วันศุกร์ ที่ 14 มิถุนายน 2556
Posted by สุธน_หิญ , ผู้อ่าน : 1261 , 23:21:08 น.  
หมวด : เศรษฐกิจ

พิมพ์หน้านี้
โหวต 2 คน ลุงตุ่ย , opads โหวตเรื่องนี้

เฟื่อง-ฟุบ: วัฏจักรเศรษฐกิจคือวัฏจักรที่ดิน

บทบาทของที่ดินในวัฏจักรธุรกิจ

(ต้นฉบับเป็น Prezi slide show)

ทฤษฎี: Lindy Davies

Prezi: Jacob Shwartz-Lucas

(จาก Boom Bust: Economic Cycles are Land Cycles -  http://workandwealth.com/boom-bust-economic-cycles-land-cycles/)

 

1.ช่วงเศรษฐกิจดี (Good Times) ในช่วงเศรษฐกิจดี มีการว่างงานน้อย ผู้คนมีความสามารถจับจ่ายซื้อหาสินค้า อุปสงค์ขึ้นสูง

มูลค่าที่ดินสูงขึ้นเร็ว ขณะที่ความต้องการสินค้าและบริการเพิ่ม ความต้องการที่ดินกลับเพิ่มเร็วกว่า!

ทำไมจึงเป็นเช่นนั้น?

เพราะอุปทานของที่ดินมีเท่าเดิม – และจำเป็นต้องใช้ที่ดินในการผลิตทุกอย่าง ไม่ว่าเศรษฐกิจจะโตขึ่นเมื่อไร มูลค่าที่ดินก็จะเป็นอัตราส่วนแบ่งที่โตเพิ่มขึ้นทุกทีไป

อนาคตคือบัดนี้

เจ้าของที่ดินคาดหวังว่ามูลค่าที่ดินจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ  ดังนั้นพวกเขาจะไม่ขายที่ดินตามราคาปัจจุบัน แต่จะขายตามราคาในอนาคต

ที่ดินมีราคาสูงขึ้น ไม่ใช่อาคาร

ที่ดินจะมีราคาสูงขึ้นได้แม้จะไม่ได้ใช้ประโยชน์เลย ส่วนที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นนั้นคือที่ดิน  มิใช่สิ่งปลูกสร้าง

ผู้คนมักจะพูดกันว่าอสังหาฯ หรือบ้านมีมูลค่าเพิ่มขึ้น แต่อาคารคือสิ่งที่เป็นวัตถุซึ่งมีการสึกกร่อนทรุดโทรมลง

ถ้าฉันลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดิน... ฉันก็จะได้มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้น

 

โครงสร้างพื้นฐาน  (Infrastructure)

นครต่างๆ  ได้จัดให้มีโครงสร้างพื้นฐานอยู่แล้ว เช่น ถนน การขนส่งสาธารณะ ตำรวจและการป้องกันอัคคีภัย โรงเรียน ฯลฯ

มีพื้นที่จำนวนมากที่มีสิ่งอำนวยความรื่นรมย์ (amenities) มากมาย

แต่เพราะมีการเก็งกำไรที่ดิน และเก็บภาษีอาคารและการค้าสูง

ทำเลในเมืองจำนวนมากจึงมีการใช้ประโยชน์น้อยไปหรือปล่อยว่างไว้

แต่พลเมืองต้องการมีบ้านและธุรกิจ

ทำให้นครต่างๆ ต้องขยายโครงสร้างพื้นฐาน (ถนน ประปา ไฟฟ้า) ออกไปยังพื้นที่รอบนอก โดยมักต้องกู้เงินมาสร้าง

 

2.เกิดการขยายตัวอย่างไม่เป็นระเบียบ (Sprawl)

การขยายตัวอย่างไม่เป็นระเบียบนี้ทำให้ราคาที่ดินนอกเมืองสูงขึ้นอย่างมาก เจ้าของที่ดินเหล่านั้นก็เตรียมหาประโยชน์จากที่ดิน (และชาวนาชาวไร่ก็ถูกผลักดันไกลออกไปยิ่งขึ้น)

นักพัฒนาที่ดินก็สร้างบ้านและอาคารพาณิชย์ แล้วพลเมืองก็เริ่มย้ายเข้ามา ความเป็นไปเช่นนี้ทำให้มูลค่าที่ดินยิ่งสูงขึ้นไป

ณ บริเวณก่อสร้างมีงานให้ทำมากมาย ความต้องการสินค้าและบริการนานาชนิดก็เพิ่มมากขึ้น

คนงานจำนวนมากถือโอกาสซื้อบ้านใหม่

ความต้องการบ้านเช่นนี้ทำให้มีแรงจูงใจให้เกิดการรับจำนองหลักทรัพย์ที่คิดดอกเบี้ยต่ำ มีเงินอุดหนุน (และอาจจะด้อยคุณภาพ)

การพัฒนาทำให้นครต่างๆ มีรายได้จากภาษีมากขึ้น เป็นการชดเชยแก่การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน

 

3.มูลค่าที่ดินซึ่งสูงขึ้นล่อใจให้ก่อหนี้มากขึ้น

เมื่อมูลค่าที่ดินสูงขึ้น ผู้ซื้อบ้าน (และที่ดิน) ก็กู้เงินมากขึ้นได้

อาจซื้อรถยนต์ หรือกู้ทำธุรกิจ โดยใช้ที่ดินเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน

ถึงติดจำนองอยู่แล้ว ก็จำนองเพิ่มได้

ทุกคนพอใจ!

องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นมีรายได้เพิ่ม

ประชาชนมีงานทำและมีบ้าน

หวังว่ามูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นจะทำให้มีเงินใช้เมื่อครบเกษียณ

ความฝันแบบอเมริกันเป็นจริงแล้ว!

หรือพวกเขาคิดไปเอง...

เมื่อมูลค่าที่ดินสูงขึ้นเรื่อยๆ

นักลงทุนก็สนใจไล่ราคาที่ดินมากขึ้นๆ

การสลับเปลี่ยนการผิดนัดชำระหนี้ (credit default swaps) และอนุพันธ์ต่างถิ่น (exotic derivatives) อื่นๆ กลายเป็นวิธีที่นิยมกันในการเข้าร่วมขบวนแห่การพุ่งขึ้นของราคาที่ดิน (to get on the land-boom bandwagon)

มีการให้กู้เงินที่เสี่ยงมากขึ้นเรื่อยๆ

มีการสร้างที่พักอาศัยที่กระจัดกระจายไร้ระเบียบเพิ่มขึ้นๆ

และมีการจัดทำโครงสร้างพื้นฐานให้ในขณะที่นักลงทุนใหม่ๆ หวังจะเกาะขบวนแห่ไปด้วย

อุปทานของที่ดินที่พร้อมจะใช้สร้างที่พักอาศัยแบบกระจัดกระจายไร้ระเบียบ มีมากเกินไป

แต่พึงระลึกไว้ว่าการกู้เงินสำหรับการก่อสร้างใหม่ๆ นั้น มาจากสมมุติฐานที่ว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้น

ดังนั้นเมื่อบ้านชานเมืองที่สร้างรุ่นหลังๆ ไม่มีผู้ซื้อ ราคาบ้านก็ตกทันที

การตกของราคาที่ดินนี้ตกซ้อนทับกันไปเป็นขั้นบันไดทั่วพื้นที่

 

4.การเกิดอุปทานมากเกินไปและเศรษฐกิจฟุบ

สถานการณ์เช่นนี้อาจเกิดรวดเร็วจนบางครั้งโครงการถูกทิ้งไปขณะสร้างอยู่ครึ่งๆ กลางๆ

งานก่อสร้างหดหายไปอย่างรวดเร็ว แล้วก็ทำให้อุปสงค์ในพื้นที่อื่นๆ จำนวนมากเกิดช้าลง

คนงานก่อสร้างที่ต้องออกจากงานไม่มีเงินชำระหนี้ มีการผิดนัดชำระหนี้กันมาก

ราคาที่ดินตก – แต่จำนวนเงินที่ทำสัญญากู้กันส่วนมากถือตามราคาที่ดินที่เก็งกำไรกันไว้

ดังนั้น จึงมีการผิดนัดชำระหนี้กันมาก และสินทรัพย์ของธนาคารมีค่าน้อยลง

มีการงดปล่อยสินเชื่อ เศรษฐกิจหยุดชะงัก

เสียใจด้วย ลูกเต๋าเล็กๆ ที่ทุกคนบอกคุณว่าจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ตลอดไปนั้น บัดนี้มีมูลค่าไม่ถึงแม้จำนวนที่คุณจ่ายไป

คุณจมน้ำไปแล้ว

ในที่สุดทุกสิ่งก็จมลงสู่พื้น

ในขณะที่ภาวะเศรษฐกิจถดถอยบดขยี้ต่อไป และต่อไป...

หนี้เสียถูกตัดบัญชีไป หรือเจรจากันใหม่ หรือ...

รัฐบาลพยายามกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการใช้งบประมาณขาดดุล หรือ...

เทคโนโลยีใหม่หรือโอกาสจากโลกาภิวัตน์ทำให้อุตสาหกรรมมีกำไรมากขึ้น หรือ...

จำนวนประชากรส่วนที่โป่งซึ่งเป็นคนงานที่อายุน้อยมีความสามารถในการผลิตมากขึ้นเข้าตลาดแรงงาน

ปัจจัยเหล่านี้อาจมีมากพอที่จะเริ่มทำให้เกิดฟองสบู่ขึ้นใหม่...

 

ช่วงเศรษฐกิจดี มีการว่างงาน (ค่อนข้าง) น้อย ผู้คนมีความสามารถจับจ่ายซื้อหาสินค้า อุปสงค์ขึ้นสูง...

ราคาที่ดินสูงขึ้นรวดเร็ว!

ขณะที่ความต้องการสินค้าและบริการเพิ่ม ความต้องการที่ดินกลับเพิ่มเร็วกว่า!

ทำไมจึงเป็นเช่นนั้น?

เพราะอุปทานของที่ดินมีเท่าเดิม – และจำเป็นต้องใช้ที่ดินในการผลิตทุกอย่าง ไม่ว่าเศรษฐกิจจะโตขึ่นเมื่อไร มูลค่าที่ดินก็จะเป็นอัตราส่วนแบ่งที่โตเพิ่มขึ้นทุกทีไป...

 

บทความที่เกี่ยวข้อง – ผสมสองทฤษฎีสกัดเศรษฐกิจฟองสบู่ - http://www.oknation.net/blog/utopiathai/2009/09/16




แสดงความคิดเห็น


ถึง บล็อกเกอร์ ทุกท่าน โปรดอ่าน
   ด้วยทาง บริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ จำกัด (มหาชน) ได้ติดต่อขอความร่วมมือ มายังเว็บไซต์และเว็บบล็อกต่าง ๆ รวมไปถึงเว็บบล็อก OKnation ห้ามให้มีการเผยแพร่ผลงานอันมีลิขสิทธิ์ ของบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ บนเว็บ blog โดยกำหนดขอบเขตของสิ่งที่ห้ามทำ และสามารถทำได้ ดังนี้
ห้ามทำ
- การใส่ผลงานเพลงต้นฉบับให้ฟัง ทั้งแบบควบคุมเพลงได้ หรือซ่อนเป็นพื้นหลัง และทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือ copy code คนอื่นมาใช้
- การเผยแพร่ file ให้ download ทั้งที่อยู่ใน server ของคุณเอง หรือฝากไว้ server คนอื่น
สามารถทำได้
- เผยแพร่เนื้อเพลง ต้องระบุชื่อเพลงและชื่อผู้ร้องให้ชัดเจน
- การใส่เพลงที่ร้องไว้เอง ต้องระบุชื่อผู้ร้องต้นฉบับให้ชัดเจน
จึงเรียนมาเพื่อโปรดปฎิบัติตาม มิเช่นนั้นทางบริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ฯ จะให้ฝ่ายดูแลลิขสิทธิ์ ดำเนินการเอาผิดกับท่านตามกฎหมายละเมิดลิขสิทธิ์
OKNATION



กฎกติกาการเขียนเรื่องและแสดงความคิดเห็น
1 การเขียน หรือแสดงความคิดเห็นใด ๆ ต้องไม่หมิ่นเหม่ หรือกระทบต่อสถาบันชาติ ศาสนา และพระมหากษัตริย์ หรือกระทบต่อความมั่นคงของชาติ
2. ไม่ใช้ถ้อยคำหยาบคาย ดูหมิ่น ส่อเสียด ให้ร้ายผู้อื่นในทางเสียหาย หรือสร้างความแตกแยกในสังคม กับทั้งไม่มีภาพ วิดีโอคลิป หรือถ้อยคำลามก อนาจาร
3. ความขัดแย้งส่วนตัวที่เกิดจากการเขียนเรื่อง แสดงความคิดเห็น หรือในกล่องรับส่งข้อความ (หลังไมค์) ต้องไม่นำมาโพสหรือขยายความต่อในบล็อก และการโพสเรื่องส่วนตัว และการแสดงความคิดเห็น ต้องใช้ภาษาที่สุภาพเท่านั้น
4. พิจารณาเนื้อหาที่จะโพสก่อนเผยแพร่ให้รอบคอบ ว่าจะไม่เป็นการละเมิดกฎหมายใดใด และปิดคอมเมนต์หากจำเป็นโดยเฉพาะเรื่องที่มีเนื้อหาพาดพิงสถาบัน
5.การนำเรื่อง ภาพ หรือคลิปวิดีโอ ที่มิใช่ของตนเองมาลงในบล็อก ควรอ้างอิงแหล่งที่มา และ หลีกเลี่ยงการเผยแพร่สิ่งที่ละเมิดลิขสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบหรือวิธีการใดก็ตาม 6. เนื้อหาและความคิดเห็นในบล็อก ไม่เกี่ยวข้องกับทีมงานผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซต์ โดยถือเป็นความรับผิดชอบทางกฎหมายเป็นการส่วนตัวของสมาชิก
คลิ้กอ่านเงื่อนไขทั้งหมดที่นี่"
OKnation ขอสงวนสิทธิ์ในการปิดบล็อก ลบเนื้อหาและความคิดเห็น ที่ขัดต่อความดังกล่าวข้างต้น โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ต่อเจ้าของบล็อกและเจ้าของความคิดเห็นนั้นๆ
   

กลับไปหน้าที่แล้ว กลับด้านบน

<< มิถุนายน 2013 >>
อา พฤ
            1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30            



[ Add to my favorite ] [ X ]